金华完成第二轮集中供地 去库存压力较大

21新世纪经济报道新闻记者 唐韶葵 上海市报导

6月末，是房企最后的冲刺上半年度销售业绩的连接点；好多个网络热点城市第二轮集中化供地也抢在这里几日举办。

6月28日，金华完成了第二轮集中化供地，合肥市第二轮集中化供地竞质量地块结论公布。6月29日，宁波市将迈入第二轮集中化供地；6月30日，杭州市第二轮集中化供地。

温度虽高，房企却慎重。6月28日，金华第二次集中化供地，所有地块均由国营企业拿到，总成交额51.33亿人民币。虽然6月金华持续优化调整楼市新政策，发布房产契税、房帖、公积金额度提高等一系列政策优惠，但第二轮土拍依然冷漠收尾。专业人士强调，关键有两大因素，一是本次地块比不上第一轮土拍高品质；二是接下来的二天，宁波市和杭州市陆续打开第二轮土拍，全国各地聚集交货下，不排除有些房企会选取项目投资合理布局的城市。

如出一辙，先前6月23日，苏州市第二轮集中化供地中，国营企业基本上斩获20幅地块，额度270.4亿人民币。除开三幅土地资源盈率超出10%以外，17幅地块均低价交易量，另有两张地块撤牌。

同策研究所科学研究主管宋红卫剖析觉得，第二轮集中化供地城市分裂与地区分裂显著。总体看来，长三角一部分城市土拍主动性还是挺强的，例如，上海市、杭州市、合肥市等城市。从这种城市看来，现阶段确实是拿地的时间点，房企市场竞争较小，绝大多数全是成本价交易量，除开国企外，一部分深耕细作地区的中小型房企拿地积极主动。除开土地价格有效，库存量不太高之外，更重要的是房企看中这种城市长期性发展机会。但苏州市与金华则变得寂寞了一点，关键原因在于这两个城市将来遭遇的去库存压力比较大。

去库存压力

金华第二轮集中化供地同一天，合肥市第二批集中化供地也完美收官。这一天，合肥市发布多副竞质量地块结论：保利地产摇中包河区地块；安徽皖投拍得经济技术开发区地块；瑶海区地块由名邦摇中；蜀山区地块最后富华取得成功摇中；伟星拍得高新园区地块；和昌、兴港联合100分拍得庐阳区LY202208号地块。

先前的6月23日-24日，合肥市第二次集中化供地共发布38幅地块，在其中，合肥滨湖投资控股集团有限责任公司独享包河区3幅土地资源，招商合作34亿夺得经济技术开发区一幅巨型地块，另有12幅地块进到竞质量环节。

据克而瑞研究所数据信息，22城第一轮集中化土拍已开始完美收官，总览金近5000亿人民币。苏州市、合肥市、东莞市、金华等城市也陆续完成了第二批集中化供地。与第一轮集中化土拍类似，次轮土拍也主要表现显著的热冷分裂，网络热点地区多宗宅基地触顶，但远郊区地块或高库存规划区地块则显著受冷。

从这种城市的土拍主要表现看来，热冷分裂均为这种城市集中化土拍的明显基本特征，赢利室内空间佳、去化表现好的高品质地块仍深受房企青睐。如东莞南城街道社区商业用地，是东莞市行政服务中心最后一块土储商住用地，区位优势极其优异，最后吸引住6家房企竞价，并碰触上指导价交易量，交易量总价格为46.93亿人民币。

金华一名行业内人士强调，第二次土拍地块远不如第一次土拍高品质。且在国内各地去产能的情况下，金东区还发布三幅大中型地块，由此可见将来供给量的提高。“销售市场自信心和人气仍在恢复中，推地或是要谨慎、客观一点。”这名人员强调，旁边的温州市等城市已经不建拆迁安置房，发布房票规章制度，打开去产能时期，因此金华更应做的是：缓解供货，去产能。

他粗略地估算了此次集中化土拍的供货，去除安装地块，计算成计容总建筑面积，住房和商业服务大概61.4万平方。换句话说，金华第二次集中化土拍后，会给销售市场增加6000好几套商品房，再加上第一轮集中化土拍，换句话说上半年度光拍地就增添了13000好几套商品房。

据金华房产管理局数据信息，2021年金华新房子交易量2.3万件，2022年上半年度新房子交易量不够一万件。

金华土拍国营企业拖底的主要原因还就在于，好多个网络热点城市的土拍生活十分贴近，6月29日是宁波市；6月30日则是杭州市。

土拍销售市场冷热不均

为了能加快销售市场转暖、提升房企参加土拍主动性，长三角许多网络热点城市均已不止一次优化调整过楼市新政策。宋卫红强调，长三角是这轮疫情影响较大的范围，针对房地产业危害比较大，因而，长三角区域每个城市都颁布了不同程度的房市优化政策，例如减少土拍担保金，减少拍地的额外成本费，又例如撤销配建规定，减少配套占比等。目的在于平稳土地出让，平稳房市。

以合肥市为例子，2022年5月至今，合肥市数次优化调整楼市新政策。5月10日，合肥新站、瑶海限购解除，多地区下降社保缴费期限，本地户籍可在限购区选购第三套二手住宅；5月23日，颁布二孩家庭可享有房贷首付比例最少30%现行政策。接着，合肥市再度提升楼市新政策，外地户籍可补交社保，撤销公司购房限制。

现行政策短期内实际效果很明显。5月10日-5月31日，合肥市总计交易量新房子2500好几套，每日交易量较4月每日交易量小幅度提高；5月，交易量二手房3767套，较4月降低1.8%，较同期相比降低40.8%，对二手房成交并没有具有显著推动实际效果。

据中指院数据信息，2022年1-5月，合肥市商品房销售面积244.3万平方，同比减少42.9%，减幅比较大，销售市场人气值仍显不够。截止到5月底，商品房短期内库存量去化周期为8.8月，总体处在合理区间。

从合肥市第二次集中化供地看来，土拍销售市场也活跃性了许多，多副地块引起房企争夺，进到竞质量环节。但苏州市、金华这种城市就没有那么好运了。据中指院检测的城市中，截止到6月27日的数据信息，6月深圳市库存量上涨幅度比较大，为14.43%，温州市其次，为5.95%，杭州市和南京市略微上调，转变较小。而从珍珠贝系统数据看来，近期苏州二手房保持在16万件的上位。

比照先前第一轮集中化供地的盈率指标值，台州市、合肥市、杭州市和宁波市盈率比较高，台州市乃至做到12%，其他绝大多数城市盈率多在5%下列，市场热度处在较底位。在第二轮“集中化”抢闸交货的时下，苏州市、金华大规模成本价交易量，说明房企在项目投资合理布局长三角的情况下，更慎重了。