四大AMC接盘中国地产？业内质疑或是自导自演忽悠投资者

导语

近日多家媒体报道，港股上市公司中国地产集团（以下简称“中国地产”，证券代码01838）在上海静安寸土寸金的南京西路地段，有一块土地长达20年未开发，被政府依法查处。

近期有坊间传闻称，中国地产希望引进四大资管管理公司（也称四大AMC）为其输血，使其囤地模式持续下去。

此前，屡屡被媒体揭露，中国地产常年依靠囤地升值和在财报动“小把戏”生存，如今，这条路或愈发难走，因此有业内人士列出五大理由，质疑其引进四大AMC为其自导自演的假把戏，真实目的是为了吸引投资者为其“接盘”。

纵观过去30年，部分港资企业利用大陆政府的良好初衷和政策优惠，恶意侵占公共资源，通过长期囤地掠夺社会财富。中国地产在上海和重庆两地的发展过程是此类典型案例。据了解，资金断链后，中国地产集团拒绝引入战略投资者合作开发或出售资产，转向包括东方、信达等国有资产管理公司寻求巨额融资支持，希望继续获得低成本资金输血延续囤地神话。

被收回的上海静安囤地

今年11月6日，静安区规划资源局官网发布一条闲置土地信息公告：“根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）的有关规定，经调查，我局于2018年7月5日作出静规土资[2018]第一号《闲置土地认定书》，认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地，闲置原因为企业自身原因，我局将依法予以查处。”

资料来源：楼典，2019年11月

该地块是1992年和1994年由协和地产分5次拿下，合同约定必须在1997年完成60%的建筑工程量。现如今拿地时间已经过去了25和27年，工程进度跟合同规定时间相当于晚了超过22年，即便现在开发，还会有一个五年的开发周期，而商业的土地年限才40年。 （资料来源：楼典，2019年11月）

2012年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定，未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。

重庆囤的地也要被收回？

除了静安地块外，中国地产亦持有位于重庆市区核心位置的三个地块：渝中区解放碑官井巷地块（重庆协和城项目），南岸区南滨路江湾地块（重庆国际商业中心ICC项目），以及巴南区李九路的曼哈顿城项目。

重庆解放碑项目10年未开工，重庆江湾项目规划证已过期，因此频频遭遇媒体质疑。2011年《中国房地产报》即有报道：“中国地产在国内的多个项目位置都非常好，不是市中心就是市郊可以做花园别墅的地块，但开发速度均十分缓慢，一个项目至少拖上五六年时间，很难摆脱囤地嫌疑。”

而公开土拍数据显示，距离解放碑直线距离20公里的中央公园楼面价都已过万。10年来，这块闲置的土地的价值恐怕已经翻了好几倍了。

面对开发商囤地问题，重庆市政府一直在行动——2018年3月，重庆市国土房管局发布公告，政府按动工、收回、置换三种方式处置的土地共262宗、共计1400多公顷，其中一半已动工建设，另一半由政府收回，并有5宗已经根据市场形势重新供应。

重庆囤的地会否步上海的后尘？业内的焦点汇聚于此。

寄希望四大AMC输血继续囤地，业内人士五大理由怀疑消息真实性

目前市场上有传闻称，中国地产管理层希望四大资产管理公司输血，将囤地升值的道路继续下去，但是有业内人市场，这样的传闻首先就存在逻辑漏洞，并给出了五大理由：

一、国家资源输血“囤地”公司，道义上不存在

首先，四大资产管理公司是指东方、华融、长城、信达四大资产管理公司(也称四大AMC)，是政府为解决中行、工行、建行、农行长期的呆坏账问题而设立的，各自承接处置对口银行的不良资产。如今不良资产经营已成了“赚大钱”的好生意，四大AMC也已成了金融巨头。

可以看到的是，四大AMC从根儿上算都是国有，是为了解决不良资产而诞生的公司，如果四大AMC“接盘”中国地产，那么这可以算是动用国家资源帮助其输血，道义上是站不住的。

二、信托违约对簿公堂，谁敢接手？

第二，根据中国地产此前的年报可以看出，其全资子公司在2018年被平安大华、陆家嘴信托和中建投信托告上法庭，要求偿还40亿违约贷款。信托公司都“着急退出”这块烫手山芋，作为专业处理不良资产的AMC会看不出来吗？

三：囤地20年，政府终于动手

第三、除了上文提过的上海静安囤地被查处以为，中国地产还持有重庆市区核心位置的三个地块：渝中区解放碑官井巷地块（重庆协和城项目），南岸区南滨路江湾地块（重庆国际商业中心ICC项目），以及巴南区李九路的曼哈顿城项目。

