中央经济工作会议:坚持“房住不炒”基调不变

新华通讯社12月10日信息，中间经济会议12月8日至10日于北京举办，会议记录2021年经济工作，剖析经济形势，布署2022年经济工作。

从大环境看来，大会提及，在我国是社会经济发展遭遇需求收拢、提供冲击性、预估强转弱三重工作压力。会议要求来年经济工作要稳字当头、稳中有进，各地区各单位要肩负起平稳宏观经济政策的义务，各层面要积极主动发布有益于经济发展平稳的现行政策，现行政策发力适度靠前。

针对来年房地产业市场的定音，大会明确提出，要坚持不懈房屋是拿来住的、并不是用于炒的精准定位，加强预估正确引导，探索新的发展模式，坚持不懈租股权分置举，加速发展趋势长租房市场，推动保障性住房住房基本建设，适用商住楼市场更强达到买房者的有效住房需求，因城强化措施推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势。

坚持不懈“房住不炒”主旋律不会改变

本次大会中，再度注重“要坚持不懈房屋是拿来住的、并不是用于炒”的精准定位，这已经是中间经济会议持续第四年确立“房住不炒”。

广东住房政策研究核心总裁研究者李宇嘉表明，注重“房住不炒”，这也是顶层设计，也是具体指导房地产业和住房工作中的长期性表针，不容易因领域一时发生下滑和部分风险暴露而调节，这一战略定力是不可以摇摆不定的。战略定力不会改变，短期内的战略调节时，便会有道德底线、有恪守，不容易乱了阵脚。

“先前天津市委常委触摸会议未谈及‘房住不炒’，事实上‘房住不炒’的精准定位并不会变。也就是说，不管后面针对刚性需求和改进型买房需求怎样适用，投资房产和项目投资投机性的买房需求早已沒有适用和市场。因此，全国各地在后面了解现行政策的情况下，就算可以释放压力现行政策，也需要严苛守好这条底线。”易居研究院中国智库核心科研负责人严妖进说。

首提预估正确引导，探索新的发展模式

中间经济会议明确提出，加强预估正确引导，探索新的发展模式。

严妖进觉得，本次大会初次明确提出了“预估正确引导”的定义，表明当今在预期管理和优化层面将有新的姿势。

中指研究院汇报提及，当今买房者、开发设计公司、金融企业等多方面市场参加行为主体预估均存有多变性，正确引导多方的市场预估，有益于有效的买房需求一切正常释放出来，有益于住房基本建设、城市的发展的有序推进，“稳预期”的必要性愈发突显。

从“探索新的发展模式”中亦可以看得出，房地产行业通过二十多年的迅速发展壮大后，在我国城乡居民平均住房总面积已在40平米上下，增加量市场经营规模见顶，房地产企业以往“高杠杆、资金回笼”发展模式亟需更改，公司根据高杠杆、高债务完成快速发展趋势、迅速扩大的方式已将近序幕，领域正从优化发展到总量经营时期变化，公司也必须乘势而上，扩展新的运营模式，完成高质量发展。与此同时，针对当地政府来讲，以往依靠房子价格、土地价格增涨推动的“土地财政”方式也急缺变化。

贝壳研究院总裁市场投资分析师许乐乐觉得，“探索新的发展模式”将促进房地产企业开发方式转型发展。当今在我国房地产开发商长期性发展趋势历程中产生的资金回笼、高杠杆开发方式早已难以为继，一部分公司暴发债务危机，必须采用疏堵融合的方法，加速正确引导房地产企业转型发展，从发展模式上防止和解决房地产业金融的风险。房产开发公司应探索新的发展模式，融合社会发展趋势、住房需求演化规律性和公司本身优点，参加租赁业务流程、社区养老、老旧小区改造、物业管理等行业，完成多样化转型发展。这也是预防和解决房地产行业发展趋势风险性的必然趋势，也是房地产行业完成绿色发展的必然选择。

有效住房需求遭受适用

中间经济会议确立，适用商住楼市场更强达到买房者的有效住房需求。

中指研究院觉得，“适用商住楼市场更强达到买房者的有效住房需求”与12月6日天津市委常委大会的说法一致，预估贷款政策对首套房、改进性住房需求的支撑点幅度将持续变大。

