这两天老欢的朋友圈被几件事刷爆了：双宋离婚了；花山地价过万了；仁恒要开盘了。

今早起来，又有朋友转发给我一篇热文，说的是“媒体人都没钱请吃饭”的委屈。这倒让老欢想起，有委屈的何止是媒体人。在整个房产市场里，购房者的不得已谁关心过？

比如这次的仁恒开盘……

前段时间老欢写过一次仁恒，预测公园世纪的开盘价会到23000-25000元/平左右，要打破后湖天花板。

结果有朋友质疑，这是不是一篇充了值的稿件。其实，老欢哪会玩什么反其道而行之的“高级黑”，所以我们今天就再来咵一咵，这个价到底值不值。

仁恒公园世纪

6月27日认筹开启，认筹保证金30万元

计划本周六刚需摇号 周日开盘

首推1号、2号楼，120-144平精装户型

毛坯均价17000-18000元/平

+装修3000元/平

+家居智能包1800元/平（新风、地暖、净水系统）

6月27日仁恒认筹现场

在楼市混迹了这些年，老欢认为，买房和卖房最后都会归结于两个终极问题。无非就是购房者会问“值不值得买”，卖房者会想“卖得值不值”。

我们可以将自己带入一个看房场景，当购房者走进楼盘营销中心时，他就开始在心里给项目打分了。而置业顾问需要做的，就是不断给自己的项目加分。

这里的加分项无非就那么几个：品牌、地段、交通、配套、规划、户型，最重要的，价格。

当介绍完所有的加分项后，价格其实是一个综合评分。这个价格是否能与购房者心里的分数线重合，决定了购房者要不要出手。

壹 值不值得买

不临湖不靠江的豪宅 值不值得高端价？

仁恒公园世纪是新加坡仁恒进驻武汉市场的第一个项目。初来乍到，仁恒说，我要做豪宅！业内说，你来你来，后湖能出豪宅？

所谓“外行看热闹，内行看门道”，在多数购房者还在怀疑仁恒到底是不是个正规班子的时候，业内倒并不怀疑他打造豪宅的能力。

他们更质疑的是，后湖这个片区能不能托得起顶级豪宅。

在武汉人眼中的刚需盘打卡“圣地”——后湖，怎么看都不像一个能打造顶级豪宅的区域。毕竟，目前武汉的高端项目都集中在三镇的滨江商务区及各个市内湖泊旁边。

老欢在上篇文章里讲过，新加坡仁恒自1993年进入中国市场，从上海、南京、杭州、苏州等城市起步，主要开发高端精装住宅、高端写字楼等。在国内其他城市，其项目开盘价格都要略高于周边楼盘。

那么我们来看看国内其他城市的仁恒，都把这些高端精装住宅建在了哪里。

上海仁恒公园世纪，位于浦东的行政文化中心，世纪公园的花木板块，与陆家嘴隔江相望。

南京的仁恒江湾城，以高层物业为主，拥有1400米一线江景和2350亩滨江公园自然景观。

苏州的仁恒双湖湾位于苏州工业园区双湖板块黄金位置，是公认的低密度豪宅区。

不难看出，仁恒在国内的项目，也多数选择在临江、临湖或者大型绿地公园边，这样的选址很讨巧。

一来，项目周边的自然资源具有不可复制性，后期能与社区内的景观相得益彰；

二来，多数能消费得起豪宅的购房者，本身也更注重项目周边环境的稀缺性与独特性。在这些区域打造高端社区，顺理成章。

而对比来看，初到武汉的仁恒，并没能将项目落地在江边、湖边。虽然市民之家也意在逐渐发展为武汉的行政文化中心，但显然，如果单看地段，这里并不符合武汉人对高端社区的设想。

简单来说，位不配价。

无商业无学位的产品 值不值得高溢价？

仁恒公园世纪北临兆瑞大道，东临华泰路，南临健康街，与市民之家隔街相望。该板块边几乎都是刚需大盘，生活和社区商业配套完善。目前离项目最近的是地铁3号线市民之家站。

但项目本身配套是比较薄弱的。商业方面，只能依靠金桥永旺和汉口城市广场；虽然项目宣传的中美大都会，将拥有30万方的商业体量，但旁边基本还是两块荒地，落地还不是这几年的事儿。

教育规划方面，周边公私立幼儿园、小学众多。但项目自身规划学校用地，目前也还没有明确的学校引进消息。

所以，抛开品牌溢价，仁恒公园世纪的价格要怎么算呢？

目前，后湖片区新盘精装均价在18000元/平左右，毛坯备案价普遍在15000—15500元/平左右。如果按这个均价来计算，地铁溢价5%+无配套溢价+无学区溢价=15000+750≈16000元/平。

