2019年上海市政府工作报告指出，要坚持“留改拆”并举，加大旧区改造力度，深化城市有机更新，加强历史风貌保护，完成50万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造，实施300万平方米旧住房综合改造，修缮保护100万平方米里弄房屋。截至目前，已完成二级旧里以下房屋改造约12.3万平方米；8个项目已启动改造工作，涉及面积约33万平方米，完成和启动总面积达年度目标任务的90％以上。专家表示，上海旧区改造是实现海派新文化和改善居民生活环境的重要手段。

上海夜景 （供图 新华社）

旧城改造“进行时”

近日，上海市人大常委会部分组成人员赴杨浦区调研，召开本市旧区改造工作推进情况专项监督启动会。据了解，今年8月底，将形成监督调研报告初稿，9月市人大常委会会议将听取和审议这份报告。

去年，上海建立健全中心城区730万平方米里弄房屋的保留保护机制，完成了42万平方米中心城区二级旧里以下房屋改造、1046万平方米旧住房综合改造、110万平方米里弄房屋修缮保护。据统计，2019年，中心城区计划完成二级旧里以下房屋旧区改造目标任务为50万平方米，约2.5万户。

今年以来，市住建委探索“市区联手、政企合作”新模式，加大推进地产集团参与旧区改造力度，落实了黄浦区乔家路、虹口区17街坊、杨浦区160街坊、静安区洪南山宅等4个项目，涉及二级旧里16.3万平方米、居民1.2万户。

“上海大规模的旧区改造，可能是实现海派新文化，提升城市消费力和改善居民生活环境的主要手段。在保留和传承海派文化肌理的同时，加入上海卓越国际大都市的时尚、包容、引领潮流的特点。”第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋告诉《上海金融报》记者，“上海市旧区改造规模大、持续时间长，成功的实践既得益于本市经济增长和城市空间功能转型的需要，也离不开市政府高效的管理和协调能力。自下而上的需求与自上而下的推动相结合，成为上海旧区改造的重要基础。”

“不过，在加大旧区改造力度和深化城市更新的过程中，各地改造过程在部门协调、资金筹措、安置建设、居民动迁等方面仍存在一些问题，需要不断完善推进机制，提升改造工作的效率。”朱锋指出，“如果一个城市的房地产进入存量时代，其价值便不再是追逐数量指标，而应该注重提升城市存量物业的利用效率，这是城市更新项目的关键——既需要优化与提升，又需从房地产的社会性出发，考虑对人群和周围地区的辐射性影响。‘开发容易更新难’，将旧房子推倒重新盖容易，但如何找准和体现改建后项目最终需实现的定位目标，是城市更新项目的重中之重。如何通过合理的定位，将负资产化的存量资产转变成产生直接效益的有效资产，则是所有城市更新项目的首要目标。”

城市更新益处多

在经济发展方式转型升级的当下，城市更新是否能为上海地方经济发展带来新方向？“城市更新的最大经济动能和财富，是把老旧、低效乃至废弃的存量物业通过合理的定位策划和规划建设导入新型的IP业态，使之产生新的活力，从而带动项目乃至整个片区的经济发展效应，以提高民生民需。”朱锋认为，“在新的城市更新理念下，城市发展更注重可持续性，从建设城市转为经营城市，各参与方的角色、更新的模式也随之发生新的转变。”

“例如，政府角色从完全主导逐渐转为引导，放权开发商自主运营。再如，资本类型从公共资金大量投入向更多民营资本介入转变，实现资本合作模式的多样化。此外，开发模式有望从大规模片区式更新变成‘针灸式’微更新，思维模式由产业开发转向存量运营。在此过程中，要做到培养新的环境、吸引新的人群、培育新的产业，从而积累新的财富。”朱锋进一步指出，“城市更新的关注点不再以物质空间为核心(或仅以项目导向为基础)，而是一种对城市建成区的干预行为。要以转型为发展思路，以创新为发展动力，以存量资源为载体，兼顾多方利益，运用互动协商式的规划方法，这将有助于城区持续健康发展。还要最大限度利用现有资源，以产业为平台结合存量设施完善城市功能，继而衍生出新兴产业，产业园区逐步向综合城区转型，从而带动整个城市区域经济发展。其中，以内涵提升为重点的存量型规划，是城市复兴的重要方向。”

记者 戚奇明