易居丨2019年半年度上海租赁榜单排行公布

租赁行业在不断发展，所有公寓品牌都在探索中迅速调整改变，克而瑞对于租赁市场的认知也同样在成长优化。同时，伴随着cric城市租赁系统的出现，使得克而瑞对各品牌的运营数据监测更为全面、精确。本次发布的2019年半年度上海租赁榜单，是克而瑞对租赁榜单的算法优化迭代后的全新发布。下面分析师将为大家带来2019年半年度上海租赁行业测评榜单及解读。

1已拓房源榜单

储备持续增量，租赁用地即将入市

本季度规模榜单首次将房企与运营商合并排名，在十品牌中，房企和运营商各占一半，但房企房源数已略高于运营商，前三品牌房源数市占率约达35%，排名第一的V领地已拓房源数已经超过20000间。多家房企储备房源增加，排名靠前的企业仍在不断扩张规模。另外，随着国企租赁用地陆续开工入市后，国企租赁品牌将迅速升至榜单前列，以华润为代表，由于其租赁用地已进入开工建设状态，首次入榜排名就已经达到第十名，届时将会有千余套房源入市。

仁恒也是本次榜单新晋房企，除了本季度有新开门店之外，仁恒还有大量储备房源待释放。仁恒租赁社区新开门店位于仁恒森兰雅苑，总体量39间，均为三房四房的大户型，该项目是仁恒对于长租的初试水，未来产品是否会延续非常规的大户型仍有待观察。

2拓店能力榜单

房企拓店提速，年底或迎来开业高峰

本季度共16家品牌有拓店开业动态，总的新开业门店数较上季度减少5家，本季度湾流和旭辉领寓分别新开业3家门店，占据榜单前二，上海地产城方新开业4家门店中3家为公租房，拓店得分加以折算过后排名第三，景瑞悦樘本季度集中拓店开业，新开业4家门店，但因总门店数较少，拓店能力排名第六。

房企拓店开业相较上季度稍有提速，仍有大量房企储备房源在筹建中，预计今年年底到明年年初将迎来一波开业高峰，而运营商本季度拓店开业速度有所放缓，仅几家头部企业有拓店开业动态。

3品牌评级榜单

规模型品牌靠前，资产价值是最大保障

克而瑞品牌评级的评估维度分为四类，一是主体企业兜底能力，二是品牌独立性，三是品牌背后的资金保障，四是品牌背后的资产规模价值。这四大维度很大程度决定了一个品牌的抗风险能力及其行业话语权。

对于各大租赁品牌，在四个维度中，资产规模的差异化最明显，也是最容易划分品牌评级梯度的影响因素。因此，榜单中靠前的品牌大多是房源规模大、重资产比例高、定位偏高端的租赁品牌。其次，从排名来看，旭辉领寓由于代建代管张江租赁社区，与平安不动产成立100亿元的投资平台，依旧位居第一。此外，国企品牌虽然规模不占优势，但由于主体企业兜底能力较强，资方的信赖度较高，品牌评级得分仍相对靠前。

4盈利能力榜单

比拼远期收益，重资产项目盈利潜力更大

克而瑞认为，长租公寓作为投资周期较长的物业类型，在评估项目的盈利能力时，更应该将未来十年、甚至二十年的远期收益纳入考量。虽然短期来看，目前重资产项目运营情况普遍处于亏损状态，盈利远远不如包租项目，但如果考虑未来资产增值收益，重资产项目利润对租金溢价、GOP、入住率等运营指标更为敏感，盈利潜力更大。

从排名来看，V领地由于其成本优势及不俗的平效跃升为盈利榜第一，但由于包租项目收益的限制，其盈利能力很难再突破。而多重资产项目的房企品牌未来仍有较大的上升空间。值得关注的是，本季度规模高速扩张的品牌如湾流、base等，新拓门店运营状况良莠不齐，另外，为快速度过爬坡期租金定价相对保守，盈利能力受到影响；此外，旭辉领寓、朗诗寓、阳光城等品牌部分门店通过类REITs产品的发行实现快速变现，盈利能力有所加分。

总结

未来随着国企品牌陆续入市，400余万方的租赁社区将加速整个行业竞争格局的变化。国家队的入场在供应如此庞大租赁住房体量的同时，也在释放大量的合作机会。克而瑞作为促进行业合作的平台，近期正陆续与各大国企、房企及运营商进行深度访谈，通过专业测评以及对品牌诉求的整理，最终编制形成上海租赁品牌全图鉴。欢迎大家持续关注。