开发商手握停车位租金“定价权”

每到夜里，北京海淀永靓家园小区门口的马路边停满了车，而与一些小区停车位急缺状况迥然不同的是，永靓家园地下停车场也有许多位置。一部分业主冒着被贴罚款单的风险性把车停在马路边，则是由于高租金。

永靓家园的停放问题并不是案例，身后是新创建小区停车位的一场博奕。不仅有超1000元泊车租金屡被喊停的前车之鉴，也是有手握着决策权的开发商搞出“高价位租赁”这张牌，这也是许多新创建小区已经遭遇或即将面对的问题。而在业界权威专家来看，小区地底停车位是住房配套设施，租金标价“既要合理合法，也需要有效”。

一到夜里，永靓家园小区门口的马路边停满了车，而其地下停车场也有许多位置。图片出处/被访者供图

五六环间，永靓家园停车收费1050元/月

平均价37800元/平米的永靓家园，让像邹梁璐（笔名）一样的许多年青人、新市民完成了购置产业理想。尽管位于北京西站北五环至六环中间，地区配套设施还不健全，可是两室两厅总价格仅需300余万元。

但是，从上年起，邹梁璐和一些隔壁邻居由于泊车的事逐渐烦心，没钱买停车位，租金又高，只有夜里冒着被贴罚款单的风险性把车停在马路边。由于停的车较多，不知道从何时逐渐，马路上发生了一个显著的禁止停车的标志。

3月9日早上，北青报新闻记者赶到永靓家园，在有禁止停车的标示的马路边并没有见到有车子。有业主告知新闻记者，那时候是工作日内的工作时间，一般业主不容易把车停在马路边，但到了夜里则是另一番景色，马路边几乎停满了车。

邹梁璐告知新闻记者，其所属的永靓家园56号楼现阶段沒有停车位租赁，即使有车位，“产权年限停车位1050元/月（包含120元的服务费）”“人防规范停车位980元/月（包含120元的服务费）”的租金标价，也让她望而生畏。在她来看，“那样的停车收费，与附近居民区相差悬殊，十分不科学。”

北青报新闻记者以业主的真实身份向永靓家园物业管理掌握到，56号楼确实沒有车位可以租赁，可是一样租金规范的58号楼现阶段仍有某些车位租赁，但是，租赁期只有到5月27日，之后如何租？还有没有车位可以租？这种均必须等永靓家园开发商北京市建邦中铁集团房产开发有限责任公司的通告。而针对车位的租用价钱，物业管理工作员表明，这也是由开发商明确，物业管理仅仅协助申请办理出租办理手续。

那麼，开发商是如何确定车位租金标价规范的呢？3月15日，业务员向小编表明，对于此事匪夷所思，她们仅是承担市场销售车位和仓储物流。而新闻记者多次拨通开发商客服热线，一直无法接通。

做为坐落于北京市五六环间的小区，2021年12月20日，开发商发布永靓家园停车收费时，每月1000元上下的停车位租金让许多业主大吃一惊。“那时候，每日小区内大伙儿在楼底下溜达时，讨论的全是车位的事。”邹梁璐说。

殊不知，就算以那样高的价钱租，也未必能能租到。2021年12月26日，开发商取出90个车位租赁（在其中40个是人防规范车位），而且选用摇号申请的形式明确业主，而永靓家园总体车位数超出2000个，除开少许租赁外，绝大多数用以售卖。现阶段56号楼已没法租的车位。

3月9日，北青报新闻记者在永靓家园地下停车场见到，停车库设备与别的普通住房小区并沒有独到之处，或许是工作日内的缘故，停车库内放置的车子很少，看起来很宽阔。在地下停车场的电梯轿厢外，还贴紧上年12月26日物业管理车位租用結果公示公告，在其中提及，通过摇号申请，90个车位中还剩余少许车位，有心的业主可以去物业管理办理流程，而且规定沒有申请办理出租办理手续的业主驶出停车库，不然会造成路边停车的花费。新闻记者在永靓家园小区通道见到一个显眼的临时性车位标价牌，上边写着“1元/15分鐘”，那样计算下来，1钟头4块钱。

永靓家园地底车位超2000个，在其中50个产权年限车位租赁，月花费均超1000元。北青报新闻记者 袁秀美 摄

开发商手握着停车位租金“决策权”

为了更好地更好的掌握永靓家园停车位租金所在的水准，北青报新闻记者对附近有停车位租赁的小区开展了实地调查。

在间距永靓家园往西五百米的亮甲店村的小区内，据六里屯新项目物业管理管理人员向新闻记者详细介绍，假如在该小区承包土地下产权年限车位，有两个方式，价钱也不一样，从物业管理租每一年大概3600元，从居民个人手上租大概每一年3000元。那样计算下来，每月不超过300元。

在永靓家园东北地区约2千米的永旺家园3，新闻记者见到小区外停满了车。该小区现阶段在二手房服务平台上的正在销售平均价约为7万余元/平米。据一位房产中介工作员详细介绍，现阶段租赁地底人防规范车位的人很少，有一个全年度2699元的车位已经租赁，每月也就200多元化。而新闻记者从该小区周边一位从业车位租赁的人士处掌握到，永旺家园3小区仅有地底人防规范车位，租赁价钱是一年2500元-3000元，服务费也包含以内。

永靓家园东南方约1千米的百旺茉莉园小区，现阶段在二手房服务平台上的正在销售平均价为9.2万余元/平米。据链家地产工作员详细介绍，该小区地底车位一般业主租赁的价钱大概是500元/月。

