前滩新盘认购+冻资金额约等于全款?上海热盘高门槛认购已成常态
凤凰网房产上海站
2021-10-26 02:27
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凤凰网房产上海讯 10月21日晚间,上海前滩双子星新盘东方慧雅和
晶鸿名邸
发布认购细则,宣布将于10月25日-10月31日期间认购。从公告可以看出,前滩新盘依然延续了以往颇为苛刻的冻资要求。与此同时,
仁恒海上源
、
招商外滩玺
等楼盘,资金要求都非常高。提高认购门槛,几乎成了上海高端新盘的常规操作。01 上海热门盘普遍“傲娇”此次前滩东方惠
雅推出384套房源,户型面积段77-100㎡2-3房,晶鸿名邸推出202套房源,户型面积段93-160㎡3-4房,两个楼盘均价都是10.2万/㎡,入围比2,社保系数都是0.17分/月。开发商发布的认购要求,前滩
东方惠雅
的认购金为180万元,冻资金额是452万元(冻资金额不包含认购金),合计632万元,冻资时间不少于45天。(前滩东方
慧雅认购要求)根据一房一价计算,前滩东方惠雅套均总价904万,其认购总资金要求的632万元,大约相当于7成首付。并且,东方惠雅约一半的房源是76-83㎡的小户型,总价不过800万左右,632万几乎等于8成首付的金额。前滩晶鸿名邸要求认购金242万元,冻资605万元,合计847万元。(前滩晶鸿名邸认购要求)计算得知,晶鸿名邸的套均总价
为1211万元,其认购要求的847万元,也是相当于总价的7成,如果客户买950万左右的小户型,847万元几乎等于总价的9成!更为严苛的是,此次前滩两盘在认购阶段就进行银行贷款额度的预审,额度不足者需在冻结金额中补足。10月22日,前滩两盘开始认购前的预约工作,预约客户需提供48小时内的核酸阴性证明,所有人员均需签署《防疫承诺书》。凤
凰网房产上海站了解到,各种门槛并没有击退买房者的热情,前滩东方惠雅和晶鸿名邸的预约现场依然由许多客户。不只前滩延续了一贯的高冷姿态,上海近期入市的第四、四五批新盘中,不少热盘认购门槛和付款要求都非常高。10月23日即将认购的仁恒海上源,是上海第五批率先启动的项目。本次仁恒海上源推出299套房源,户型为建面约80-271㎡2-5房,均
价11.5万/㎡。仁恒海上源官方发布的资金要求为:认购金330万元,首套冻结260万、二套冻结850万。即使客户想买的是小户型,依然被要求相当于全款的资金。虹口北外滩板块的招商外滩玺也是第五批新盘,价格已过会,将推309套84-134㎡的房源,均价12.25万/㎡。按照项目方公布的资金要求——920万,想买外滩玺小户型几乎需要全款,
实名劝退购房者。不同于验资,冻资意味着购房者一旦参与到认购摇号流程,在短期内就不能支配自己的这笔钱。冻资这个操作,近两年上海超级热盘的新盘都会做,但是它是合理的吗?北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示,认购时,如果开发商无视小户型和大户型的差异,直接以所有预售房源的总价除以总套数得出每套房的冻资金额,对于小户型的购房人而言,要求冻资
的金额接近或超其所认购房屋的房款总额,显然是不公平的。这种做法会加大购买小户型购房人的资金压力,侵犯了这些购房人的合法权益,显然是有问题的,购房者可以向相关住建部门进行投诉。02有楼盘暗搓搓提高首付比例通过实地走访和网友爆料,凤凰网房产上海站了解到,除了资金证明要求高,也有购房者遇到被变相提高首付比例的情况。据凤凰网房产上海站粉丝反
映,嘉定区新盘南山虹桥领峯销售直言,只要65分以上、7成首付的客户。小凤凰实地踩盘侧面验证了这一点,销售的原话是,“即使是首套,最好也要准备400万左右的资金(约房款的7成),因为银行贷款额度紧张,(6.5成)根本批不下来”。青浦徐泾的远洋虹桥万和源,是第四批新盘,目前已经结束认购,下月初开盘。此前也有网友爆料,远洋虹桥万和源认购阶
段“筛客”:认购需要先预约核验,不让直接交材料,实际上这个预约名额却抢不到。凤凰网房产上海站走访发现,远洋虹桥万和源同样对首付款有要求,当问及首套是不是3.5成首付时,销售人员表示“现在银行没有额度,放不了那么多贷款”。巧合的是,10月21日傍晚,一则关于“某市两大国有银行信贷额度放开”的消息在网上刷屏。同日,银保监会统计信息与风险
监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上亦表示,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度,房地产贷款增速稳中趋缓。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。为何部分购房者遇到的实际情况与政策面截然相反?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示,银行信贷宽松反映到具体楼盘
肯定有滞后性,也不是所有的房企都能获得信贷宽松的利好。严跃进认为,一般来说,银行对于国家的信贷政策都会积极践行的,如果开发商一味将提高首付比例的原因推到银行方,显然是有猫腻的。凤凰网房产上海站同时咨询了一些上海的国有银行和民营银行,得知“额度紧张”确实是当前许多银行面临的问题,不过银行方也表示,能贷多少额度,主要看个人的流水和资质。有业内人士告诉凤凰网房产,“临近年底,开发商资金压力大,很多楼盘对回款是有硬性指标的,最终压力会转嫁到购房者身上”。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师王玉臣律师认为,在法律和政策允许的范围内,购房人有权选择自己的付款方式,开发商不得单方提高首付的标准。如果确实是因为银行的原因,则确实不属于开发商的问题,但是如果银行允许,而开发商谎称,显然是不合理的。
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