人物专访 | 在“房住不炒”长效理念下，投资商业正当时？

好租华东商业地产成立于2017年9月，期间成功操盘虹桥一号街、融创香溢花城、瑞虹新城等知名商铺营销代理。年商业买卖成交金额近30亿，市场占有率遥遥领先。

在当今“房住不炒”长效理念下，投资商业是否正当时呢？带着诸多实际问题，此次人物专访由好租旗下商业板块的资深专家——好租华东商铺总经理黄海军先生来为您揭晓答案。

主持人：本期我们非常荣幸邀请到好租华东商铺总经理——黄海军先生为此次采访特邀嘉宾。

黄海军：大家好！

主持人：我们知道，上海从2016年《930新政》住宅限购限贷升级加码，其成交量从当年10月以后急剧下滑进入寒冬，月二手成交量不足1.5万套，上海二手房价近三年也下滑10%左右，在这里想采访一下我们黄总，在此大环境情况下，商业投资是否迎来春天？

黄海军：好的，主持人，我先大体讲一下现在的投资环境跟我们以前的投资习惯。

大体环境

我们知道在整个房住不炒的理念下，房子是用来住的，而不是用来炒的，这是一个长效的机制理念。不管是从限购的升级，还是从贷款成数的一个变化，对于住宅资金层面，是进行一个整体切入管控的。

这种情况下整个成交量下滑也是很厉害，几乎腰斩，纯刚需性的购买，500万以下房子的成交几乎占到百分之七八十；置换型来讲，现在二套房的首付要七成，杠杆效应进一步缩小，应该来讲房价是真正的被控制住了。

以前我们习惯的投资方式

1

买房

中国大部分有钱人有闲钱就会买房，通过房产增值。过去一套房产每年的增值部分，都能超过我们很多人一年的薪水或者几年的薪水，在整个经济发展过程中，这不是一种正常现象，贫富差距会越拉越大。

在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住需求中枢，以前买房投资的基本都大赚了，现在房价是稳中有降，未来预期也是要回归居住需求，不会让房子作为我们可变现资产里面最大的组成部分。

2 买P2P理财

从2015年开始我们很多中、高产，在房子限购以后兴起一阵投资P2P之风，在听了一个故事后都去买回报八个点十个点的高风险理财，人都是有赌性的，其实这种不属于投资，应该来讲就是一种投机行为，投机到最后的结果是几乎全军覆没。全国倒闭的P2P公司有很多很多家，光上海加在一起涉案的金额可能就有好几千亿，我们都想通过投资保持财富的增值，但是非理性投资都是坑。

3 买外地承诺8个点以上回报的商铺

在小额投资里面，由于没有足够的钱投资上海的商铺跟住宅，我们很多投资者这时候会接到很多推销外地给你8个点以上回报的商铺，因为看中回报很多客户也会进入了这个坑里面。市场正常投资商铺回报就只有4%到5%，而且还是在上海。

4 投资酒店式公寓

我们在从2015年开始兴起一股投资酒店式公寓之风，上海号称是全国最有钱的地方，限购限贷后有钱没投资出路，在2015年底前几乎都无人问津的酒店式公寓，一下火爆起来，不仅把上海的酒店式公寓买空，上海周边的酒店式公寓也几乎被买空。其实它的产权也是商业，交易来讲也是按商业交税，跟商铺比持有回报率远没有那么高，

它的投资租金回报率也基本只有3%不到，比住宅的租金回报率要高一些，上海商铺的租金回报率能达到4%到5%。

5 投资股票期货

这方面我也不太懂我也不会投，真正做房地产做的好前面也不会去投资股票期货，因为我们都知道投资房产是最稳的，投资股票期货都是散户亏钱、庄家挣钱的买卖，我们售楼处客户讲的也是亏的多、赚的很少。

主持人：好的，首先感谢黄总给我们分析了一下我们过去习惯性的投资，除了买房投资的，大多都亏损了，我也是深有感触，因为我们身边也会有各种朋友因为高回报被带进各种坑，所以在这里也提醒广大投资者，投资首先要保证本金的安全才是最重要的.

