中海鏖战上海滩

2017年3月29日一大早，浦东区的上海市土地交易市场就挤满了人，这里今天要拍出3块位于松江区小昆山镇的住宅用地，13家房企的总经理们已经纷纷进入大厅，等待着最后的竞拍环节。

从早上一直到下午，整个拍卖过程持续了一整天，各家房企连续举牌，7家因为资金不足先后失去了资格，现场竞争十分激烈。

其中路劲地产举牌最为积极，由于之前已拿下旁边的一块地，因此这次拍卖大有志在必得的势头，希望形成联动效应，扩大优势。

故事总是猜到了开头，却猜不到结尾。

最终，3个地块均被中海收入囊中，总价50.9亿元，溢价率分别为69.9%、66.9%、以及71.63%，而楼面价则都在30000元/㎡以上。

彼时，松江区当月的新房成交均价不足40000元/㎡。

Part. 1

2018年8月6日，是中海九峯里开盘的日子，该楼盘所在的位置，是一年半之前中海拿下的小昆山镇三个地块中溢价率最高的17-02号地块，土地成交价20.65亿元，楼面价3.09万元/㎡，溢价率71.63%。

在此之前，九峯里已经蓄客已久，并进行了为期7天的认筹，其洋房均价43000元/㎡，别墅均价54000元/㎡。

楼事记者当天却发现，开盘地址进行了临时变动，由佘山茂御臻品酒店改到了项目售楼处，现场大门虚掩，保安把守严密，周边围挡阻隔，路边人车寥寥。

后据业内人士透露，中海九峯里首开当天仅售出10多套房，前期实际认筹1套，剩余都是当天意向客户现场认购。

然而10个月后的今天，当再次通过上海市住建委查询该项目的销售信息时，网页上却赫然显示已售总套数为3。

这个数字，有可能无意中创造了中海的一个历史，也刷新了上海滩的一项纪录。

无独有偶。

在奉贤区奉城镇靠近绕城高速的位置，中海的另一个项目戈雅园也遭遇了同样的处境。

戈雅园所在地块同样是被中海在2017年拿下，该地块总价17.55亿元，溢价率48.8%，楼面价为14581元/㎡，但因包含20%的自持和保障房项目，因此实际楼面价应为18100元/㎡，也刷新了当时奉城区域的最高成交纪录。

2018年底，中海戈雅园正式开盘，销售均价27000元/㎡。与几个月前的九峯里一样，中海在前期也进行了常规蓄客，并开启了为期一周的认筹。

官方宣传称，该项目是“上海2018年最值得期待的楼盘”，认筹现场“人头攒动”“人山人海”“火爆盛况空前绝后”，并贴出了一张照片加以佐证。

可能是我的数学不太好，也可能是中海员工对形容词有什么误解，照片中即使把工作人员都算上，也刚好10人，难道这就是传说中的人山人海、空前绝后？

对于身处上海的中海来说，2018年的冬天，比以往来的更早一些。

今天，当再次打开上海住建委网站，戈雅园的已售数字显示为8套，这倒是比九峯里的3套好一些，实现了266%的增长。

Part. 2

时间回到1992年8月20日上午10点，随着一声锣响，股票代码为00688.HK的“中国海外发展”在香港证券联合交易所挂牌上市，成为第一家以香港本地业务上市的中资企业。

那时的中海可谓意气风发，风头正劲。凭借着10几年在香港的开发经验，中海的招牌已然竖了起来，下一步则是挥师北上，参与到内地改革开放的浪潮中来。

如果非要在内地找一个和香港最像的城市，恐怕只能是上海了，也正是在登陆港交所的同一年，中海来到了上海滩。

海华花园

中海在上海的第一个项目“海华花园”是对香港模式的一次拷贝，产品也是将已经在香港和深圳获得成功的“海”字头系列产品进行了复制。

在当时成片筒子楼，新建住宅毫无设计可言的年代，这种标准化的高层花园模式产品一经问世就吸引了很多人的关注，加之地理位置又较为优越，因此中海在上海也算是一炮而红。

随后，中海延续香港和深圳的开发模式，以一年一盘的速度扩大在上海的版图，中海馨园、海悦花园、中海瀛台、中海万锦城、中海紫御豪庭等楼盘相继问世。

这些项目中最亮眼的当属2012年推出的紫御豪庭，这个3年前的地王项目，在5月27日开盘当天即揽金12亿，其中一套688平米的独栋别墅，更是以单价15.3万元、总价1.05亿元的高价一跃成为普陀区最亮的仔。

