古北还是那个样
只是不再那么耀眼
文 | 奶酪
新房入市喜欢蹭热度早已是习以为常的事情，比如宣传轨交利好、学区利好等，但很少有项目会直接把附近板块名字加到自己头上。
前段时间在外看了一个新盘项目，虽然项目在闵行但楼盘名上硬是添加了隔壁“古北”两个字。
似乎古北对于开发商而言，似乎还是有着独特魅力，在买房者的眼中，古北好像还是高端生活的代名词。
为了求证，上周我用一天的时间走在古北的街头，感受其三十多年发展历史的同时，我也在反复问自己一个问题——
这样的古北，何时才会被超越？
01 上海首个概念性地段
古北新区印象中应该是上海首个概念性的地段，有别于陆家嘴、徐家汇这样的地段，古北新区面积并不大。
这里整个社区的由来是因为国务院在80年代改革开放规划了虹桥经济技术开发区，之后这里汇集了许多国家的领事馆以及不少日韩的外资公司。
人口一多居住问题怎么解决就成了问题，所以在这之后规划起来古北社区，不少老上海直到现在也会将这里称为是西郊。
90年代初的古北
当时这里是欧美人口聚集的非常多，为了匹配他们的居住习惯，古北初期大多是合围式的建筑风格。
之后，古北新区由法国设计师加入进行整体规划，风格上采用了欧洲现代大都市的理念，先后建成了雅典花园、维多利亚、巴黎花园等。
古北一期就是因为这样的契机诞生在上海的版图之上，也被称作第一个国际居住区。
02 古北一期光芒褪去
规划图
整个古北社区以古北路为界分为一期和二期，说到一期不得不提一下古北家乐福。
这家家乐福店王曾今创造过家乐福最高销售纪录，同时也是中国超市行业学习的标杆性大卖场。
它的一些进口食品以及生鲜的类别在一般大卖场里都是见不到的，早期古北作为“第一富人区”对于精致化商品有着很高的购买需求，这家家乐福成为了这里的香饽饽。
进入21世纪以后，随着电商产业规模不断庞大起来，实体商超都开始走入了下滑期。这家曾今的店王同样没有避免这一局面，虽然中途有过一番重新布局，但家乐福整体最终还是被苏宁易购收购，一代辉煌也走到了尽头。
在家乐福边上就是古北一期的居住区，像巴黎花园、鹿特丹花园、罗马花园、广场大厦等都是建成于90年代。
广场大厦
早年销售广告
一期最早许多房子都是作为外销房，生活成本都非常昂贵，普通老百姓是没有办法接受的，比如像钻石公寓1991年的时候达到了2400美元一平。
在户型的设计上面，很多房源都是以多边形为主，朝向也都是五花八门，当时买的人还是不少，毕竟老外对这些都没有什么太大讲究。
直到浦东开发开放之后，古北一期事实上受到了不少冲击，碧云社区的落地使得古北不再是唯一的国际社区，再加上浦东机场的建设，老外以及高端购房客都分流了不少。
虽然老百姓可以随便购买商品房了，但古北一期性价比太低、户型先天不足的弊端都暴露了出来。
连中介都说：“早些年这里主要都是用来吸引老外，比起古北二期的房子，一期不太好卖”。
虽然放在当下古北一期的建筑外观各有特色，但它的居住性价比已经跟不上人们的居住需求，可被替代的产品太多。
03 二期更适合居住，中高端住宅仍有市场
穿过古北路就来到了古北二期，二期是在2003年以古北集团为主的几个开发商大力打造的高端涉外区域。
总共103平方的建筑面积中，住宅面积达到了95万方，居住区定位为高端的公寓住宅。
相比于一期，二期更加注重生活品质，黄金城道步行街贯彻整个二期，只供行人休闲步行使用，禁止车辆通行，解决了一期路网密度过高，绿化率偏低的情况。
咖啡店、餐厅
在步行街中央以及两侧有着许多咖啡店、餐厅等，是很多家庭妇女、孩子、老人结伴休闲的地方。
御翠豪庭
古北二期拥有约11个楼盘，其中不乏像古北瑞仕花园、华丽家族、金色贝拉维这样的优质社区，还有李嘉诚旗下的御翠豪庭，现在这里除了少量的外国租客，大部分都是本地比较富裕的阶层。
古北今年二手房挂牌量不多，成交量在长宁的板块中最少，每年的二手房成交比例都是在逐年下降，说明这里住宅换手率比较低，侧面反映出居民对这里还是认可的。
古北部分小区均价
古北二手房价走势
在价格层面上整个板块波动并不大，其中古北二期房源挂牌价基本都在8-10万/平，租金在2-3万/月，在长宁都是最贵的。
今年1-9月成交套数
像御翠豪庭、古北瑞仕花园这样中高端的住宅，在二手市场还是有人会愿意买单。
其实整个国际社区的变化并不是很大，给我的感觉只是觉得没那么新鲜了。
毕竟时代在发展，从联洋、碧云到大宁、唐镇，新的居住社区在不断的涌现，已经停止发展的古北自然也就不那么的独树一帜。
高岛屋想要退出中国也可以从侧面反映出这个事实。
04 高岛屋“凉”在了哪
高岛屋
首先，入场时间不佳注定面临经营困难。
自从高岛屋2012年进入中国市场后，销售成绩始终处于低迷的状态，无论是人事变动还是品牌结构调整都没有扭转局势。当年实体商业都在经历着被电商冲击，很多百货商店都被关门。
其次，选址与其产品定位存在差异。
因为很多本地以及外籍高端消费群体都被稀释到各个新建社区，2012年的古北早就不是市级的高端商圈。
但高岛屋零售的许多品牌价格都是比较高，而且整个商业体量不大，品牌种类也就没有那么丰富。其销售的商品大多都是日本品牌，知名度也并不是很高，很多住户宁愿前往徐家汇也不愿意在这里消费。
对古北商圈和区域消费客群的理解不佳、入场时间的尴尬、缺少本土化的运营模式都是高岛屋难以经营下去的原因。
虽然现在得到了上海市和长宁区相关部门以及物业公司的帮助得以继续营业，但这样的局面还能维持多久呢？
写在最后
从30年前的动工到第一国际社区的落地，世界各地通过古北了解到发展中的上海，就如“黄金城道步行街”的名字一样，这里让上海收到了宝贵的财富，推动了中外之间的发展。
上海这样的大都市对于国际化社区的发展充满执念，古北社区无疑也将成为一个能够研究的典型案例，无论以后再出现多少以国际社区为卖点的板块，它们都会在追随古北的脚步。
同时，城市的发展必然会带来板块的新老交替，那些发展已久的板块必然会被后来者超越。虽然有着厚重的历史底蕴支撑，二手市场的稳定也反映了大家对这个板块的认可。
但在时代的车轮下，古北究竟是成为经典永世流传，还是因为缺乏新产品沦为周边板块崛起的背景板？
只有时间，才能给我们答案。
楼市问号主编：杨六娃
楼市问号主笔：奶酪
上海板块探秘
用脚步，丈量城
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