那么在这里也想请问一下黄总对上海的商铺投资持有什么样的观点呢？

黄海军：好的主持人，我个人观点我们在投资领域首先要明白一个观点，市场投资回报5%不到它应该就是一个天经地义的投资回报，所有谋求高回报投资基本都是你惦记人家利息回报，人家惦记的你的本金。

01 从价格层面讲

现在上海商业地产其实是被低估的，很多时候会出现倒挂现象。正常的商业价格应该是高过住宅，但现在上海很多沿街型商铺往往它是低于住宅的一个成交价。那么说在这种情况下，投资上海的商铺是一个很好的买入机会。

02 从商铺的供需层面看

从城市更新里面来看，上海一直在清掉一些不正当经营的商铺，

让商户能回到真正有产证的沿街型商铺里面。

在上海的整个发展进程中，我们会看到，整个上海的商铺其实在2011年过后开发商造了很多商业（后面从2016年开始政府要求大多商业都是必须自持），所以说上海在2013年后就出现了很多沿街型商铺，出现供应量过大的一种情况。但其实从2016年以后我们会看到很多甲方因为造了很多商业，实际上他们也没有用心去经营。那么在这种情况下再拿地的时候，政府做相应要求提高我们商业自持比例。所以在可供应的层面讲，上海未来的商业会越来越少越来越值钱。

03 从投资领域来讲

上海也不止是上海投资的上海，是全国的投资宝地。

上海超300万标的商业投资客户60%以上都是来源于外地客户。原因是上海住宅限购以后，外地人只能来购买上海的商铺投资。从投资潜在客户群体来讲，上海千万级身价的有大几十万人，这些都是潜在的庞大的购买群体。现在买套1000万的住宅，有贷款记录的首付都要七八百万，现在买一套沿街商铺，也只要七八百万，首付也就三四百万。这部分潜在客户完全有能力出来购买投资。

投资逐渐会回归到理性投资，当客户认清这个形势的情况下，我们会认为接下来可能会迎来商铺投资的一波利好。

04 大宗交易爆发，外资抄底

上海持续三年大宗交易破千亿。

在大家认为今年市场比较艰难的时候，外资也就是在这个时机是进入抄底阶段，上海已经连续三年大宗交易突破千亿，2019年成交金额也将突破历史新高。外资什么时候进入，我们会认为是一个抄底阶段。第一他肯定是看好上海的物业，第二他觉得回报4到5个点是属于很好的回报。

主持人：好的，我们黄总也讲到年回报4%到5%才是理性投资，投资者都应该回归到理性投资的领域里，那么黄总对于目前上海商业投资有什么好的物业推荐吗？

黄海军：好的，主持人。整个上半年，我们操盘了两个比较优质的物业，第一个是融创香溢花城，他现在还有在售的商铺总价是800万以上。

第一，这个盘在整个内环边上基本上没有在售的产品；

第二，在他周边也没有大一些的商业，几乎两公里范围之内没有什么商业；

第三是它的人口密集度，普陀甘泉新村也是上海以前的五大工人新村，所以整个人口密集度也会比较大；

第四是商业它本身也会配带酒店式公寓、住宅跟酒店，所以整个人流我们会觉得未来会非常大；

第五是目前它的单价也不贵，在单价不贵的情况下，他给的回报前面可能也不会太高，我觉得也是属于市场正常的一个回报，四个点左右。

在这种情况下，它是一个值得长期持有的一种商铺，而且在未来还会有很大的一个升值空间。

第二个项目是目前在售的新华红星，虽然新华红星前面也差不多去化了近20个亿的货值，它现在在售的一些货值里面，可能说前面第一波招商在现在稍微出现了一些退租的和部门商家经营有些不善的情况，但是在第二波整个商业定位也会发生一些利好，地下一楼将引入海洋馆跟真枪馆，这两个商户的引入必将带来更多消费人流，而在这板块它是不缺消费人群的。

第二在位置上它是超越华润万象城的，虽然它的前期招商板块确实是没有做过我们的万象城。但是在位置的优越性上面来讲，它通过一些招商定位的更改以后，我们会认为这个商铺也是具有持有型不错的选择。在售产品是400万到2000万左右。

第三个我会认为是在中小标里面的外环外，有一个东方懿德的物业也是相应不错，因为他也是周边没有同类产品，他是shopping mall性质，整体商业氛围人气等来讲还是不错的。能给到客户一个稳定的一个回报。

这就是基本上是中标、中大标，跟我们的中小标相应的推荐的三个盘供大家参考。

好，这是我们推荐的三个一手代理，目前在做的三个盘各方面比较好的。第二是在很多二手上面，其实市中心我们手里也会有一些四个多点的一个商业投资回报，也是不错。当然大家如果有兴趣，也可以联系我们的经纪人，为大家推荐提供优质物业。

主持人：非常感谢黄总今天给我们带来的分享！听来是干货满满，也希望黄总的投资观点能帮到我们广大的投资客户群体。

我们下一期再见！

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