10月上海二手住宅：银十未现，量价齐跌

来源|信义房屋企研室

荐读|10月，上海二手住宅共成交约1.61万套，在9月小幅回升后，重回量价齐跌的走势，且下跌幅度均较为明显。

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成交量:约1.61万套

2019年10月，上海二手住宅共成交约1.61万套，环比下降23.51%，同比上涨35.91%。受国庆黄金周影响，成交量在9月小幅回升后又重回下降通道。从周成交量来看，去除国庆首周，周成交量均保持在0.43-0.45万套的水平，市场成交较为稳定。

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成交均价：约3.72万元/㎡

2019年10月上海二手住宅合同成交均价约3.72万元/㎡，环比下降2.4%，同比下跌0.44%，成交均价在9月小幅回升后也重回下降通道。

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各区成交量:16个区县均下降

从9月、10月上海各区的二手住宅成交量对比来看，16个区县环比均下降（9月：4个）。其中，8个区县环比跌幅超过上海全市的跌幅，松江的环比跌幅最大，为33.42%，青浦的环比跌幅最小，为2.1%。

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各区成交均价：3涨13跌

从9月、10月上海各区的二手住宅合同成交均价对比来看，16个区县中3个环比上涨，13个环比下跌（9月：11涨5跌），成交均价环比上涨的区减少了8个。下跌区县中，青浦下降幅度最大，为10.7%。上涨区县中，嘉定的环比上涨幅度最大，为2.11%。各区成交的均价的大幅回落，也说明市场重回调整阶段。

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各环线成交量分布：仅内环内增加

从9月、10月的各环线成交占比对比可以看出，10月各环线成交占比较9月变化均不大，市场成交区域分布较为稳定。其中，变化最大的即为内环以内，也仅增加了0.4个百分点。

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各环线成交均价变化：仅郊环以外上涨0.8%

从10月的各环线合同成交均价环比变化来看，除郊环以外环比上涨0.8%以外，其它环线均环比下降，且跌幅均在3%左右。其中，内环以内合同成交均价已经连续4个月下降，下跌走势较为明显。

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各面积段成交量分布：70平米以下呈上升走势

从10月各面积段成交占比对比可以看出，50平米以下成交占比延续9月的回升走势，提升1.5个百分点至20%，而50-70平米成交占比也结束了连续4个月小幅收窄的走势，提升0.7个百分点至。对应下降较为明显的则是70-90平米和90-110平米，分别下降1.1和0.7个百分点。

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各面积段成交均价变化：仅200平米以上环比上涨

从10月的各面积段合同成交均价变化来看，7个面积段中仅200平米以上环比上涨0.2%，其它各面积段环比均下降。其中，140-200平米的面积段下降幅度最大，跌幅为8.6%。从近几个月的走势发现，各面积段合同成交均价总体上均呈现小幅回落的走势。

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各总价段成交量分布：300万以下成交占比回升明显

从10月的各总价段成交占比可以看出，300万以下的成交占比现明显回升，提升1.9个百分点至66.8%，为2019年3月份以来的新高，而对应下跌明显的是300-500万，环比下跌1.1个百分点，为2019年3月份以来的新低。其它各总价段变化不大。

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各总价段成交均价变化：仅300-500万和2000万以上环比上涨

从10月的各总价段合同成交均价环比变化来看，除300-500万和2000万以上环比上涨以外，其它各总价段环比均下降。其中，300万以下创2018年以来的新低，300-500万和800-1200万也处于较低水平。1200-2000万下降幅度最大，跌幅为4.2%。

总结

2019年10月上海二手住宅市场成交量价，在9月小幅回升后，重回量价齐跌的走势，且下跌幅度均较为明显。从周成交数据来看，成交量走低主要是受国庆黄金周成交量较低的影响。从后几周成交量来看，均保持在0.43-0.45万套的水平，市场成交较8月份保持平稳的走势。

11月5日，央行意外下调MLF利率，小幅降息5个基点。随着MLF下降，导致LPR有下降空间，这对楼市是利好的，预计后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。本次MLF利率降低，心理影响大于实际影响，或将影响买卖双方对于未来楼市的预期。当前，上海二手楼市趋于平稳，在降息的助力下，或将有小幅的回升，但预计回升的力度有限。