横盘下的上海，卖房子的你需要先认清这三件事

最近一些时日，据说深圳楼市似乎又有点“火”的苗头，不过上海楼市到目前为止还是“横”着的，特别是二手房市场。

今天的上海二手房市场，买房不容易或只是局部性的状况，可卖房不容易基本还是个全局性的状况；今天的上海二手房市场，卖房者的焦虑其实一点都不比买房者少，甚至可以说整体上要更甚之。

然而，无论是过去还是现在，各类房地产媒体反复介绍和传授的基本都是买房技巧，买房窍门，买房如何防坑，而关于卖房该如何如何的内容似乎少的可怜。

其实这也很正常，过去十几年的房地产市场状况决定了买房的确是门技术活，而卖房么—“那就不叫个事”！现如今却是时也势也了，卖房也是个“事”了，卖房也要技术了，可当房东们准备正儿八经地学习学习如何卖房时，却发现满世界都是买房的那点事，而卖房的那点事真心不好找。

有感于近些时日和多名卖房房东的聊天，结合自己多年的一线工作实践，今天就跟大家聊聊过去不太聊的“卖房的那点事”。

◆事一：准确认识自家的房子

准确认识自家的房子，首先是要准确认知自家房子的“卖相”究竟如何，这种认识应该客观再客观一点，尤其是在现在这样的市场环境下。在把自家房子的“卖相”彻底看清楚后，接着是要准确认知自家房子出售的难易度。

① 准确认识自家房子的“卖相”

上海有句俗话：“癞痢头儿子自家好”，把这句话放到卖房子这件事情上就表现为绝大部分的房东对自家的房子认识不清或认识不充分。

多年来在跟无数房东接触的过程中发现一个通病，绝大部分的房东总是不自觉地放大自家房子的优点而轻描淡写自家房子的缺点。

这点的确是人之常情，而且在市场活跃时也并没有什么不妥，但在如今这个市场横盘且看空大于看多的情形下就成问题了，这样极容易造成卖房时不能及时站在买房者的角度换位思考，从而影响应有的正确抉择，等回过神来，极有可能是错失了成功交易的时机。

两年多的市场低迷虽说也教育了不少卖房的房东，但大部分房东们仍然会时不时地犯这样的通病，特别是在这几个月市场有所好转的时候。

必须要提醒所有卖房的房东，如今的市场环境早已不是卖方占绝对优势的情况了，所以即便是嘴仗上可以强硬，但心底里必须明明白白地认清楚自家房子究竟有“几斤几两”，必须要明白，买房者的思路基本上就是和你相反的，他们的通病是更愿意不自觉地挑房子的毛病而不是认可房子的优点，在如今这个市场态势看似更有利于他们的时候更是如此。如果双方都抱着自己的通病不放手，结果只能是南辕北辙，成交就必定没戏！

② 准确认知自家房子出售的难易度

“某某某的房子地段不如我，某某某的房子楼层房型都没我的好，他们都卖掉了”，这是另一个房东常见的通病，把自己要卖的房子和认识的朋友或亲戚的非同区域非同类型的房子作比较，殊不知这种比较没啥大的实际意义。

准确认知自家房子好不好卖靠凭空想想是没用的，冷静地分析和评判才是正道，而且在如今这样的市场环境下更是有必要做这样的功课，从而帮助自己在潜在成交机会来临时做出正确的决定。

如何做呢？我的经验是首先打开几个大中介自建的房源网站，把自家房子所在区域的类似小区，类似房源都罗列出来，然后就是看清楚这些房源的一周以及30天内的带看情况，把带看量打七折（最大限度剔除无效随意看房的数量）后来分析类似房源短期（一周内）以及中期（30天内）的看房活跃度情况，接下来，如果该小区有成交记录的，看一下有没有类似自家房子的房源成交记录以及成交时间，通过这样的梳理，自家房子到底好不好卖的初步结论就出来了。这样的分析虽然略显粗糙，但实用且直观，大家可以试着操作操作。

