导读：在过去很长一段时间里，租房这个行业一直没有得到太大的关注。一直到2018年，由于资金链断裂一些长租公寓出现爆仓，还有甲醛等负面新闻，把这个行业推到了大众面前，很多人第一次知道了长租公寓这个行业的存在，才发现，其实这个行业有很大的前景。

2014年，当时名为“蘑菇公寓”的长租公寓横空出世。随着2015年国家大力支持住房租赁市场，长租公寓行业开始获得资本的青睐，蘑菇公寓也借着东风，在一年内获得两轮融资，并很快成为上海地区规模最大的公寓品牌。

2015年“蘑菇公寓”改名为“蘑菇租房”，试图通过Saas、金融服务、流量整合等方式，以平台化思路实现海量房屋资源的运营、需求对接，并为长租公寓提供相关的公寓行业配套资源服务。

到如今，蘑菇租房已经完成5轮融资，从上海走向国内多个城市，服务3万+公寓机构，成为行业第一。从2014年成立至今5年，蘑菇租房经历了哪些转变和选择？长租公寓这个风口上的市场未来的走向如何？

蘑菇租房联合创始人龙东平

MarketingExpress采访了蘑菇租房联合创始人龙东平，他以多年的从业经验对以上问题做了回答。

数字化管控和精细化的运营，公寓行业起飞的两个引擎

2014年的时候，蘑菇公寓还在做二房东，模式类似于现在的自如，当时在上海已经有一定的品牌影响力，房源规模在一万间左右。

到2015年的时候，长租公寓市场发生了很大的变化，长租公寓越来越火爆，当时有大量的长租公寓创业项目涌入。

“当时我们就判断，这个市场前景很大。”龙东平告诉记者，他们的判断主要基于几个方面：

第一、这一年，资本大量涌入长租公寓市场。随着长租公寓项目的涌现，这个领域融资也出现爆发式增长，这一年总投资近40起，不少公寓都拿到了融资。资本的涌入必然会推动长租公寓行业快速的发展。

第二是政策方面，当年中央和地方相继出台了多项政策，鼓励加快培养住房租赁市场。

资本大量涌入长租公寓市场，再加上国家政策的扶持，当时蘑菇公寓就判断，这个市场会很大。所以蘑菇公寓高层决定不做公寓，改做平台来支持这些公寓机构。“因为做公寓要装修、改造房子，还要给房东租金和押金，对资金的要求比较高；其次，我们做过公寓，知道这个行业的痛点在哪里。”龙东平说道。

他们当时发现，市场上很多公寓机构的管理方式还非常传统，没有数据化、线上化的概念。比如，和客户签订合同还是用非常传统的手工方式，用纸质的合同，管理的时候，一般就是通过白板、笔记本，或者excel表格这种容易被篡改的方式；资金管理上，通常是一线的业务员上门收取房租后，回公司转给财务，财务还需要对账，然后存到银行里。不仅流程繁琐，而且效率低下。

当时他们对这个行业的一个基本判断就是，数字化管控和精细化的运营，是公寓行业起飞的两个引擎。所以，2015年，蘑菇公寓开始转型，定位于轻资产的租房平台，根据自己的经验开发出一套Saas系统，服务于市场上大量的中小型公寓运营商，帮助它们在扩大规模的同时降低运营成本。从那时起，蘑菇公寓就改名叫蘑菇租房，在2B端叫蘑菇伙伴。

Saas软件服务系统把原来的交易从线下搬到了线上，对传统公寓的模式进行了数字化的改造，把房源管理、租约管理、支付等业务流程在线化，同时也实现了线上支付租金、收租金、签合同、报维修等业务，进一步提升运营效率，节约人力成本。

按照传统的管理方式，管家要打电话提醒租客交房租，或者上门收租金，通常一个管家只能管理50-60间房。而使用了蘑菇租房的Saas系统之后，系统会自动提前几天把房租账单发送给客户，每个客户在手机端接受账单、支付房租，管家不需要上门收租金，效率提升了很多，现在一个管家可以管理120-140间房，公司就可以节省大量人力成本，过去的财务助理、销售助理等文职工作就不需要了。

再比如，原来客户家里东西坏了，通常会打电话给客服保修，客服做好记录之后，再通知维修师傅。维修师傅接到通知后，会先和客服联系，再安排上门。一来二去很耽误时间。现在线上化之后，客户东西坏了，只需要在手机上保修，维修师傅马上就会收到消息，24小时之内就安排上门了。而且，客户还可以在线给维修师傅打分，及时地进行反馈。

龙东平透露，蘑菇租房曾经统计过，客户在使用了蘑菇租房的Saas系统之后，成本降低了40%以上。

不仅只是针对B端公寓运营商，其实蘑菇租房的SAAS系统还解决了C端用户在租房时经常面临的一个痛点，那就是“真房源”。

以前的租房中介为了吸引租客，会提供假房源。而使用蘑菇租房的SAAS系统之后这个问题就不存在了，因为这个系统可以实现“出租房源自动下架、空置房源自动上架”，就是当一间公寓出租出去之后，这间公寓就自动下架了，当一个房客退房之后，这间公寓就自动上架，而且都是实时发生的。