严妖进也觉得，本次现行政策和中共中央政治局会议精神一致，将“适用商住楼市场更强达到买房者的有效住房需求”加进去，后面应当都会有一些转变。一是有效住房需求包含刚性需求和改进型需求，后面土地资源、银行信贷、税金层面会给与确保。二是有效住房需求包含租和购，都将遭遇激励和适用。

因城强化措施推动房地产行业稳步发展

中间经济会议明确提出，因城强化措施推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势。2021年12月6日举办的天津市委常委大会说法是“推动房地产行业身心健康发展趋势和稳步发展”。

中指研究院觉得，本次中间经济会议中“因城强化措施推动房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势”，与天津市委常委大会的说法略有不同，一是注重了“因城强化措施”，每个大城市当今的市场主要表现不一样，所遭遇的房地产相关传动链条不连通的问题各不相同，因城强化措施采用目的性措施，更有助于加速每个大城市完成房地产行业的稳步发展；二是房地产行业“稳步发展”与“身心健康发展趋势”次序更改，房地产行业稳步发展后才会更好地身心健康发展趋势，当今针对政府部门而言，连通房地产行业每个传动链条的循环系统是头等大事，因城强化措施下，资产端、现行政策端等均将发力推动房地产行业完成稳步发展。

许乐乐则觉得，房地产业的“稳步发展”必须2个必不可少的基本，一是操纵住房企爆雷风险性，避免部分企业风险向系统软件传送。二是房地产业市场要运行起來。今年下半年市场发生贴近停滞不前的情况，主要是市场发生了由二手房到新房子再到土地资源市场的链条式减温，二手房的商品流通难促使卖旧买新的买房传动链条遇阻，买卖阻碍使房地产企业资金回笼加快恶变，期满债务没法延续翻转，遭遇比较严重的流通性问题，总体房地产业全传动链条没法正常的运作。直接原因是后半年的太快降杠杆，多种金融政策与此同时缩紧，现行政策效应累加造成房地产企业股权融资自然环境、买房者买房银行信贷自然环境均迅速缩紧。

许乐乐强调，将来在房地产业“稳步发展”引导下，早期过紧的金融政策将结构型调节，一方面适当释放压力对房地产企业股权融资的监管，有效领取公司借款、并购贷款等，减轻房地产企业负债工作压力；另一方面买房银行信贷自然环境改进，关键达到第一套房、改进性住房按揭贷款需求，在“房住不炒”的条件下，将来对于刚性需求、改进性买房需求很有可能有定项的适用现行政策。预估2022年房地产业市场将逐渐修补，不容易发生硬着陆，不断充分发挥经济形势中的“推进器”功效。

再度明确提出加速长租房发展趋势

中间经济会议明确提出，坚持不懈租股权分置举，加速发展趋势长租房市场，推动保障性住房住房基本建设。而上年大会中大量注重的是“标准发展趋势长租房市场”。

李宇嘉强调，长租房也就是养老地产，自打上年养老地产市场发生爆雷至今，我国大量地注重保障性住房租赁住房，长租房注重的少了。实际上，长租房和保障性住房租赁住房是多层面租赁市场的构成部分，达到不一样种类租赁需求的楼盘。因而需要在汇总养老地产问题的根基上，加强监管和基本建设方式，做为将来多种渠道住房供货的来源于，正确引导开发设计领域转型发展。

许乐乐觉得，将来将大量充分发挥市场高效率，处理大都市房客多元化、质量化的租赁需求。伴随着城市化率的提高，大都市住房租赁市场需求充沛，房客滞留在租赁市场的時间变长，根据贝壳平台数据信息，2021年一线城市的均值买房年纪为36-38岁，对比于2018年延迟了2-3年，许多房客租房子住時间或超出10年，将来家中化租赁需求逐渐呈现。在我国住房租赁管理体系具体由市场化租赁住房、保障性住房租赁住房和公共租赁房组成，借助市场化的高效率，可以有效的处理租赁人群的多元化需求。

其觉得，组织化指提高租赁市场专业服务的必需方式和关键媒介，但因为租赁领域赢利室内空间窄小，租赁公司遭遇着成本增加、股权融资窄、合规管理难的问题，造成现阶段中国总体租赁组织化率不够5%，一线城市组织化率也不上15%。预估来年将颁布朝向长租房市场的土地资源、金融业、税务等领域的适用现行政策，将来住房租赁公司将得到较好的政策支持自然环境。