从房贷利率、资金流向中分析未来房价是否上涨

融360大数据研究院监测数据显示， 2019年10月，全国首套房贷款平均利率为5.52%。截至10月底，35个城市533家银行分（支）行绝大部分都执行了LPR房贷新政。除去停贷银行外，238家银行分（支）行的首套房贷款利率环比上升，比上月增加了137家，占比44.65%。

从目前的趋势来看房贷利率上调或许还将持续一段时间，因为现在的房贷利率和2018年11月份的5.71%相比，还是要低上不少，这也说明房贷利率还有上调的空间。好在这个答案也不用等很久就能揭晓，下周三（11月20日）就是新一期的LPR报价时间，届时就可以知道最新的具体的房贷利率报价。

一般来说房价和房贷利率密切相关，当房价过热的时候提高房贷利率可以阻挡一部分人的购房热情，从而缓解房价过快上涨的速度，2017-2018年期间就曾出现过房贷利率连续22个月上涨的现象。不过2017年和2018年依然创造了住房史上难以超越的成交纪录，这是因为有天量的货币投向了楼市，这便是棚改货币化安置计划。

房贷利率上涨幅度在天量的货币投放面前起到的作用就小了很多，因而我们得以看到房贷利率、房价、成交面积三者不断上涨的局面。由此可见影响房价的因素中，货币投放比房贷利率来得更有效。

我们知道今年的棚改目标大幅度下降（虽然实际数据下降没有预定目标定的这般多），这意味着投向楼市的货币也将大大减少，其实从实际情况中我们也能感受到，缺少货币支持今年的房价比2017年、2018年的时候要艰难很多。

再有，今年除了断了房企销售端的一大笔收入（棚改货币化安置本质上就是拿钱给购房者，让他去市场上买开发商的房子），房企的融资也受到了很大的限制，从典型上市房企融资总额趋势上可以看出，虽说今年房企融资好一阵子坏一阵子，但整体趋势上还是下降的。10月份房企的融资额度更是降到了冰点，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元。

在房企缺少资金的支持下，同时购房者又还面临着房贷利率不断上涨的局面，接下来房价还会继续上涨吗？显然不太可能了。

其实从更大环境上看，最近两年的M2增速在8%左右，与8%左右的GDP名义增速基本持平，而按照8%左右的货币增速，意味着以后每年房价的潜在涨幅的天花板在8%左右，考虑到现在房贷利率为5.52%，加上房子的折旧速度，举债买房几乎就不赚钱了。在不赚钱的预期下，所有人都会重新审视自己的买房目的，持有多套房子已经没有意义了，到时候以成交量来拉动房价上涨的局面也将不存在，这么看来房价要上涨确实有点困难了。