所以，2018年蘑菇租房做了一次品牌升级“唯快不破”，突出的一个关键词就是“快”。龙东平告诉记者，之所以定位于“快”而不是“真实”，原因就是蘑菇租房早就已经做到了“真实”，“快”是真实的升级版，也就是说，蘑菇租房已经把“真实”做到了极致，帮助租客避开了租房时的各种假房源陷阱，用最快的效率租到房子。

从原来的蘑菇公寓到蘑菇租房，蘑菇租房的角色从“二房东”变成了公寓机构的服务者，同时蘑菇租房的商业模式也发生了改变，商业模式的改变也决定了蘑菇租房的价值和发展的速度发生了根本性的变化。

2015年底到2016年初，蘑菇租房的业务从上海扩展到北京和深圳三个城市，2016年又扩展到三个城市的3000家公寓机构。此后三年时间里，蘑菇租房的规模就以加速度在增长，到现在已经服务30000家公寓机构，蘑菇租房平台上有400万间房源出租。

“这三年的发展，用我们内部的话来说，叫“三级火箭”，就是一开始先自己做公寓，后来提供Saas软件供应商，到现在是一个租房平台。“龙东平告诉记者，“其实我们在转型的过程中，团队也有过争议，但是大家的一个共识就是，做平台的价值会更大、发展的速度也会更快。如果我们继续二房东的商业模式，也许就是长租公寓市场里多了一家大的二房东而已，但是这个市场的发展速度是很慢的。例如现在长租公寓市场里的一些大品牌，在这个行业里发展了十年，大概有几十万间房源的规模。而我们做了三年，就服务3万家公寓机构，有400万间房源的体量。”

两大竞争力“硬核”，锚定行业第一

其实，龙东平坦诚，在蘑菇租房推出Saas系统的时候，市场上也有类似的系统。但蘑菇租房的优势，他觉得在于两个方面：

第一、技术+场景。当时市场上也有一些团队推出各种管账、管房的工具，这些团队可能就是一帮纯做技术的人，他们也发现了市场的需求，自己写代码做了一个记账软件。这些记账软件的缺点是什么呢？它的场景和逻辑不符合公寓运营的场景。

但是蘑菇租房的前身就是做公寓的，2014年做了一年的公寓，运营了大约1万间公寓，所以团队知道公寓运营中不同的场景，比如老板应该看什么样的界面和报表，区域经理又该看什么样的界面和报表，客户整体的流转，财务是如何操作的，等等。如果一个团队没有做过公寓，是很难做出一套实用的产品的。所以，光有技术还不行，还要找到应用的场景，而应用场景又取决于对于行业的洞察和理解。

第二个优势在于，蘑菇租房还能为商户导流，帮助它们把房子租出去。这是蘑菇租房和其他的记账软件一个很大的区别，很多记账软件只是一个工具，但没有C端的服务，而蘑菇租房相当于是美团，商家用美团的系统，不仅可以记账，还可以带来外卖订单。所以蘑菇租房给商家带来的价值是不一样的。

“这两点决定了我们的产品能更好地满足商家的需求，再加上我们切入市场也比较早，很快就在市场站稳了脚跟。”龙东平说道。

而且蘑菇租房的SaaS系统沉淀了很多数据，更换成本很高，前期要和商家的高层沟通，对方认可产品之后，还需要做培训，让公司上下都会用这套系统。不光是公司层面，客户也已经习惯了这套系统，相当于这套系统已经嵌入到长租公寓机构的业务当中，如果要更换系统，员工需要重新培训，大家都还需要再学一遍，成本和代价都是很高的。

所以，蘑菇租房很快就走在了市场前面，到现在市场占有率已经遥遥领先了。目前蘑菇租房的市场占有率排在第一，第二、第三、第四、第五到第十位加起来的客户量还没有蘑菇租房一家大。

团队对长租公寓市场的深刻洞察，和为商户导流，是蘑菇租房的两大硬核优势。同时，蘑菇租房也为会员提供一些增值服务。

比如，蘑菇租房会邀请行业里面一些做得不错的公寓负责人、设计师等，来做一些线上和线下的分享课程、沙龙，教公寓运营商一些提升运营的技能。主要是教他们怎么做产品定位，怎么装修、布置房间才更加符合年轻用户的需求；哪些设施是必要的，有哪些更快的获客方式等。

三驾马车，布局租房生态

2017年，蘑菇租房和蚂蚁金服达成深度战略合作，蘑菇租房作为重要场景入驻支付宝生活服务开放平台，同时，蚂蚁金服输出在渠道、支付、征信、技术和消费金融等综合能力和资源，与租房业务场景相结合。这次蚂蚁金服的加持，让蘑菇租房的竞争优势更加明显，并形成了蘑菇租房拉动增长的“三驾马车”，也就是蘑菇租房的三大业务板块。