而这三个地块还是囤地升值的老套路：重庆解放碑项目10年未开工，重庆江湾项目规划证已过期，重庆巴南迎海湾无法按期交房。

如今政府已经出手，中国地产囤地模式走到尽头，这种情况下，四大AMC解盘存在较大的风险，因为如果自己全面收购接手全面开发不和发展思路，而如果做融资或者参股，那么万一地块被重庆市政府收回，则将面临血本无归的风险。

四：15%利率发债，资金链断裂

第四，根据数据显示，中国地产在10月15日发行了2.26亿美元的优先票据，3年期，利率15%。发行理由为对本集团现有债务进行再融资（借钱还债）。

按如此高的利息以债养债，足以证明中国地产资金链岌岌可危，由于大量囤地没有开发，公司无法在短期内回收现金流，只能通过这种类似于“击鼓传花”的模式维持下去，一旦找不到“接盘侠”，等待其的也许只能是破产清算，这种情况下，四大AMC就算想接手，也大可等其破产清算时“抄底”，没有必要一起“陪葬”。

五：引起关注，忽悠“接盘侠”

第五，作为“囤地”公司，中国地产其应该知道这样的模式是不可能被AMC看上的，但是如果能让其他投资人相信自己将要引进AMC，就足以证明其本身的价值。

这就好比创投公司如果能得到软银、腾讯这样的公司入股，其他中小投资人就会蜂拥而至一样的道理。所以其要让AMC输血的消息极有可能是自导自演，忽悠其他接盘人的假消息。

业内：资产管理公司不能“为了钱”而忘了“初心”

通常来说，资产管理公司参与遇到困难的地产项目，是一个共赢的选择。但是在这次的案例当中，如果真有AMC介入，则将充当一个非常不光彩的角色。

据媒体报道，中国地产上世纪90年代就曾经在上海拿地，然后居然囤积20余年未完成开发，该地块位于上海南京市区南京西路的黄金地段，也是当年上海的重点项目。

资料显示该土地位数上海静安寺街道，面积达1.98万平方米，按照合同要求开发商应当与1997年6月30日之前完成60%的建筑工程量。

据悉，该项目1992年前后首次拿地之时，周边房地产价格还不到1000元/平米，业内人士表示，当时地产项目的楼板均价大约为2000元/平米。

而根据近期成交的地产项目显示，当前该区域的商业楼楼面成交价已经达到了6.5万元/平米，囤地20年狂赚32倍。

尽管被监管层多次点名批评，但是囤地可以获得巨额利润，而不用投入一分一毫，带来的增殖效应使得公司甘愿沦为“蛀虫”，没有为中国经济增长做出贡献，而却要分食经济发展最大的成果。

这样的公司，一没有遇到困难，二没有实际上的不良资产，仅仅存在是否能够继续融资囤地，以及如何脱手大宗物业获得暴利的问题。

同时，业内指出，国有AMC接手这样的项目，或许可以获利，但是与其成立的本来目的南辕北辙，可以说是“完全忘记了初心”。

为什么传言会是AMC，而不是其他公司接盘？-----来看看AMC如何玩转地产行业。

到底什么是AMC 资产管理公司为什么会接盘地产公司？

在我国4588家银行业金融机构中，有一类机构是需要特别关注，即专门解决不良资产、负责债转股事宜的的机构。我国目前共有4家全国性AMC，即中国信达资产管理、中国东方资产管理、中国华融资产管理、中国长城资产管理，4家全国性AMC均成立于1999年。

根据公众号资管云，转载智信资产管理研究院研究员刘尚荣的分析文章《如何与AMC做地产生意？》中的描述，房地产商通常通过下述模式与AMC相合作。

1、债权/物权转让

地产开发商与AMC签署资产转让协议，收购AMC存量资产中符合自己要求的资产，购买债权/物权，获取项目开发机会。在此种模式下，项目的风险和报酬发生完全转移，要注意债权转化为物权的不确定性和相关过程的控制。

2、资产债务重组

地产开发商介入AMC存量项目，与AMC达成一致，注入增量资金或输出信用，对项目公司实施资产债务重组，最终实现各自退出。比如可以选择一次性付款结清债务，或者采取提供担保制定新的还款计划，将之前的利息、罚息、违约金或部分本金减免处理，然后对项目进行复工建设，利用项目自身现金流，履行新的还款约定。

3、代销、代建、代管

地产开发商对AMC存量资产中的空地或烂尾楼项目，采取代建、代销和代管模式，输出品牌和管理，实现项目盘活。部分项目由于位置较偏、区位不好，并不符合地产商本身的品牌战略，但是地产开发商出于团队培养或其他原因，在不承担实质性风险的情况下与AMC合作，弥补AMC在后端管理上的运营压力。

