关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示

上海房天下 2021-10-07 00:34 阅读 648

第一部分关于网上注册和申请1、参与商品住宅地块（包括含住综合用地）的交易活动，需要房地产开发资质吗？需要提交什么材料？答：除应符合法律法规规定外，申请参加地块交易的申请人，还应当具有房地产开发资质，须提交按《房地产开发资质管理规定》取得的在有效期内的房地产开发资质等级证书（含暂定）。2、联合申请商品住宅地块（包括含住综合用地），联合各方都需要有房地产开发资质吗？答：联合各方均须具有房地产开发资质，并提供相应证明材料（详见问题1）。3、新成立的公司或自然人如何办理CA？网上报名如何操作？竞买申请人注册审核需要多少时间？答：请至上海市四川北路1717号总部办理，联系电话：办理时务必说明参与上海市国有建设用地使用权出让活动，必须使用CA登录网上交易系统。建议下载《上海市国有建设用地使用权出让网上交易系统受理平台操作指南》，下载路径：上海土地市场-客服专区-业务指南-业务告知-更多。申请人提交注册信息后，原则上1个工作日内完成注册审核。由于集中供地期间申请人数较多，审核工作量大，建议尽早注册，预留充足时间。4、联合申请和独立申请的竞买人，分别要填写几份《理性竞价承诺书》？有投资决策主体盖章的《承诺书》又分别需要填几份？答：无论联合申请或独立申请，《理性竞价承诺书》均只需填写一份。投资决策主体盖章的《承诺书》，联合申请的，联合申请各方应分别填写并提交；独立申请的（包括合资公司），提交一份即可。5、在网上交易受理平台进行注册时上传附件显示“上传未成功”怎么办？答：请使用360极速浏览模式，根据操作指南进行网络设置，同时确认上传的附件是否加盖电子章，并在“上海一网通办”网站中进行电子验签。若问题仍未解决，请拨打咨询电话：58823624。（“上海一网通办”网址zwdt.sh.gov.cn）6、 “上海一网通办”网站对电子章加盖数量有限制吗？对上传材料的格式和大小有要求吗？答：根据“上海一网通办”管理规定，每天只能加盖20个电子章。如有意向参与竞买的，请提前准备相关电子材料。上传的材料必须是PDF格式，加盖电子章容量要求不超过30MB。若上传材料超过大小限制，可将材料拆分成不超过30MB的若干份材料，分多次上传。7、办理竞买申请时，可否先将上传的材料保存，再行提交申请？2021年国庆期间可以在线提交竞买申请吗？答：可以。集中供地期间地块数量多、交易集中，容易造成网络拥堵，建议提前上传保存。2021年国庆期间可以通过网上交易系统正常提交竞买申请。8、申请提交后，何时可以查询竞买资格审核结果？答：以挂牌方式出让的，最晚可于挂牌报价开始时间查询审核结果。以招挂复合方式出让的，最晚可于发布确定后续交易方式通知时间查询审核结果。9、申请提交后，申请信息还能修改吗？若企业注册信息发生变更如何处理？答：企业主体信息发生变更的，应及时至市场监督管理局开具情况说明，并在网上交易系统中进行主体信息变更申请；其他身份信息发生变更的，可在个人信息维护界面修改联系人和受托人信息。其他竞买申请信息均不可修改。10、合资公司（非上市公司）独立申请报名，在提交申请材料时：（1）提交申请时，是选“独立申请”还是“联合申请”？（2）交易资金申报表交几份？怎么填？（3）投标摘要怎么填？答：（1）按独立申请人身份提交申请。（2）提交壹份交易资金申报表；各股东方需参照联合申请的相关规定提供交易资金，并按实际资金来源情况提供证明材料。（3）合资公司独立投标的，请按照股东人数2人及以上的合资公司（除上市公司外）独立竞投专用摘要格式填写，具体详见各地块出让须知所附“投标文件内容摘要”。11、缴纳保证金有哪些注意事项？答：（1）关注保证金截止时间，提前交纳保证金，并及时与到账银行联系确认到账情况。建议境外付款人留下境内联系方式。（2）交纳保证金时，须备注地块公告号。（3）联合申请的，均为人民币的须交纳至同一保证金到账银行的保证金专用账户内；如为不同币种的，外币部分按照《告客户书》的要求交纳至外币专用账户内，并及时与到账银行联系。第二部分关于投资决策主体及交易资金申报12、关于商品住房用地的交易资金有什么要求？答：详见附件1。13、上市公司独立申请，投资决策主体如何确定？答：申请人为上市公司或股东人数为1人的非合资公司独立申请的，其投资决策主体可以是申请人本人，也可以是对申请人的股权比例超过50%的上一级母公司。14、合资公司(非上市)的投资决策主体是否可以为申请人本人？