看上去像跑路似的

缘自上海信义房屋的数据：

5月份二手房成交约2.33万套。

价格环比回落。

超过2万套的成交，同时价格回落是怎么发生的？

不少刚把房子卖掉的卖家分享说一楼、顶楼、路边、差户型、差朝向都卖掉了。价格回落应该主要是成交结构原因。

也就是5月的行情比小阳春差，但没有多差，还处于微涨区间里。

把房子卖出的这拨人本来打算买房子了，一开始他们是偏看多的，但最近他们调整了计划，因为6月份上海新房供应增加得有点多，预计7月份上市的新盘也在推广。

市民戏称开发商要跑路了。

开发商拿了价格又不能涨，不卖掉当饭吃么？各家开发商自然是全方位、立体化营销自家楼盘了。

但多盘限价和开发商跑路的市场结果差不了多少。当开发商集体看空的时候，各家楼盘降价，当多楼盘限价的时候，一样是各家楼盘隐性降价。

开发商怎么想的不重要，重要的是各家楼盘降价的结果就是小阳春结束。

今天6月7月和2018年的7月很相似。

2018年7月闵行天荟、皇都，嘉定龙湖，宝山大华碧云天，松江金地等等30多个盘一起上市，造成了整个二手房市场置换客和现在一样看房欲望不足。

叠加7月底中央提出坚决遏制房价上涨。

本来就看房欲望不足，干脆不看房了。

8月上海二手房急跌。没人看房对于房东的心理打击是很大的。

2018年7月开盘的盘很多是限价的，也是值得买的，但其中也有好几个盘到今天也没卖完。

市民还指出开发商资金链紧张。

这个说法也是成立的。

亿翰统计数据显示，房企第一波偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月。

这个有利于房价下跌的要素不太重要，因为上海的0溢价地开发商是经过市政府自有资金考核的。

5月底，21世纪经济报道说料监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。但监管收紧的目标是不让土地市场过度回暖。

而上海土地市场处于实质性的限价阶段。

以青浦为例子，去年徐盈路地铁站拍的地到了今年的新房是招商虹桥公馆和万科天空之城三期，两个盘从认筹来看市场接受度是高的。

从土地市场角度，意味着片区剩下那块地可以涨价。

在房住不炒的背景下，涨价不合适。那不涨价呢，区政府有点亏。

那怎么办呢？

青浦卖乡野地区的地。一口气卖了四块地。其中一块是去年流拍的，跌了一个亿。

这到底是很有诚意供地呢还是很没有诚意供地呢？

这是2019年和2018年的区别：0溢价地开发成新房好卖的话，意味着地价稳了。

那地价没稳住的呢？

和2018年没区别啊，你有机会到2020年6月去看还有。

也许到了2020年6月，上海要上演荒诞的乡野地区去库存大战了。

为什么要去库存呢？

因为比如彭浦机器厂隔壁也挂了一块地，楼板比去年底才涨了500块，从投资性来说，涨幅太小了。

几乎快要完全房住不炒了，也就是消费性买房了。

但消费是有弹性的。

很多市民会改变想法，6万的房子住住好了，干嘛非住8万的。

如果房价不涨，说不上住6万房子和8万房子的幸福感谁强。

各收入层次的住房消费需求逐级降级。

而偏远地区的新房由于今年又增加土地供应了，越来越不好卖。市民逐渐也会发现不要买，买现房或者等它降价比较开心。

今年很多人连4万多的地方都嫌偏远，已经很体现这点了。

实际上，二手均价8折的新房历来都是上行周期涨幅比较好的地方，但就消费而言，高于二手房均价的新房才是多数人觉得不偏远的地方。

上海乡野新盘个别也是限价的，还有些热销估计是因为投资客实在是想买房子。

5月伤房的去化恰恰证明了市场逐渐回归了主流：

区段为王。

6月7月新房选着买，二手房可以观望。