2021年上海商业地产租赁需求强劲反弹

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）新闻记者 李贝贝 上海市报导

2021年第四季度，上海市商业房产销售市场强悍结束，进一步牢固了全年度的恢复转暖发展趋势。来源于仲量联行及世邦魏理仕的2份研报表明，2021年，上海市商业房产租用需求强悍反跳。在其中，零售物业市场全年度净吸纳量提升上百万价位，取得119.2万平方低值，近乎2018年的最高值水准。而上年物流地产净吸纳量也取得66万平方，做到历年最大水准。

零售物业市场不断转暖

仲量联行研报表明，2021年第四季度，上海市零售物业管理净吸纳量做到65.4万平方，全年度总共148万平方，较2020年显著反跳。在新能源车展览厅、奢侈品牌、运动休闲服和机器设备、感受商圈、现磨咖啡及奶茶店的租用需求促进下，四季度零售租用长期保持。

2021年全年度，上海市关键商业圈一共有2个新增新项目，新增商业服务总面积累计10.4万平方；单核心商业圈新增8家购物广场，商业服务总建筑面积累计69.7万平方。在很多新增供货和目前新项目租用稍有变缓的情形下，四季度非中心城市大型商场的空置率环比上涨了0.3个点至9.6%，全年度非中心城市一共有13个开业新项目，新增商业服务总面积累计130万平方。

四季度，上海市关键商业圈首层房租同比增长率变缓至0.3%。但归功于奢侈品牌和高档轻奢品牌全年度强悍的市场销售主要表现以及在关键位置的积极主动扩大，关键商业圈全年度房租同期相比增涨 5.6%。四季度，上海市非中心城市房租同比增长率变缓至 0.4%，全年度总体房租累计增涨 2.2%。

《华夏时报》新闻记者注意到，CBRE世邦魏理仕近日公布的《2021年上海房地产市场回顾及2022年展望》结果报告显示，2021年，上海市零售销售市场“首店经济发展”不断激起大城市交易，实体零售持续转暖。

该份结果报告显示，2021年，上海市零售物业市场全年度净吸纳量提升上百万价位，取得119.2万平方低值，近乎2018年的最高值水准。

在其中，餐饮业依然是关键推动力，需求占有率35%，传统式午餐和咖啡茶健康饮品类需求更为醒目；时尚潮流类目占有率26%，时尚女装、健身运动及原创品牌主要表现突显，尤其是当地品牌鞋子借势营销冬季奥运会扩大加速，国潮品牌品牌鞋子“我国李宁鞋”和回力扩大积极主动，安踏集团集团旗下DESCENTE、FILA及其FILA FUSION等知名品牌线下推广需求活跃性；服务行业态占有率13%，以游戏娱乐运动健身和个人护理品类需求为主导。例如，超级猩猩推动运动健身新模式，设点积极主动；逃脱密室和剧本游戏等游戏项目则以其相对高度社交互动及其沉浸式体验的情景，达到了新一代交易人群针对线下推广游戏娱乐的多元化需求，扩大加速。年底全省空置率同比下降0.6个点至6.7%。

与此同时，上海市首店不断领先全国各地，好几家亚洲地区及全国各地首店落户上海。例如，法国高档手工巧克力知名品牌莱德拉进驻环贸、高级定制彩妆品牌Valentino Beauty国内第一家官方旗舰店登录新天地广场等。除此之外，在首店的开店选址上，除开关键商业圈的榜样新项目外，坐落于单核心商业圈的最新项目为开店选址给予新的挑选。例如，瑞虹天地太阳宫给出全国各地第一家MUJI生鲜食品复合型店，前滩太古里也是迈入了包含Frank And Oak亚洲地区首店及其TOTEME全国各地首店以内的好几家首店等。

世邦魏理仕华东地区咨询顾问及买卖服务项目|商业部责任人希诺向《华夏时报》新闻记者剖析强调：“将来六个月，销售市场预估迈入42万平方的新增供货，将进一步完善单核心版块商业服务合理布局，打造出交易新城市地标，全面提高大城市商业服务作用和消费市场。”