如此来看，永靓家园的停车位价钱确实不低。先前，业主们也多次向主管机构举报。1月13日，人民日报网领导留言板內容表明，北京海淀区市场监督管理给永靓家园业主的恢复是：该小区人防规范及产权年限停车位收费标准推行市场调节价，由经营人独立制订，针对业主体现的价钱过高问题，价格执法部门对于此事无稽查根据，未发现价格违纪行为。

永靓家园小区入口，临时性车位标价牌上写着“1元/15分鐘”。图片出处/被访者供图

据物业管理服务权威专家舒可心详细介绍，开发商市场销售或租赁产权年限车位一般都归属于销售市场个人行为，实际实行如何的价位也是市場个人行为。

据了解，早在2002年，北京市居住小区地下停车场就逐渐推行市场调节价；到了2016年，北京市住房小区的停车收费全方位放宽，不会再由政府部门统一标价，反而是将决策权交到销售市场，可是住房小区停车收费的变更和调节，务必根据业主一同决定或是和业主商议。例如，针对物业管理已进驻的小区，物业管理或泊车公司调节居住小区停车收费标准，理应经专用一部分占房屋建筑占地面积半数以上的业主，且占总人数过半数的业主允许，即“双过半”。

总体看来，对比于老小区的车位费标价、价格调整问题，新创建小区停车收费标价引起异议的状况更加突显。由于新创建小区绝大部分采用开放小区管理方法，业主只有依靠地底车位，依照“谁项目投资谁获益”的标准，地底车位处理权归开发商全部，这也代表着开发商具备价钱的决策权。那样的行业垄断影响力也给了开发商“标价”的自信。

“小区每月超1000元停车收费”屡被喊停

停车位租金高并不是永靓家园特有。2022年1月中下旬，禧瑞嘉苑（案名：创新远洋国际禧瑞天著）的高价位车位费也一样造成关心。禧瑞嘉苑坐落于大兴区北京亦庄，是一个指导价刚性需求新项目。

业主刘菲（笔名）是在上年5月交房。据她详细介绍，那时候开发商一直说车位没建好，不可以对外开放。伴随着搬入的业主多起來，小区大门口的大马路一直拥堵。今年过年前，开发商下手将地底车位租赁，物业管理发布的价钱是每月1200元的租金再加上120元的附加费，一共是1320元/月。“周边别的小区停车位都是在500元/月下列。那样的价位起伏让业主们不谈定了。最终，在小区融洽下，开发商、物业管理及其业主意味着逐渐对标价开展商议，但当前仍沒有結果对外开放发布。”

3月12日，北青报新闻记者从禧瑞嘉苑物业管理掌握到，现阶段业主在小区泊车只收120元/月的服务费，沒有租金，但在4月30日以后实际怎样分配则由开发商来明确。对于此事，刘菲表明，小区产权年限车位的售卖价钱如今都还没出去，有很多可变性，不但担忧市场价高，也担忧租金高。

上年年末，通州区一新创建小区也发生产权年限车位租赁引起异议而发生应急叫停的事情。报载，上年11月29日，朝阳区北京金融街武夷融御小区贴出地底车位的租赁通告，再加上服务费，产权年限停车位1350元/月，人防规范停车位950元/月。因车位租费高引起小区一部分业主的不满意，因此，开发商又应急贴出通告表明，在深层次市场调查的根基上，再次考虑租赁事项。

3月14日，北青报小编从北京金融街武夷融御物业管理掌握到，现阶段小区早已中止了产权年限车位租赁，只需有位置，业主就可以泊车。实际何时逐渐租赁或是未知量。

从高价位停车位租金到临时不收费，再到未来怎样收费标准？这可能是一部分新创建小区要走的途径，在其身后则是多方博奕的影子。

“标价既要合理合法，也需要有效”

针对新创建小区高价位车位租金引起的纠纷案件慢慢增加，北京市金诉法律事务所负责人王玉臣刑事辩护律师觉得，尽管车位租金是市场调节价，但也需要遵循相应的标价要求，标价过高，也归属于违纪行为。

依据在我国《制止牟取暴利的暂行规定》，某一产品或业务的价格水平不超过同一地域、同一期内、同一级别、相同产品或业务的销售市场均价的有效力度。若是违规，“由价钱监督管理组织行政强制执行；拒不改掉的，给予警示、没收违法所得，可以处以非法所得5倍下列的处罚。”

除此之外，2015年，中国发改委公布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》提及，“要完善价格行情个人行为标准，加强泊车服务项目费用销售市场方式管控，对买卖彼此影响力不对等的，要根据具体指导彼此制订讲价标准、公布价钱个人行为手册等方法，有效正确引导经营人价钱个人行为，维护保养销售市场一切正常价钱纪律。”

从而，王玉臣刑事辩护律师表明，针对业主而言，最先可以根据信息公开或别的调查取证方法，对附近同地区同档小区车位的租用价钱开展调查取证；次之，假如这一小区车位费的确明显较高，可以依据上述提及的要求向本地的价钱管理机构开展举报或提到违反规定依法查处申请办理，有关部门也是有岗位职责依法办理，对该小区的车位租用价钱开展管控和融洽。

从当前看来，针对因涉嫌垄断性个人行为、乱用销售市场操纵影响力等各种价钱违纪行为，也是销售市场打压的关键。

而对于永靓家园停车位租金的问题，北京房地产业法学会副理事长、首都经贸大学专家教授赵秀池表明，从标价上而言，可以从该新项目地区、修建级别及其周边别的小区车位租赁价钱等各个方面做为参考，最终标价既要合理合法，也需要有效。