推“陈”出“新”-上海船厂1862

以一个商业地产人的独特角度，重新审视当代商业建筑的得与失。

上海船厂1862

在陆家嘴逛街的时候，偶然碰到腾讯视频在举办活动，好奇心引导着杰哥走进了浦东老船厂，发现这里与几年前完全不一样，这里仿佛是新生长的建筑群，尚悦湾、高端住宅、办公楼、商业街区、酒店、船厂艺术中心和金融城展览中心，每个建筑各富特色。

船厂在这群建筑当中最有特色，也相当难做，那杰哥就为大家介绍这个项目。

项目概况

这是一座始建于1862年的上海船厂，曾是中国现代工业文明的发源地之一，记录了中国造船业的发展史，国内第一艘出口万吨轮“绍兴号”就在这里下水 。自2005年船厂整体搬离，这里开始变成为浦东滨江金融城，其中最靠近黄浦江的上海船厂造机车间作为历史遗迹留存下来，并改造成商业和剧场。

滨江金融城整体鸟瞰图，长长的船厂位于黄浦江边

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规划设计

保留的船厂位于金融城北侧，贴邻黄浦江，南侧是光音广场的地下商业街（尚悦街），西南侧为地上商业街，东南侧为高档住宅区，东侧是保利广场。船厂距离最近的银城路有220米，通过一条主要道路和一条次要车行路连接。

该项目定位以娱乐餐饮、演艺业态为主，充分利用老厂房原有的高挑空间和原油外立面结构以及滨江优势，营造极具特色的滨江高端休闲商业场所。在隈研吾先生的改造下 ，形成一个800座的中型艺术剧院和16000平方米的商业中心。借助优越的临江优势，凭借顶级的文化策展活动，起到区域功能互补，提升整个地区物业品质作用，成为高雅、时尚、有文化内涵的建筑亮点，吸引客人。

政府在船厂北侧规划了滨江绿地，与陆家嘴滨江绿地连成一体。船厂拥有仅次于陆家嘴滨江的景观视野，江对岸是杨浦滨江CBD，高楼林立，尤其是夜景，非常壮观。

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内部空间改造

原有内部结构空间

船厂是由东西方向长度200m、南北方向宽度45m、最大净高26m、柱网间距为12m×30m组成的一个巨大的通透空间，有的船厂结构、曲折的烟囱、几何线条的支架、生锈的铁管、风化的混凝土柱子全保留了下来，拆除南侧外墙和屋面瓦，保留屋顶钢架。

改造过程照片

中庭空间直接保留原结构构件，钢楼梯和鱼腹梁，结合现代室内装饰设计，创造一种完全不同以往的商业空间，感觉高雅且有历史感、有文化的沉淀。

两个主入口中庭空间较有特色，通透玻璃幕墙加上装饰性的艺术作品或艺术吊灯，结合一些老旧的砖墙，使人感受历史与现代交织在一起，别有风味。

建筑西侧区域布置商业功能，目前一层为特色商品以及高端汽车展厅，二层仅开了一半餐饮，其余均未开放。东侧利用大空间设计多功能剧场，也有效划分内部不同功能区域。

剧场空间

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外立面改造

原外立面，部分外墙残破不堪

原立面比较完整的部分，增加一些玻璃幕墙和挑阳台。夜晚横向灯带照亮沿江立面，成为黄浦江的一道亮点。

北侧和西侧立面大部分不完整，就用玻璃幕墙做外墙，其外再用不同颜色的陶砖装饰。

为了与原有砖墙协调，设计师使用4 种不同颜色的陶砖，以直径8mm 的不锈钢拉索连接吊挂，形成砖幕墙，反映出立面原有质感。

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运营难点

1万平方的商业面积，日均2400人流量才能满足租金72元每月的水平（业内平均水平），按照85%的人来自金融城核心商圈，7天来一次商场，那么商圈总人数要接近2万人。周边有大量写字楼，住宅、酒店人群，超过2万人，那船厂能吸引人过来消费吗？

由于船厂距离银城路超过220米，在主要人流导入的街口，距离更是达到270米，200米的空间被大量高楼遮挡，从银城路看不到船厂，因此消费者基本不太可能从路边走来。船厂南侧还有商业街和购物中心（尚悦湾），因此周边写字楼人流很难进入船厂。

滨江绿地的人流稀少，基本是散步的人群或者游客，到傍晚，附近写字楼里的有些白领会来跑步锻炼，人流量不大，约几百人，靠这股人流拉动商业也不现实。

那人流量能否靠剧场拉动？看看剧场的演出安排，3、4月各演出一场，5月4场，6月3场，7月1场，8月1场，剧场无法做到天天演出。剧场800个座位，即使按照一个月演出10天，每天4场，换算成每天带来1000人流量。

东南侧是滨江豪宅，2梯2户大平层户型设计，按平均27层共9幢楼计算，486住户，每户3.5人计算，共1701人。按照30%的人来船厂，即510人。

目前船厂经营的商铺有高端汽车展厅、几家大型餐饮和一些小型精品店，业态不够丰富也不够吸引人，与旁边的商业街和购物中心相比没有竞争优势。

根据以上分析判断，杰哥总结几点优劣势：

1、一线临江，景观优越；

2、改造的内部空间和外立面有特色；

3、人流导入存在严重不足；

4、业态无特色，不够吸引消费者；

杰哥认为这个案例先天不足且违反商业设计逻辑，失败是必然。

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