2019年中策划市场篇｜沪供求同比双涨齐破300万方 房价维稳5字头

据中原地产数据显示，上海上半年新建商品住宅供应面积约357.3万方，成交面积约352.1万方，供应仍然大于成交；上半年成交均价约55561元/平，刚改成成交主力。整个上半年上海新房市场以维稳为主。

上半年市场艰难起步 高供应下成交仍不畅

如果单从数据层面来看，上半年成交面积约352.1万方，同比去年上涨33.3%，似乎是一个楼市复苏的信号。但从整体大环境来讲，上半年供应同样实现了同比上涨，且涨幅高达54.5%，在整体供应大幅上涨的前提下，成交量上扬并不奇怪，可如果细究成交质量，就会发现，上半年市场成交仍然不畅：

分月来看，可以看到，在去年年底百万方新房入市的冲击下，市场成交体现出了低迷的状态，整个12月131万方的供应量最终只带来51.5万方的成交，年终冲刺失败给后续市场蒙上一层阴影，导致今年年初，作为传统淡季的一季度，房企信心不足，购房者持观望态度。

成交压力自3月起开始缓解，去年的部分新盘开始了集中网签，大华在宝山的项目在整个三月就成交了3万余方，中粮南桥、金地泗泾的项目成交也同时释放，两盘的成交面积都直逼2万方。

然而问题也就此显现：整体楼市成交以去化往期项目为主，新入市项目去化不畅。中原地产分析师卢文曦就认为，虽然成交数据不错，但也要认清，这是个别项目的成交集中放量堆砌而成，一旦这些项目过了签约期，成交就会迅速滑落。

改善市场成成交主力 房价维持5字头

从成交来看，整个上海上半年成交结构发生了改变，刚需不再是成交主力，市场成交意愿更偏向于改善市场。这部分新盘的放量成交也将上半年新房成交均价拉至55561元/平。

业内人士认为，整个上海上半年刚需盘的供应量并不少，但大部分位于远郊地区，受限于配套、区位、营销手段等多方面的劣势，在房票紧张的背景下，这部分新盘很难受到购房者的青睐。

相反，上半年市场上出现了一批产品力、地段较好的改善盘，单价都在4.5-6万之间，其中多盘热销。以5月为例，青浦徐泾新盘开盘，开盘均价约57000元/平，在一个月内签约342套，该项目的开盘直接拉高了整个青浦区的成交均价，青浦区的成交均价直接攀升至49083元/平。

这并非个例，改善盘的放量成交，刚需的持续遇冷，这种成交结构的改变，让上海上半年新房市场的成交均价维持在了5.5万元左右。

新盘表现不佳 下半年市场压力仍存在

业内人士认为，下半年市场压力仍然不小：上半年整个新房市场分化加剧，市场成交集中度较高，热度高的楼盘一周就能成交303套，热度低的项目则直接被市场打入“冷宫”，开盘半年没有一套网签。

从各大房企最近陆续公布的半年业绩来看，各大房企的指标完成率都达到了不错的数字，而在下半年，强者更强，弱者图强或是主要走势，就上海新房市场来看，不少龙头房企都拿出了“压箱底”项目销售，其中包括不少高地价项目，下半年，这部分房企或以企稳续销为主要目标；另一方面，面临较大业绩压力的开发商，以价换量、加大供应或是可行的方法。

总体来说，就上半年市场走势来看，新房市场供应或仍将居高位，但鉴于新入市项目成交不畅，下半年市场成交可能并不如想象中乐观。

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文章来源:乐居买房