答：申请人为股东人数2人及以上的合资公司（除上市公司外）独立申请的，该合资公司的股东各方均须分别确定投资决策主体，投资决策主体可以是股东方本人，也可以是对股东方的股权比例超过50%的上一级母公司。股东人数为2人及以上的合资公司（除上市公司外）的投资决策主体不能是该合资公司本人。请注意，母公司与子公司成立的项目公司也为合资公司。15、联合申请的投资决策主体如何确定？答：申请人为联合申请的，联合申请各方均须分别确定联合申请各方的投资决策主体，投资决策主体可以是联合申请各方本人，也可以是对联合申请各方的股权比例超过50%的上一级母公司。16、自有资金的封存时间从什么时候开始？到什么时候结束？答:自有资金的最晚封存时间具体以各地块出让须知所附监管协议上注明的日期为准。最终出让方式为挂牌出让的，未竞得人可在交易会当天凭《未竞得通知书》解封；竞得人在付完土地出让价款50%以上可解封；最终出让方式为有竞价招标方式出让的，非中标候选人可在投标当天凭《未中标通知书》解封；中标候选人但未中标的在定标会当天凭《未中标通知书》解封；中标人付完土地出让价款50%以上可解封。17、保证金是否需要从监管账户打到保证金账户？申报的自有资金是否就是封存资金？答：申请人可使用其名下任一账户支付保证金。根据出让文件的规定，申请人委托银行在监管期间封存的资金除缴付地块出让价款以外，不得挪作他用。申请人申报的自有资金金额应不大于其监管银行封存金额，且须提供相应证明材料；竞买人/投标人的最高报价不得超过其申报的自有资金金额。第三部分关于交易规则18、住宅获得奖项评分中 “所获奖项应为住宅项目工程结构、建筑设计、环境品质等方面的奖项”。是否指国家有关部门或权威机构所颁发的国家/省部级奖项？国外获得的奖项可否参与评分？答：奖项应由国家有关部门或权威机构颁发，但不包含项目施工企业的“文明工地”、“质量体系”“施工企业标准化”等建设奖项。“绿色建筑”已在项目经验中申报的，不在奖项中重复评分。国外获得奖项可以参与评分，请同时提交关于该奖项的介绍说明、颁发机构，便于专家组评议。19、招标活动结束后的公示期内，中标候选人被提出异议且确认有效后，会被取消资格吗？其中一个被取消资格后，交易结果会怎么调整？答：经确认公示期内异议有效的，主持人根据出让人的授权当场宣布取消相关异议中标候选人的资格。在剩余中标候选人中确定排序最前的中标候选人为中标人，中标金额为中标人本人的最终有效报价。20、如何证明公司的关联关系？答：以投标人提供的市场监督管理局机读材料及公司章程等为准。21、参加商品住宅地块交易活动，若申请人本人为投资决策主体，那么“经济实力、技术资质、项目经验”可否由申请人上级控股股东及控股股东其它下属控股子公司作为业绩提供方？答:若申请人本人为投资决策主体的，申请人本人及符合要求的申请人下属控股子公司可作为申请人的业绩提供方。“项目经验”还可以参照我国公司法或企业会计准则等关于“实际控制人”的有关认定标准，投标人为业绩提供方的实际控制人，且无其他投标人在本次招标中使用该业绩提供方的业绩。若申请人本人为投资决策主体的，申请人的上级控股股东及控股股东其它下属控股子公司不可作为申请人的业绩提供方。22、招标评分中的“项目经验”要使用实际控制人的业绩，如何证明实际控制人？答：证明实际控制关系，须提供由会计师事务所出具并经公证的，参照我国公司法或企业会计准则等关于“实际控制人”的有关认定标准，投标人与业绩提供方属同一实际控制人的鉴证报告，并按相应关联关系层级提交具有合法效力的出资证明或能够证明实际支配公司行为的相关材料（包括但不限于投标人与业绩提供方的股权关系图、投资关系证明、协议、其他安排认定投标人与业绩提供方属同一实际控制人的证明等）。23、在开标现场，对投标人填报的相关业绩有异议怎么办？答：开标情况宣读完毕后，投标人对他人或自己的投标文件内容摘要有异议的，可按照主持人现场提示的方式在规定时限内提出异议并陈述理由，公证处将异议提交评标现场供专家判断，超过时限，不再接受现场异议。24、举牌竞价和一次书面报价都是使用同一个电子竞价设备吗？答：是的。举牌竞价时，电子竞价设备的数字键盘是固定排序的；一次书面报价时，电子竞价设备的数字键盘将随机排序。25、第二批集中公告的住宅用地竞价规则有什么变化？答：竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。竞价规则详见附件2。26、受让管理中合资公司、联合体拿地分别如何扣分？同一批次的地块如何进行受让管理扣分？