仁恒此次开盘，毛坯备案价17000-18000元/平，购房者这是要为多出来的近2000元/平左右的品牌溢价买单了？

再来看精装修部分。在今天的认筹现场，仁恒对装修标准进行了公示，是否价值3000元/平各位有兴趣可以自己算一下。但需要注意的是，1800元/平的智能包，并未单独列出公示表，购房者是否可以选配，还有待确定。

显而易见，这个智能包是用来提高售卖价的。据现场已经认筹的购房者介绍，这个包里含的是新风、地暖和净水系统，先不说这些本就应该算在精装修溢价部分里，这么做又是否合理？

根据我国《消费者权益保护法》规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。”

另有《中华人民共和国反不正当竞争法》中也有规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”

根据国家规定开发商也不得捆绑销售，如果有类似情况会有处罚。

同时，老欢作为老武汉人，对这部分溢价是不买账的。一是刻意加价，目的明显；二是后期多半会引起争议，出现维权。上网随便搜下“仁恒维权”，新闻果然不少，而且多出现在精装修问题上。所以，这次仁恒是要购房者跟着套路走了？

有人说仁恒的精装，好就好在钱花在了很多看不见的地方。国内的其他仁恒系产品，甚至都做到了精装车库。可是，这样的仁恒是不是被过度神化了？

一来武汉项目是否简配还未得知，二来仁恒的其他项目也陆续出现了问题，各地均出现了维权新闻。

可见，仁恒的品牌已经被透支了，那超出10%的品牌溢价率，我们就需要重新计算，降低预期了。

贰 卖得值不值

曲线拿地的代价 购房者来买单？

2017年初，新加坡最牛开发商——仁恒集团在武汉曲线拿地。至2018年初，在原武汉竹叶山集团2014年拍得的中美大都会地块，仁恒公园世纪得以问世。之后就是不断的开盘——延期——开盘——延期无限循环。

图片来源朋友圈

坊间对于仁恒的延迟开盘，一直有各种传闻，有说因为竹叶山集团的拿地价太便宜，导致中途接盘的仁恒备案价很不理想；有说要捂着等后湖房价上涨；也有说因为他要死咬着对面的晋合价格不想松口。虽然跟晋合金桥世家有血脉关系，但，并不是像之前说的二手房能卖到27000元。

那么这次的开盘价格，卖得值不值呢？

目前仁恒公园世纪附近在售新盘不多，但比较发现仁恒已经是天花板价了。

首地云梦台，历史地王，2018年5月毛坯开盘，均价15500元/平，现在继续捂盘中。

星河2049，2019年5月31日开盘售罄，精装均价18200元/平。

稍远一点君荟天地，同样精装产品，5月25日开盘均价21000元/平，去化率22%。

今天，鹤立鸡群的仁恒，看着周边的这些盘，会不会恨铁不成钢，觉得全是一帮猪队友呢？说好要拉高后湖房价，大半年过去了，还没上2万！

晋合挂牌价和成交价对比

而，虽然对面的晋合二手房均挂牌价达了25000-27000元/平左右，但基本都是含家具、家电的，有的还带车位。其实，最后房屋的成交价大跌眼镜，就在21000-23000元/平左右。另外，二手房的税费谁来承担？自然是买家。

上面老欢也提到，两家有些血缘关系，晋合的产品质量、物业管理其实还是有一定参考价值的。综上可见，仁恒这次也算是得偿所愿，终于超过了对面的“兄弟”，价格起来了。开发商觉得卖值了，可购房者却失望了。

那我们回头看看，现在的武汉楼市，23000元/平的均价可以买在哪呢？

汉口三环至二环，目前在售楼盘普遍均价在17000-20000元/平左右，二环附近的万科汉口传奇最后一次加推均价22500元/平，远洋万和四季目前在售均价20000元/平。同等价位，购房者为什么不选择更中心的二环地段，却要为捂出来的高价买单呢？

用买房者的不值来换卖房者的值得，这中间的差价，谁能算得清。

老欢综合点评：

不吹不黑，仁恒公园世纪的开盘，确实是再次突破了购房者对后湖的最高心理预期。

项目定位高端，目标客群是改善型购房者。一个主打品牌的新盘，在包含了装修溢价和品牌溢价后，拿出23000元/平的单价，老欢觉得有些虚高了。如果扣除一半的品牌溢价和所谓的智能包，20000元/平左右的均价或许更合理。

但如果放眼整个区域板块来看，目前汉口二环边均价在23000元左右，而与后湖一江之隔的青山滨江商务区，新盘最高价也就25500元/平左右。相比之下，这个“立身于刚需片、三环边，又无任何自然资源”的豪宅，显然还打动不了太多武汉购房者。