据悉， 虹桥规划内17号线徐盈路地铁上盖万科天空之城三期星之屿二批次房源推出417套75-102平2-3房，将于10月26日开盘。
小胖君特别定制了选房攻略，希望能够帮助大家选到心仪的好房子。
项目位置示意图
楼栋价值分析
万科天空之城是上海少有的TOD社区，将交通枢纽、商业、住区汇聚于一体。
本次三期星之屿较前两期是隔开的，位于虹桥万科广场的北侧。
先说这一期的优势，在星之屿的南侧，万科打造了一个由艺术广场、林荫休闲和迎宾休闲区构成的约4000㎡的「UNI-PARK」，公园中有篮球、跑步、轻健身等多样的户外运动场地，能增添业主的生活情趣。
公园内种有大量绿植，形成了一道区隔崧泽大道的屏障。
星之屿效果图
通过公园，入户大门口有人行天桥，穿过即可到达地铁17号线徐盈路和商业、办公，这是非常方便的。
商业效果图
再来看大家比较担心的三个问题：
1、南侧轨交以及崧泽大道（上面在建崧泽高架）车流的噪音影响。
星之屿上一批次房源为小区第二第三排楼栋，有自持楼栋和公园阻隔。
这一批次的7、8、9号楼正对高架，即使加装了三层中空玻璃，实际入住后的噪音、粉尘影响也不得不考虑。
但凡事都有两面性，在价格方面，第一排楼栋较大幅度低于第二排楼栋。
比如同为约102平户型，2号楼均价58897元/平，而8号楼只有55120元/平，约3700元一平的价差折算总价就是近40万，对于预算有限的朋友来说，这是做出取舍的机会。
第二、为了让北面学校学生通行，星之屿小区内开辟出了一条人行道，私密性会受影响，也会有噪音产生，建议尽量远离或选择高区房源。
第三、项目周边规划土地众多，未来施工周期较长，可能会带来噪音、粉尘等影响。建议选更靠里的楼栋。
综合考虑，抛开价格因素，我认为此次项目推出楼栋，价值排序为：2>1>8>9>7
户型分布和户型设计分析
项目每一栋楼的户型都是一样的。
1、2、8、9号楼都是约102平三房，7号楼都是约75平两房。
具体户型图如下：
建面约102平三房户型图如下：
万科的户型一直是业内争相模仿的对象。这个建面约102平的三房两厅两卫就较好的兼顾了舒适度和功能性。
1、三开间朝南+南北通透，整个房间的采光通风效果不错；
2、主卧套房设计，带衣帽间+有浴缸的主卫，舒适度较高。
3、三飘窗+南向大阳台，大量的灵动空间增加了户型的使用面积，也增加了房屋采光。
无论是首置还是改善，在大虹桥该户型都是较为不错的选择。
样板间图片可作为参考：
（经美好家装修的概念展示间实景图）
（经美好家装修的概念展示间实景图）
（经美好家装修的概念展示间实景图）
建面约75平两房户型图如下：
首先，约75平小户型，只有141套，确实是低总价入主天空之城，入主虹桥的机会。
其次，从功能性看，两房虽然不是市场主流需求，但可以作为过渡产品，同时也匹配大虹桥时尚单身女性和一些丁克家庭的需求。
最后，户型设计上，做到了客厅+主卧朝南，采光和通风效果还是不错的；主卧带大阳台，主次卧均带飘窗，灵动空间丰富。
样板间图片可做参考：
（经美好家装修的概念展示间实景图）
（经美好家装修的概念展示间实景图）
（经美好家装修的概念展示间实景图）
楼层定价分析
万科天空之城的楼层定价比较复杂，但有迹可循。
经过核算，项目每一栋楼的定价规律是相似（1号楼和2号楼相似）所以我们按4个类别来分析。
1和2号楼：14层楼栋（举例3号02室）：
1-2层，调价约2000元/平，幅度还是非常大的；
2-3层，调价约1500元/平，这个幅度也是较大的；
1、2号楼在第二排，正对中央景观，尤其2号楼和前面楼栋间距较大，低区房源比其他楼栋的性价比要高，预算不大，价差较大的情况下建议酌情取舍！
3-4层，调价约200元/平，幅度较小，有机会选择越高越划算；
4-5层，调价约1000元/平，幅度较大，如果对数字4不敏感，建议选择4层；
5-12层，每一层调价约200元/平，有机会选择越高越划算；
12-13层，调价约580元/平左右，差别不大。
14层，价格不增反降约1200元/平左右，幅度较大以万科的建工水平，顶层问题不大，加上越高的楼层越能避免噪音，是值得关注的。
7号楼：17层楼栋（举例5号02室）
1-2层，调价约2640元/平，幅度非常大；
2-3层，调价约1000元/平，这个幅度也是较大的。
7号楼位于第一排，两面临马路，建议选择高层更为稳妥。
3-6层，每一层调价幅度都低于300元/平，幅度较小，有机会选择越高越划算
6-7层，调价约700元/平，幅度一般，可选择建议6层。
7-16层，调价幅度都非常小，有机会选择越高越划算
17层，不增反降约1000元/平左右，以万科的建工水平，顶层问题不大，加上越高的楼层越能避免噪音，是值得关注的。
8号楼：14层楼栋（举例7号02室）：
1-2层，调价约2000元/平，幅度还是非常大的；
2-3层，调价约1000元/平，这个幅度也是较大的；
3-6层，每一层调价约200元/平，幅度较小，有机会选择越高越划算；
6-7层，调价约1000元/平，幅度较大，6和7做选择更建议前者；
7-13层，每一层调价约100元/平元，幅度很小，有机会选择越高越划算；
14层，不增反降约400元/平左右，值得关注。
9号楼：13层楼栋（举例9号02室）：
1-2层，调价约2000元/平，幅度还是非常大的；
2-3层，调价约1000元/平，这个幅度也是较大的；
虽然低楼层房源实惠很多，但9号楼位于第一排正对高架，临近自持住宅和公园及人行步道，还是选择高层更为稳妥；
3-6层，每一层调价约200元/平，幅度较小，有机会选择越高越划算；
6-7层，调价约1000元/平，幅度较大，6和7做选择更建议前者；
7-11层，每一层调价约100元/平元，幅度很小，有机会选择越高越划算；
11-12层，调价约80元/平左右，幅度小，建议买高；
13层，不增反降约240元/平左右，幅度较小。
最后祝大家都能选到心仪的房子~
附上完整一房一价表：
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