上海二手住宅市场或将不再沉闷，3万余业主翘首以盼

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在国家统计局上周公布的10月经济数据中，一批大中城市的二手住宅市场出现微跌，其中上海10月价格指数较上月微跌0.2%。

但在上周末，一则消息令整个上海二手住宅市场充满了迫切的期待
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明天，上海市房管局对于上海市内普通住房所订立的标准即将来到第五年的末尾，而在这五年中，上海的房地产市场早已发生巨大变化：

1、房价涨幅

根据上海市统计年鉴数据，在2014年底，上海市的平均房价为1.64万元；截至2017年底时，上海市的平均房价已经达到了5.34*万元。累计涨幅达320%，年平均涨幅高达32%。

2、人口变化

根据上海国民经济统计公报数据，2014年底，上海市户籍人口数量为1429万人；2018年底时为1447万人，累计增加18万人。

我们再回过头来，看一下上海市房管局在2014年底时设定的普通住宅标准：

几个关键信息：

• 140平以下的；
• 多、高层住房；
• 内环的房价要低于450万/套；
• 内外环之间的要低于310万/套；
• 外环外低于230万/套；

以现在（2019年）从贝壳找房查询到的二手住宅数据来看，以内环均价8万，内外环均价4.5万计算。

• 内环450万元可购买56平；
• 内外环310万可购买68平；

然而，上海在2014年至2018年间，以平均房价累计涨幅320%，年化涨幅32%的历史数据来看，5年前市房管局所订立的标准，已然已经不太适应当前的上海房地产市场。

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本着大胆假设，仔细论证，谨慎发言的原则：

以往的标准将在明天到期，或许在不久未来，上海将推出新的普通住房标准规定，就如同前不久的深圳。

2019年11月11日，火热的双十一狂欢节气氛中，有一条不太显眼的新闻并未被广大群众所注意：

深圳将实施了4年的普通住宅认定标准进行了调整（即“豪宅税”），新的政策如下：

1、不在设置价格线；

2、只需满足两个条件即可：

① 小区容积率高于1；

② 面积在144平以下；

新闻一出，深圳房市瞬间沸腾。不少房东当天临时调价10~40万。

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住房政策研究领域专家李宇嘉*指出，“深圳市的这一调整，有利于楼市的成交，促进房子的循环”。所谓有交易，才能有流动，经济才能发展。

同时他还提到：“目前，楼市调控最紧张的时候已经过去，‘因城施策’下，在保证楼市稳定的前提下，对‘豪宅税’认定标准作调整并非调控松绑，政策一直强调，税收要差别化，支持普通住房需求。从趋势看，深圳楼市已步入上升通道，但调控政策未松，购买力和杠杆限制等，并不支持明显反弹，房价涨幅有限”。

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在贝壳找房中，做一个不严谨的筛选后发现，挂牌面积段在70~150平的*，外环以内的，二手住宅数量约为30000套。

那么，以深圳政策为例，套用至上海市来看，上海二手住宅的买家，在未来购房时，会有什么新的影响。

以一套满五唯一的，100平的，内环的，房东100万一手买进，售价900万的，买进20年的，税费买家付的，买家首套的二手住宅为例。

• 按照以往的标准，计算税费：
• 首先，这是一套非普通住宅；
• 增值税及附加：40万；
• 个税：0元；
• 契税：12.9万；
• 总计：约53万。
• 以深圳新标准为基础，按照上海的税务计算方法，来计算：
• 这是一套普通住宅；
• 增值税及附加：持有大于两年，免征
• 个税：0元；
• 契税：13.5万；
• 总计：13.5万。

税费总计节省40万。

其他类型的大于两年的，买家首套的，二手住宅税费节省金额的速算方式为：（房东卖价 - 房东买入价）/1.05/（5%+0.6%）。

沉闷了近三年的上海房市，此时迫切需要一些新消息。

注：

1）文中未标记数据均来自于国家统计局、上海统计局、上海统计公报。

2）5.34万元/㎡的数据来源于上海易居房地产研究院《上海2018年度房地产市场报告》。

3）李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员。相关信息来自于澎湃新闻《深圳调整“豪宅税”后成交量攀升：中介门店1天开6单》。

4）普通住房标准定义来自于《上海市行政规范性文件数据库》