上海市国有土地房屋征收补偿实施细则

案件概述

唐某与朱某生孕徐甲、徐乙、徐丙。唐某2001年选购公有住房的承租权，由朱某与物业管理申请办理有关办理手续，朱某备案为承租人。朱某去世后，徐乙变动为承租人，2014年房屋征缴。

徐乙做为承租人与征缴企业签署了征收补偿协议，购买了2套拆迁安置房，在其中A房（47万余元）、B房（87万余元），剩下贷币赔偿款63万余元。征收决定做出时，被征缴房屋在籍户口共6人，即原告徐甲以及子徐甲A、被上诉人徐乙以及子徐乙A、徐乙A的儿子徐B、徐丙。

被告方户口与居住状况：

徐甲与老婆原户籍在上海" target="_blank">松江区某街某房，1990年因居住艰难获配宝山区某房屋，2007年徐甲离异，离婚协议书舍弃黄浦区房屋，并且于2007年由黄浦区房屋将户籍迁往系争房，自称为将系争房屋租赁；

徐甲A户籍未进到黄浦区某三村，且于2001年由松江区房屋立即入迁系争房屋，且随原承租人朱某一起居住很多年；

徐乙、徐乙A户口一直在松江区房屋内，2000年该房拆迁，二人的户口于2003年由松江区房屋入迁系争房屋，入迁后徐乙居住，徐乙A未居住；徐B于2015年报出世在他处，2014年3月入迁。

2000年松江区房屋拆迁时，唐某、朱某、徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A、徐丙等11平均被评定为安装人口数量，得到货币安置款。

2001年唐某选购系争房屋并把户口迁入，与此同时朱某、徐甲A一并入迁并一同居住。后周某与朱某均在征缴前身亡。

2009年11月，徐乙以承租人朱某过世为由，规定将承租人变动为徐乙。在《承诺书》中记述：“经本房屋整体一同居住人协商一致，允许变动承租人为徐乙。”在保证书尾端的“承租人和一同居住人”署名上有“徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A”的签名。

2012年6月，被上诉人徐丙原户籍所在房屋被征缴，2014年3月将户口迁入系争房屋，至征缴未满一年。

多方见解

原告见解

原告方徐甲、徐甲A的思想观点和认为：

第一，黄浦区房屋实际是增配发第三人应某，二原告只是归属于家庭主要成员，且该房屋的居住总面积仅16平米，仅有一间房间，归属于居住艰难。2007年徐甲与应某离婚时该房屋已归应某全部，徐甲已缺失该房屋的居住支配权，并且于同年同月将户籍迁入系争房屋，承租人接受二原告户口的方式理应视作转让居住权，故二原告的居住权均在被征缴房屋内。

第二、徐甲A随原承租人一同入迁户口内并具体居住，原告徐甲虽未居住，但其将被房屋租赁的方式归属于对房屋的运用和监管，故二人不属于空挂户口。

第三，徐乙变动承租人时，徐甲与徐甲A并不知道，其仿冒二原告签名变动为承租人，该个人行为比较严重侵害了二原告的合法权利。从另一方面而言，此案中，被上诉人徐乙挑选的是协议书变动方式，从承租人变动保证书上看得出，在变动承租人时，最先，徐乙是确立了解须经整体一同居住人协商一致才可以变动承租人的；次之，徐乙在一同居住人署名处签定了二原告的名称，证实徐乙在变动承租人时认同二原告系一同居住人。如今碰到房屋征缴，徐乙却在征缴利益面前否定二原告的一同居住人真实身份，显而易见有悖诚实信用原则。

第四，被上诉人徐丙2014年3月才将户籍迁入系争房屋，间距征收决定做出之日不够一年，未具体居住，而且2012年享有过征缴，故不合乎一同居住人规范。被上诉人徐B系征收决定做出后才报出世在系争房屋内，故不合乎一同居住人规范。

综上，二原告认为1/2的征收补偿权益，购买的B房屋归二原告全部，剩下货币补偿归二原告全部。

被上诉人见解

被上诉人徐乙的见解：

最先，二原告享有福利分房，取得了宝山区房屋，不属于居住艰难，徐甲舍弃宝山区房屋的行为表现是人为因素导致的居住艰难，后二人又享受了松江区房屋拆迁补偿安置，故二原告归属于在当地他上有房。

次之，二原告户籍迁入后未具体居住、属空挂户口。被征缴房屋是原承租人夫妻选购，徐乙曾在2008年居住过一年，2010年后该房屋做为徐乙A的新房，由徐乙A夫妇居住直至征缴，徐B出生后未居住。

综上，被上诉人觉得，二原告系空挂户口，且在当地享有过褔利特性房屋，不符一同居住人标准，没有权利具有征收补偿权益。

法院判决书

人民法院觉得，二原告曾享有福利分房，又因房屋动迁享受了拆迁补偿款，故二原告均不合乎一同居住人标准；被上诉人徐乙、徐乙A、徐丙三人曾因房屋动迁享受了拆迁补偿款，徐乙做为被征缴房屋承租人自然具有征收补偿权益，但徐乙A与徐丙不符一同居住人标准；徐B系征收决定做出后出世，未具体居住，且其法定监护人不符一同居住人标准，故不合乎一同居住人标准。

但考虑该房屋由来系徐甲、徐乙、徐丙三人的爸爸妈妈唐某和朱某选购所得的，亦有一定的资产市场价值，且被上诉人徐乙在办理变动承租人时递交的责任承诺书的“承租人和一同居住人”署名上有“徐甲、徐甲A、徐乙、徐乙A”的签名，二原告针对徐乙变成承租人有一定的奉献，故遵照公平公正的基本原则，酌情考虑明确二原告具有征收补偿权益60万余元，在其中购买的A房屋归二原告全部。

刑事辩护律师分析

依据《上海国有土地出让房屋征收补偿实施办法》要求，公有住房征收补偿权益应归承租人和一同居住人一共有，所说一同居住人系在被征缴房屋内具备居民户口，具体居住一年之上，在当地其他地方没房或有房但居住艰难。

此案中，除徐乙具有承租人真实身份，事实上在籍户口工作人员均不合乎一同居住人标准。徐乙虽是承租人，但该房屋由来与其说并无关系，且其变成承租人存有比较严重的流程缺陷。从另一个层面来说，依据承租人变动的方式有二种：一、协议书变动；二、公有住房出租方特定变动。所说协议书变动，即经整体一同居住人商议，明确别人为承租人，徐乙便是以协议书变动的方法变成承租人，若无二原告的签名其必不可以变成承租人，在保证书中徐乙亦认同了二原告一同居住人真实身份。与此同时，人民法院在此案处理中既考虑了公有住房的资产特性，又考虑到其确保特性的实质，故未裁定徐丙享有征收补偿权益。

#松江区40街房