”低迷“的金九银十，楼市成交量增长50%，到底谁在买房？

这篇文章，是写给刚需、改善性购房读者的，希望拨开楼市迷雾，接近真相。

在这样一个楼市缺少话题性的时间点，正好可以盘点下过去，看看现在，预测下未来。

一、交易量-宏观简析

上海9月二手房成交数据出来了，20210套，略高于8月的19700套。

10月份还没过完，但考虑到国庆假期，同时结合微观市场的一线观察，肯定是低于20000套。

所以，今年9、10月的行情已经走完，并没有所谓的金九银十。（当然，也没有任何媒体敢推波助澜）

有朋友肯定会感慨，

楼市冰冻，不动产真成了不动产。

房子到底还能不能买，我该选择在什么时间点入手？

上海楼市这几年整体表现不佳。从2016年9月至今，房价已经三年没涨了。

那些高杠杆买入楼市，寄希望于一夜暴富的人，承受了不小的损失。

我们这两年也见过不少投资客急抛盘。每套房背后，都是充满血泪的故事。

从来就没有完全无风险的投资。

这也是我们反复强调要精算购房预算范围，做好风控的原因。

仅仅把今年逐月数据进行比较，我们可以看出成交量一路下滑。

但如果把17和18年的数据拿来一起对比，我们就会发现今年的成交量反而是暴涨！

截止9月底，今年二手房成交量相比于2017年增加了55.9%，相比于2018年增加了48.6%。

二、看房子-中观回顾

既然成交量显著增加，为什么很多人感觉自己的房子是下跌的，依然不好卖呢？

我们要反问一个问题，自己手里的房子到底是不是好房子？

上一轮暴涨中，只要是套房子，都被疯抢。

6楼无电梯老公房也抢，远郊无地铁拆迁房也抢，市中心错配老破大还是抢。

一旦涨幅回落，人们冷静下来，重新审视房子的实际居住价值，就开始挑房子了。

特别在限购政策下，下注的机会只有那么一次两次，也因此变得更加慎重。

所以，17年以后，我们可以看到清晰的价值回归路径。

当中环次新都敢叫10万的时候，市区传统CEO盘被逐渐顶托起来；

纵然学区房政策始终在微调，学区房作为刚需，房子内含的学票价值一直在稳步攀升，而且流动性很好；

市中心的好房子一直很稳健，爱买不买；

郊区被追捧的热点区域，普遍降价15%，极端情况甚至30%（最近有所回升）。

而且，在上海赶人政策影响下，包括90后一代的进入购房市场，对房子的偏好也在悄然发生变化。

其中显著特点包括：

1、年轻人宁可住远一些，也要小区环境好，有电梯。（也是我们年前号召买九亭的原因：周围年轻人多，房子新）

2、拆违建导致“di duan人群”外流，原本追求经济实惠的小老板们离开上海。在他们心中性价比最高的老公房，价值受到影响。

三、聊客户-微观视角

相比16年动辄出地王的火爆场面，今年楼市似乎很低迷。

大家可能不禁要问，到底哪些人还在买房呢？

其实很简单，需求可以被压制被推后，但很难被消灭。

今年买房的人，就是要住家，要改善生活的人啊。

在我们今年接触的大量咨询买房客户里，往往可以归为三类

1、家庭结构变化

简单来说，就是家里人多了。

原来小夫妻甜蜜二人世界，突然多了一个娃，因为工作忙又得父母来带。

从两个人直接到五个人，原来的小窝根本住不下。

于是催生了改善型需求。

一房肯定是住不下，两房是基础，三房可以过的舒服。

2、给孩子买学区

大部分家长给孩子买学区的时间点，往往不是在孩子刚出生时。

孩子2岁前，很多家长都觉得学区离自己很远。

一旦妈妈们组团聊起孩子，看到别的家庭制定的孩子发展计划，就很难坚持佛系。

你要选择佛系，就得选择佛系到孩子18岁，内心挣扎可想而知。

哪怕孩子真不是这块料，也可以安慰自己，“鸡过”。

有条件的，顺便改善买套自住房，附带一梯队学区。

条件略差的，最小总价原则买套学区挂户口。

3、购房条件满足

大家都知道，要买房得有两个条件：一个是购房资格，另一个是钱。

上海的购房资格获得是全国最严格的，上次临港试点放松也不了了之。

16年上海出政策，购房要求社保从满2年变更为满5年。

憋到19年，上一批被卡住的人，重新满足了购房资格。

还有突然多了一大笔收入。

比如最近虹口区大片拆迁，很多人拿到了拆迁款。

比如前两年在三四线城市买房涨了不少，再看看上海房价也没那么贵。

有朋友会问，那你还没提炒房客呢？

在这样一个“房住不炒”的市场上，哪里还有什么炒房客。

我们看到的，大部分都是扛着房贷奄奄一息的接盘侠。

每一单交易背后，都是一个个刚需自住。

每一单交易背后，都是一个个追求生活改善的家庭。

每一单交易背后，都可能是上海定居权的易主。（这个话题，下次展开）

每月2万套的交易量，每年差不多22万套，就是上海房产交易的荣枯线。

相比于上海住宅总量，差不多3%的换手率。

大数据不骗人，上海大部分家庭，一生只买一次房。

四、总结建议

对于刚需改善的朋友，这是个很好的入场时间点。

经过三年盘整，价格已经跌无可跌；

房住不炒的大环境下，暴涨可能性也不高。

如果是首套购入，可以大胆入场；置换客需要留意下交易时间，避免卖低买贵。

年底因为企业资金回笼，还有可能出现一些捡漏机会。

预测：2020年房价理性上涨，5%-15%。

买房是件专业的事！

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