答:独立申请的合资公司竞得地块的，合资公司各股东方均纳入受让管理，且对各股东方均按照第一大股东的原则进行穿透确认；联合竞买人竞得地块的，联合竞买人各方均纳入受让管理，且对联合申请各方均按第一大股东的原则进行穿透确认。投标人本人及其符合出让须知相关规定的企业自2021年1月1日起至地块开标活动开始时点在上海地区(金山区、崇明区受让的地块除外)受让的（含未成交地块的第一顺位中标候选人，包括联合受让）商品住宅地块（包括含住综合用地；但征收安置房、租赁住房、“城中村”改造项目、历史风貌保护旧改项目用地等除外）均纳入受让管理计分范畴，并需进行穿透确认。27、合资公司、联合体拿地分别如何计算受让管理分？答：在评分中，联合体先按照股权超过30%的联合各方计算经济实力等评分项，再按各方投资比例加权平均计分，最后加上联合投标人的受让管理得分。联合投标人的受让管理分根据联合投标各方的受让管理总幅数计算。评分中，独立投标的合资公司将被视为合资公司各股东方组成的联合体，参照联合体评分规则进行评分。28、企业和自己的兄弟公司或其所投资的公司(俗称的"马甲公司")是否可以参加同一地块的交易活动？若A、B两公司违反同一申请人的规定参与同一地块交易活动，A、B两公司都没有交易资格吗？答：不可以。根据出让须知第四条申请资格要求的相关内容,该情况属于同一申请人。A、B两公司都将被取消竞买资格，且涉及违约，具体请参照出让须知附件1第五条违约及处置及附件2第五条违约及处置。第四部分其他29、竞得地块后需要以项目公司进行开发建设，要办理什么手续？答：境内受让人需以项目公司进行开发建设的，应当先以受让人身份与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》；在向出让人作出出资比例、股权结构、实际控制人等均不擅自改变的承诺后，再以已完成工商登记手续且符合出让须知第八条第（五）款有关诚信验证相关规定的项目公司的名义与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同补充合同》。境外受让人（包括受让联合体中有境外受让主体的）应当在向出让人作出出资比例、股权结构、实际控制人等自本地块成交起均不擅自改变的承诺后,再以已完成工商登记手续且符合出让须知第八条第（五）款有关诚信验证相关规定的项目公司的名义直接与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》。30、公司报名了同一公告的多幅地块，受托人可以为同一个吗？答：竞买人身份核验、领取电子竞价设备等多个环节需要受托人本人办理，多幅地块交易活动可能安排在同一时间，建议不要多幅地块安排同一受托人。31、招标装订材料如何领取？什么时候可以领取？答：申请人通过资格审核后，根据上海土地市场网站发布的确认后续出让方式通知，至市场免费领取招标装订材料模板。除印有上海市土地交易事务中心水印的相关材料外，其他材料可由投标人自行采购。32、如何办理保证金退还手续？答：未竞得/未中标人的保证金在交易会/定标会结束后五个工作日内原途径返还；竞得/中标人的保证金在支付完第一笔土地出让金后凭加盖公章的缴款书第五联复印件和竞得人保证金退还申请表至土地交易市场办理退还手续，材料符合要求的，在非税收入管理信息系统核销后五个工作日内原途径返还（竞得人保证金退还申请表可至上海土地市场-客服专区-表单下载中自行获取）。33、地块未来销售的房价是否会随地块公告公布？未来房价限价与实际成交地价的关系将以什么形式确定？答：根据《关于进一步加强本市房地产管理的通知》，房屋管理部门将在交易会现场就地块周边房屋销售情况做交易提示，参与地块交易活动的竞买人/投标人应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，根据房屋管理部门要求，该承诺书作为出让合同的附件。34、土地市场防疫有哪些要求？如果同一企业参加的两幅地块的交易活动同时进行，可以有几名人员进入现场交易厅室？答：根据市场防疫要求，进入市场须戴好口罩，配合测温、查验健康码/随申码。每幅地块每个竞买人/投标人最多可有2名人员进入现场交易厅室。若同一企业参加的两幅地块交易活动同时进行，该企业每幅地块均可有最多2名人员进入现场交易厅室。以上内容以上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网、中国土地市场网等公布的出让公告和出让文件为准。信息来源：上海土地市场

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