《土地管理法》修改带来了哪些机遇与风险？这个论坛干货满满 | 律新社在现场

律新社丨编辑部出品

2019年11月15日下午，由上海森岳律师事务所主办的“《土地管理法》修改论坛”在古北路1699广场如期举行。原上海市人民政府法制办副主任、上海市法学会常务理事顾长浩，上海森岳律师事务所管理委员会主任、华东政法大学土地与住宅政策法律研究所所长张忠野进行了主题发言。万科、复地集团、仁恒置地、中梁地产、世贸集团、旭辉、融创地产、融信地产、碧桂园、海亮地产、中南置地、上坤置业、景瑞地产、弘阳地产、正荣地产、东原地产、祥生地产、珠江、北控、城建建设等地产开发商代表齐聚一堂。

论坛围绕“《土地管理法》修改”主题，聚焦“土地管理法修改决定的点评和解读”“ 从土地官司透视集体土地入市的机遇与风险”两大专题展开专业研讨，共同讨论《中华人民共和国土地管理法》（简称“《土地管理法》”）的新修订将在宏观和微观上对地产商产生的影响。

本次论坛由张忠野主持，论坛伊始，对各位到场嘉宾表示热烈欢迎，隆重介绍了主题发言人——顾长浩，顾长浩长期从事政府法制工作，在地方立法、行政法制以及城市建设规划、房地产法制方面有丰富的实践经验和精深的理论研究水平。

顾长浩作“土地管理法修改决定的点评和解读”发言

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，将于2020年1月1日起施行。这是一部关系亿万人民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律，新《土地管理法》在坚持土地公有制不动摇等基本制度的基础上作出了多项重大突破。

顾长浩从修订的具体法条切入，回顾了《土地管理法》历次修改的背景和主要内容，迄今为止共修改4次：1988年、1998年、2004年、2019年；修改的主要内容可概括为四项制度的调整和完善：改变土地权属性质的征收制度的调整和完善，三块土地权属制度的调整和完善。并概括了此次修改的特点：时间长、争议多，经历了多项多年的探索性创新试点。顾长浩重点对《土地管理法》修改中的土地征收制度及集体经营性建设用地入市制度进行了深入评析：

● 关于征收土地制度，调整后的土地征收制度缩小了征收土地范围。原有征地制度规定了为了公共利益需要，才能进行征收，但公共利益范围很广，本次调整大大限缩了公共利益的范围。只有军事、外交、能源、交通、水利、通信、邮政、科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等用地并且由政府组织实施才能纳入新土地法所谓的征地范围。

● 关于征地程序，修改后的征地制度，很好的协调了公平与效率、农民与市民的利益，为进一步扩大农民的权利及农地的保护奠定了制度基础。征地制度增加了社会风险评估程序，将社会保障内容纳入公开征询意见范围。征地听证制度更加强调公开、透明，使更多的利益主体都有充分表达意见的机会。先签订协议、后申请征地的程序更加科学合理。既考虑被征地利益相关者当前利益，又使其长远生计有保障的征地原则克服了原有征地制度补偿行为短期化的现象，新的征地制度在生效后更有生命力。

● 关于集体土地入市制度，原有《土地管理法》第四十三条删除了阻碍农村集体所有建设用地有偿转让的法律规定，新《土地管理法》增加了第六十三条，规定了保障和促进集体经营性建设用地的有序开发、利用和流转等一系列集体土地入市制度。

该条规定意义重大，是对原有土地二元所有制的一个突破。集体土地入市是城市化大背景下的必然选择，体现了平权理念，使农村建设用地可以进入土地交易市场，可以与国有建设用地遵循共同的规则进行流转。第六十三条明确赋予集体经济组织——土地所有权人以具体的土地所有权权能，尤其是处分权，明确了集体经济组织内部决策程序和方式，原则明确出让和出租后的法律适用及规则制定主体。当然集体土地入市仍然需要制定法律的实施细则，需要与《村民委员会自治法》《房地产管理法》《城乡规划法》等相关法律进行协调与统筹。无论如何，集体土地入市是一个重大的立法突破，具有里程碑意义。

张忠野博士作了“从土地官司透视集体土地入市的机遇与风险”主旨演讲

上海森岳律师事务所管理委员会主任、华东政法大学土地与住宅政策法律研究所所长张忠野针对修改后的第63条作《从土地官司透视集体土地入市的机遇与风险》为题的主旨演讲， 并结合自身土地诉讼的经典案例以案说法，提出政治、经济、法律等多维透视，以及系统推进，打谈结合，以打促谈，专家会诊治疗方案等在诉讼实践中的应用。

一 提出集体土地入市商机或风险，阐述城市化、二元所有、平权的基本含义。

二 提出土地出让诉讼表征与实质，说明现下诉讼趋势：民事问题刑事化、国内问题国际化、法律问题政治化，重点强调了该趋势的利弊关系。

三 从“打赢土地官司你能做到吗？”的疑问中，分析法务总监的价值，强调认识高度、判断准度、执行力度的重要性；对于认知与思维的问题，建议采取多维透视与系统推进、战斗战役与战争的方式；最后纠正大多数人普遍存在“有理走遍天下”的观念误区。

张忠野博士结合经典案例，介绍了地产企业运营过程中容易触碰的雷区，并从“企业与企业”“企业与政府”等之间的土地纠纷方面对企业防范经营进行了细致地分析和解读，提醒参会企业法务总监等代表如何规避此类风险，并强调法律实务界要开展多种形式合作，为政府和企业提供更加优质、高效的法律服务。

此次论坛内容充实、干货爆点多、案例讲解生动，在场嘉宾纷纷表示收获满满。本次论坛大大提升了企业运营方面的法律意识，为企业应对一些潜在的法律风险以及面临土地官司时如何化险为夷提供了宝贵的经验。

责任编辑：Jessica | 版面编辑：田