第一大业务板块是蘑菇租房的智能化公寓Saas管理系统。这块业务初期是免费的，前期市场培养起来之后，市场也认可了蘑菇租房Saas系统的价值，付费意愿也逐渐增强。从2019年开始，Saas产品尝试付费模式，根据不同的版本收取不同的会员费。目前会员费占到了收入的70%。

第二大业务板块就是流量增值服务。这也是蘑菇租房的一大核心板块。蘑菇租房不仅帮助公寓机构提高管理效率，还能够为它们导流，把房子租出去。在早期的时候，流量来源主要是蘑菇租房的官方网站、App等渠道，2017年和蚂蚁金服达成深度战略合作之后，就可以导入支付宝C端的流量，这部分流量包括支付宝首页租房、芝麻信用租房、闲鱼租房这几大流量入口，为公寓运营商导入海量的C端流量。支付宝全球用户数超过10亿，国内用户数量在7亿左右，蘑菇租房和支付宝对接上之后，为公寓运营商导入了亿级的流量。

此外，蘑菇租房也通过一些C端的营销活动来吸引流量。C端营销主要还是通过跨界的方式，联手其他企业一起推出各种活动，制造话题等。

“我们一般会选择一些和我们的目标客群重合度高的企业，比如毕业季的时候走进企业，因为大学毕业工作了，一般就会考虑租房子的事情；我们也会和一些企业做点对点的合作，比如和企业招聘合作，因为换工作很多时候就意味着要换房子。”龙东平告诉记者。

这种跨界合作可以帮蘑菇租房精准获客，是蘑菇租房在C端营销做的比较多的。此外，蘑菇租房也和今日头条、京东这些大的流量平台对接，把房源同步到他们网站上面去获客。

流量增值服务这块现在也是蘑菇租房一个重要的收入来源，现在差不多占到蘑菇租房收入的三成。

第三大业务板块就是金融服务。蘑菇租房和网上银行等第三方金融机构一起，为公寓运营商提供一系列的金融服务，帮助他们解决运营过程中的资金难题；金融服务也向C端租客延伸，根据支付宝的信用体系，芝麻信用超过650分的客户可以免押金，也解决了传统租房“交押金”这个痛点。

站在产业互联网的风口上，长租公寓前景可期

现在正处在产业物联网的风口上，这是一个不可逆的趋势。在“衣食住行”中，“住”的互联网化程度和渗透率远远没有衣、食、行那么高，吃饭可以在线叫外卖，买衣服也可以在线上完成，出行也可以通过打车App完成叫车服务，而“住”的互联网化才刚刚开始，这也说明这个行业的空间还很大。

龙东平分享了两个他的两个洞察：

一方面，C端用户在租房上呈现一个趋势，那就是对于没有房的人来说，他们的买房意愿不是很高。很多人大学毕业后到35岁这个年龄段，一直在租房，而不像以前，到了30岁就要考虑买房子。而且，租房的家庭结构也从原来的单身居多，变成现在家庭租房的比例每年都在往上走。这就说明，越来越多的人会选择租房。

另一方面，在过去很长一段时间里，租房这个行业一直没有得到太大的关注。长租公寓也是在过去3到5年的时间里陆续发展起来的，一直到2018年，由于资金链断裂一些长租公寓出现爆仓，还有甲醛等负面新闻，把这个行业推到了大众面前，很多人第一次知道了长租公寓这个行业的存在，才发现，其实这个行业有很大的前景。

龙东平认为，长租公寓这个行业并不像传统印象中那样，门槛很低，中介也不是一个没有技术含量的职业，随着媒体的大量报道和关注，再加上国家法律政策的推动和整改。未来会有越来越多的高素质人才加入到这个行业，所以他十分看好长租公寓行业的前景，认为这个行业未来还有很大的空间和机会。

那么，未来的机会点在哪儿？

这个行业正好处在产品升级换代的阶段，原来大家对住房的需求，只要一个容身之所就可以了。但是现在，租房不再只是简单的住所，还要宜居。所以，在这个阶段，那些做的用心的公寓运营商，比如在装修时考虑物品收纳的设计，整体空间感的打造，装修材料等，这种精细化的运营和口碑，才是公寓盈利的关键。

对于蘑菇租房来说，他觉得在这个行业里，中介和公寓机构之间其实是一种很好的业务互补的关系，中介可以帮助公寓机构收房子，也可以把租房的客户带給公寓机构，然后在中间赚中介费。所以，未来蘑菇租房的一个想法是，打通中介和公寓机构之间的渠道，发动中介为公寓机构服务，相当于是中介分销。

他认为这一块，未来还有很大的空间留给蘑菇租房。

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