◆事二：准确定位挂牌价和估计可能的成交价

①挂牌价的合理确定

如何定自家房子的挂牌价呢？看各大中介房源网站的挂牌，分别扮演卖房者和买房者咨询中介，这些常规思路估计大部分的房东都已经掌握了，这里我不再多讲。

我要提醒房东们注意的是，大家参考网上数据定挂牌价时最常看的中介网站多半会是链家网或是贝壳网（实质就是一家的），而以我个人的经验认识，链家网或是贝壳网上的房源挂牌价虽然真实但普遍是偏高的，原因么？想想现在的链家3%的中介费规则就明白了，所以在参考时要注意到这一点。

工作实践中我个人会用更加客观的评估系统来指导估价，例如城市测量行的城市房价评估系统。过去我用它来指导市场可能的成交价的判定，当前的形势下，我则用它来指导挂牌的定价，因为目前的市场环境决定了很大一部分的房子实际可能的成交价都会低于评估系统的评估市场价。这是我对挂牌价确定的一点经验，供大家参考。

②成交价的粗略判定

现在各大中介自建的房源网站上都会有自家公司在各小区成家的房源价格记录，如果想要粗略摸清自家房子未来可能的成交价格区间，首先可以浏览一下这些数据，另外现在还有些房地产自媒体的APP也有市场成交房源数据包括价格的统计，这些可以作为基准参考，但是需要指出的是这些数据中所列出的成交价格基本应该都是网签合同价，这个价格并不一定和真实成交价完全一致，尤其是那些属于非普通住宅的房子，原因大家都懂得！所以接下来大家可以再试着用专业的评估机构的系统做个评估价的测定，综合这些数据后，或许你就能对自家房子可能的成交价有一个相对清醒的认识了。

另外要特别指出一点：如果是出售非普通住宅，且买入卖出的差价较大的话，那你家房子的最终成交价大概率会较为明显低于通过上述方法估测出来的价格，这个必须要有思想准备。

◆事三：准确认知自己卖房子的决心

如今的二手房市场极其考验房东卖房的决心，说白了就是考验房东接受“不爽”价格的承受力。现实中的多数情况是许多房东口称决心卖房，但真正有多大的决心，估计连自己也说不清楚，因此当一个符合市场买方普遍承受心理但令房东不怎么“爽”的价格出现时，房东会犹豫再三，或许也就因此错失了成交的机会。

所以说当下如果没有足够大的承受砍价的决心，卖房确实是困难的，而且多半会错过为数不多的几次可能成交的契机。当然准确认知自己的卖房决心大小也非易事，毕竟自己“身在庐山中”。一个算是经验的方法大家可以听一下，平心静气，认认真真，综合各种内外因素后，把自己的心理底价下浮5%，看自己能不能承受，能的话，说明决心尚可；若下浮10%也能咬牙承受，那决心算是很大了。

认清自己卖房的决心，实际上就是预先对自己承受力极限的一次评估，这样做在如今这个成交机会不算太“奢侈”的时候是有必要的，而现实中不少房东恰好就没有这方面的准确认知。

以上这三件事，由于长期市场惯性的缘故，真正能做到“自知者明”的房东并不多。在过去卖方一直都占据优势地位的二手房市场环境下，房东们就算是想不清看不明，也能稀里糊涂地把房子顺利卖掉，而且还能卖个不错的价钱，但是今时今日或许就真是行不通了。

在当下这个横盘的市场状况下，虽然准确认知上文所说的这三件事未必一定能让你顺心顺意地卖掉自家的房子，但是认不清这三件事，挥霍掉为数不多的成交机会倒是可能变得极为必然。

讲实话，现在上海的大部分二手房确实不怎么好卖，而每一种不好卖的背后又有着千差万别的状况，如果正在卖房子的你对此有疑问，想要听听一些针对性更强的建议，可以直接在评论区联系我或是私信联系我，我们单聊。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！