4、联合并购

地产开发商联合AMC，对不良地产项目进行并购，一般地产开发商负责股权收购和项目管理，AMC负责债权收购和债务重组。对于地产类不良资产，由于角度和立场不同，AMC与原债权人（银行、信托等）在价格上很难达成一致意见，原债权人持有的不良资产不愿卖给AMC，但又不能够转让至开发商，在此情况下地产开发商可以联合AMC提前介入，同步尽调，弥补原债权人与AMC之间价格的分歧，实现对项目的并购。

既然AMC接盘的可能性没有，那么会不会有其他人充当中国地产的白衣骑士呢？业内人士认为，根据中国地产的业绩来看，在投资人眼里，其真的没有吸引力。

囤地的再融资输血 业绩增长全靠会计准则“小把戏”

根据中国地产上市公司年报，2018年底总资产价值约600亿人民币，其中投资物业估值就达到了534亿。但公司全年主营业务收入仅有不到1个亿，毛利更只有4300万人民币。净利润来自哪里？投资物业的公允价值增值。从去年开始，集团境内所有金融机构债务约50亿陆续违约，陆家嘴信托、平安大华和中建投信托纷纷启动司法程序，中国地产已全面爆仓！

根据中国地产年报显示，2018年利润为3.59亿元，2017年为2.85亿元，2016年为7.39亿元，2015年为12.4亿元。虽然2018年利润较2017年小幅增加，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的三分之一。可以说中国地产这几年的经营并不是十分理想。

2018年虽然盈利，但是根据年报显示，投资物业公平值的变动为5.6亿元，2017年仅为2.56亿元。可以说2018年之所以财报最终盈利，完全靠这个公平值得变化。这个公平值是什么意思？

根据香港自2005年1月开始实施的新会计制度，投资物业是公司的收租物业，公司须每年按市值，重估旗下投资物业的价值。以往的入账方法是按市值重估后的投资物业价值，和原本在资产负债表上的价值作比较，差额只会在储备中自行加减，对盈利完全没有影响。

但新会计制度将重估后的市值差额，作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。换句话说，在新的会计制度下，开发商需为旗下的投资物业重新估值，并把差异确认为收入，如果投资物业价格每年都有升幅，那么，每年的升值幅度都可转变为盈利，让股东享受升值所带来的好处。

翻译成白话就是：A公司旗下有个物业公司B，去年物业公司假如值1个亿，今年A公司经营不善亏了2个亿，于是A公司对所持有的B公司重新估值，认为你价值3个亿，公平值变动盈利2个亿，对冲掉A公司的亏损。

假设没有这个公平值变动，那么中国地产2018年的最终的年报，大概率是亏损状态。这也就不能解释其为什么一而再再而三的违约了。

奇葩半年报：业绩下滑，中报让人大跌眼镜

2019年，中国地产的年报更加让人无语，8月30日其发布半年报。这份半年报本身可以说是暗淡无光，几乎所有的经营指标均出现下滑，而让人大跌眼镜的是，原本应该严肃认真的中期报告，却充斥了主观的情绪宣泄。

中国地产半年报显示，中国地产截至2019年6月30日止6个月盈利1.6亿元，同比跌42%，每股盈利0.09元，不派息。此外，公司公告称，期内投资物业公平值变动为1.75亿元，或者说几乎全部盈利都来自于物业公平值的增记。换句话说你可以理解公司的全部盈利，都来自于自己没卖掉的房子，自己给涨价了。

细看财务报表可以发现，虽然今年名义上还在维持盈利，但是公司账面上的现金仅剩下2113万元，而去年同期公司账面现金还有3824万元。换句话说，公司账面的盈利并没有换来足够的现金流。相对应于公司一年内到期的49.62亿债务而言，可以说中国地产的偿债能力，不但没有提高，反而出现了下滑。

看看这份财报，流动资产部分其实主要都是待卖的房子，中国地产主要投资的物业都在国内，这两年房价的趋势和销售的状况大家有目共睹。这部分的流动性存在疑问，并且实际上也存在争议，而只有银行结余才是可以随时使用的现金资产。

有位投资大佬曾经说过：“若现金流不自由，则净利润毫无意义”。企业之所以生存，正是为了获得源源不断的现金流，若苦苦经营，账面利润财富很好而实际上现金流持续失血，则这样的企业毫无意义。

那么中国地产是不需要现金流么？答案是否定的。看看那15%年利率的垃圾债吧。公司宁可用这么高的利息借十五亿以上的债务，足以说明他们的现金流有多紧张。

在业绩下滑和高负债的同时，半年报中业务回顾及展望一栏中，不痛定思痛总结自身发展的问题，想着把自己“粉饰财报”吹的牛给圆上。而是宣泄情绪、责怪他人，然后自我表白，言称本集团在中国内地负债处理已近尾声，只是有的项目所在地政策变得太快，纯属不可控制，延误了项目开发进度。