【楼讯土拍实探】，青浦朱家角地块，华新地块相继成交，开响7月土拍头炮

7月土拍概述

上海7月份将出让宅地（含商住地、租赁地块）10宗，总出让面积57.67万方，总起价133.17亿元。

7月出让地块除了徐汇区华泾镇租赁地块位于中外环之间，其余地块均位于外环外，主要分布于青浦区、嘉定区、松江区、金山区。

上海黄梅天来临，湿润闷热的气候令人提起不起精神，但是丝毫没有影响房企对于土拍的热情，

首先我们来看7月2日成交的 青浦区朱家角镇港周路西侧D07-01地块 吧

该地块共有2个竞买人参与竞拍，经过28轮报价，最终，由上海中环投资开发（集团）有限公司以成交价101357万元摘得，折合楼面价14885元/㎡，溢价率6.29%。

地块区位

该地块东至港周路,西至淀园路,北至淀山湖大道，出让面积54474㎡，容积率1.3，建筑面积68092㎡。 

地块航拍

地块四至

港周路

淀山湖大道

地块内景

楼讯点评：从目前土地实地探访来看，周边道路通达性较好，地块规整方正，目前地块周边尚未进行开发，从长远的定位来看，该片区拥有较好的规划，住宅商业一应俱全，且带有景观公园“大淀湖”，片区环境一流，结合地块1.3容积率的特性，预计后期将出现部分低密度住宅产品。 

周边景观

大淀湖，湖呈圆形，犹如大潭，水面近800亩，优质自然景观

周边交通

公共交通轨交17号线（淀山湖大道站），距离项目2KM，出行依旧需要结合区域的公交系统，目前项目周边公交朱家角2路，青浦15、19路。

周边配套

目前地块周边无商业，距离最近的商业位于1.5KM外的珠湖路；学校位于3KM外的朱家角镇中心，朱家角小学、珠溪中学、东湖中学；1.8KM朱家角人民医院

周边房价

目前地块周边现有商品房多为别墅社区，整体均价约4.5万元/平，项目有东原碧桂园、中南君悦府、金地水悦堂、恒大御澜湾、中骏雍景湾、嘉涛湾。

青浦朱家角地块拍地回顾：时隔2年地价降了近一半

青浦朱家角板块2017和2018年均无宅地出让，2016年的成交楼板价为2.2-3万/平米，本次D07-01地块虽有溢价率，但是成交楼板价仍不足1.5万/平米，降幅非常明显，达8千-1.6万/平米。

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同日上海建工(上海建工东煦房产有限公司)以13.97亿元(139738万元)拿下，为青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块，成交楼板价约1.95万/平米(19528元/平米)。

地块区位

出让面积39754.4平米，容积1.8，地块起价13.95亿（139538万元），起拍楼板价约1.95万/平，

地块航拍

地块四至

北侧河道，地块内景

华志路

新凤中路

楼讯点评：土地实探，周边道路通达性较好，地块规整方正，河道景观资源，地块西侧建有信号基站，周边商业配套齐全，住宅小区众多，通达性是地块唯一问题，未来尚无轨道交通规划。 

周边交通

公共交通轨交11、17号线（淀山湖大道站），距离项目6KM，出行依靠公交，目前项目周边公交华新5路，775路。

周边配套

商业配套完善：新尚生活广虹桥宝龙城、博隆商业和广场；教育有青浦华新幼儿园、青浦区华新小学、上海市青浦区华新中学、华夏民办小学等，就生活配套来说，区域内还是可以自给自足。

周边房价

 华新板块新盘非常稀缺，根据乐居统计，目前板块内共有2新盘，分别为虹桥金茂悦和恒文星尚湾。房源供应方面以高层为主，均价在4.1-4.7万/平米。相对徐泾板块5.8万/平米的新房均价来说，同样是大虹桥辐射区域，华新确实是价值洼地，不过就交通配套来说，华新还有很大的发展空间。

青浦华新地块拍地回顾：地价较18年微降1千

  青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块在2018年8月10日已挂牌，根据出让人申请，终止该地块出让，当时的起价为15亿元（150344万元），楼面起价2.1万/平米，时隔近1年，改地块的起拍楼板价有了逾1千元/平米的跌幅。

     华新板块恒文星尚湾尾盘在售，本次出让的地块今后以小户型高层房源供应为主的可能性较大，将填补未来区域中可能出现的新房供应空白。