仲量联行层面亦表明，未来展望2022年，零售物业市场总体需求将长期保持，但受肺炎疫情可变性的危害，预估销售市场净吸纳量对比于2021年老数量可能发生小幅度下降；预估将有5个关键商业圈新项目和15个单核心商业圈新项目于2022年开张。关键商业圈在需求平稳且供货不足的情形下，空置率预估将保持较低的水准上。

物流地产净吸纳量达历史时间新纪录

虽然第四季度仅取得净吸纳量8万平方，但据仲量联行汇报，2021年全年度上海市物流地产净吸纳量共取得66万平方，做到历年最大水准。

仲量联行汇报强调，2021年全年度，上海市场交货了超出90万平方的货运物流室内空间，新增供给量创厉史新纪录。世邦魏理仕的汇报一样表明，2021年上海市物流仓储销售市场共取得四个新项目，迈入65.4万平方的新增供货，做到五年内历史时间值的最高点，在其中2个大致量新项目掉入天津。

2021年的上海市物流仓储销售市场也表明出一些新的特性。据仲量联行中国地区产业链与货运物流服务中心联席会议主管黄晖详细介绍：“终端设备顾客在当今独特的经济形势下更必须持续检查供应链管理的安全系数和高效率，对给予服務的第三方物流服务提供商在智能化系统、产业化和操作灵活性上明确提出了更好的规定。需求层面，第三方物流再次推动上海市物流地产的租用需求，包含来源于世界各国第三方物流企业的新签和租约。”

空置率层面，受四季度很多新增供货的危害，总体空置率从4.4%升高至9.7%。与此同时，全年度空置率较同期相比的8.1%对比仅发生小幅度升高，“这也从侧边体现出，在租用需求的强大支撑点下，2021年很多新增供货对空置率的干扰较小”，仲量联行报告总结称。

而在世邦魏理仕跟踪的13身高销售市场中，去除遭受新增供货危害的天津及外高桥之外，6身高销售市场空置率均小于10%，其他均为满租，空置率进一步下挫，同比下降0.4%至7.9%。在其中，年底因新冠疫情缘故，临港新城地区物流产业园海运集装箱沉积加重，一部分租赁户外流至上海奉贤，该版块空置率环比减少6.6个点至3.9%。而天津、上海奉贤、上海青浦也变成吸纳需求的关键子销售市场，在充沛需求的支持下，全省均匀房租不断上升，同比增加1.6%至48.3元/平米/月。

房租层面，据仲量联行汇报，虽然四季度迈入很多新增供货，但强大的需求和租用主题活动使房租维持了增涨势态。四季度，上海市物流地产房租环比增涨1.1%，做到RMB1.53元每平米每日。全年度房租同期相比增涨3.7%，且全部市场细分的房租均有差异层度增涨。

仲量联行层面预估，将来第三方物流企业和电子商务等传统式需求来源于将再次核心上海物流销售市场的租用需求。而伴随着顾客对优质食品类的需求不断提高及其当地政府针对先进制造业的加快合理布局，包含来源于冷链物流及其高端装备制造等新型行业的扩大需求预估将不断提高。预估2022年的新增供货仍将维持低位且短时间对空置率导致一定工作压力，但2022年销售市场对物流仓储的需求将维持强悍，使房租增长幅度长期保持。

“将来六个月，预估接近84万平方的高标库房进入市场。”世邦魏理仕中国地区咨询顾问及买卖服务中心和项目投资及资产业务部文旅地产责任人赵莹分辨，第三方物流、电子商务的扩大势态持续，将来需求依然硬挺。与此同时后肺炎疫情阶段食品类、药业冷链物流需求的爆发式增长，冷链跑道可能迈入高质量发展环节、数智化货运物流也将推动全领域产生新机遇。

除此之外，在酒店餐厅销售市场，据仲量联行汇报，获益于井喷式的当地休闲娱乐需求，2021年上海市星级酒店的每个可租酒店客房收益较2020年提高42%；全年度星级酒店销售市场均值住房率为57%，约为肺炎疫情前（2019年）水准的70%；新增酒店餐厅提供速率逐渐转暖，2021年共新增3,718间酒店客房。但是，因为担忧新变异病毒的传播、及其出自于2021年2月举行北京冬奥会的疫防安全性考虑到，预估最少在2021年第一季度将执行跨地区交通出行限定，或将危害广州的休闲娱乐和商务需求。