2016年，中海通过并购的方式拿下老西门地块，并将其打造成为上海首个TOP“里”系高端住宅作品——建国里。

由于拿地成本较低，中海建国里产品的上市总价也控制在2000万-3000万的区间，而旁边的翠湖天地隽荟同类产品的总价已站上了4000万，如此巨大的价格落差，且又位于核心地段，卖的火爆也是意料之中。

2017年10月26日，也就是在拿下小昆山镇地块半年之后，中海举办了一场声势浩大的“耀上海 耀世界——上海中海25周年，TOP‘里’系发布暨城市战略发布会”，建国里和九峯里被作为两个重点项目大肆宣传。

然而从这时起，建国里和九峯里的命运也将分道扬镳，在未来一年多的时间里，两个亲兄弟之间将在上海滩表演一出冰火两重天的戏码。

Hand hands, Loud louds. 这样的结局恐怕是中海所没有预见到的。

Part. 3

细看中海这两年的发展，尤其是在上海地区的发展，你可以发现明显的颜建国印记。

2017年初，出走2年多的颜建国回归中海，随后出任董事局主席和执行总裁，这个在苏沪地区工作多年的老中海人显然对这里存在着一份特殊的感情，也就是从这时起，沉寂多年的中海开始连续拿地。

从全国范围来看，2017年全年，中海在土地市场参与竞拍500多次，先后斩获70多宗地块，折算下来，平均每周拿一块地。

以高溢价拿下小昆山镇的3块住宅用地，算是颜建国送给中海的大礼包，或者说，是中海送给颜建国的回归礼，而TOP“里”系列产品，也就成了其在上海重点打造的标杆性产品。

其实，中海在上海的拿地战略倒也十分清晰，那就是与政府的发展规划牢牢绑定，借势城市发展为项目赋能，进而带动企业版图扩张。

黄浦区老西门地块，看上的是“上海2035”规划，在规划中，建国里所在的豫园-老城厢组团地处核心位置，为打造15分钟中央社区生活圈提供了便利条件；

松江区小昆山镇地块，是对G60科创走廊建设的一次对赌，九峯里项目位处松江新城以西10公里，号称占据了“十字黄金中轴”的核心；

奉贤区奉城镇地块，依然是在踩“上海2035”规划的节奏，在规划中，奉贤新城被赋予了城市副中心的职能，戈雅园项目则位于奉城镇的核心地带。

然而你所描绘的明天，未必撬得动上海人今天的口袋，活在当下可能更符合大多数买房人的心态。

2018年10月11日，中海联合中环以93.99亿元的底价拿下普陀区红旗村4宗地块，楼面价约4.12万/平米，如果分拆计算，住宅部分楼面价则为5.2万元/㎡，这个价格在该区域来说并不算高。

而中海联合体之所以能够以低价拿下该地块，一个重要原因就在于该地块成分极为复杂，属于多年难以解决的“城中村”改造项目，且需要配建租赁房、保障房等多种设施，对开发商来说操作难度和资金压力都比较大，是一块难啃的硬骨头，很多开发商都不愿接盘。

但可以想见的是，一旦该板块联动开发完成，真如城市副中心的规划得以落地，其区域价值将得到释放，产品的价格优势也将成为中海手中的一张王牌。

2019年2月1日，中海再次以39.79亿元的底价拿下普陀区中山北社区地块，楼面价52008元/平米。该地块位置相对较好，周边有地铁和商业配套，预计有较大升值空间。

问题是，这些还都属于设想，何时开发完成？那时候的购房者又是否买账？都还不好说。

毕竟，未来难以名状，其中的时间差和变数没人能说的清楚。

真如城市副中心规划

6月10日，中海的另一个“里”字系产品云麓里开启认筹，其中洋房均价44000元/平米，别墅均价55000元/平米。

在官方的宣传中，该项目依旧是“盛况空前”“万众争藏”且“一席难求”，并且这次贴出的照片倒是像个样子了，至少比10个人要多。

在云麓里的宣传语中，官方还写到“传奇再续”，只是不知道要续的是建国里的传奇，还是九峯里的传奇。

我们得到的最新消息是，本期一次性推出的1004套房源，经过一周的认筹后，总共认筹数不足50套。

呃，这就有点尴尬了，难道中海又要自打脸了吗？

看来开盘当天，楼事的小伙伴还要去一趟现场，亲自揭开这一谜底。

END