土地转冷？房企躺平？第一次与第二次集中供地大PK

风财讯 2021-10-01 20:40 阅读 1000+

8月，土地市场经历了密集的中止、暂缓、延期以及规则调整，集中供地出现短暂的“空挡期”；9月，第二轮集中供地城市土地供应迎来“开闸”，福州、青岛、天津、济南四城相继完成了第二轮集中拍地，成都、杭州第二轮集中土拍在“如火如荼”地进行着。与首轮集中拍地的火热场面不同，终止出让、多块地迅速成交、底价成交、溢价率走低、竞拍企业减少……成为第二轮集中土拍的关键词。01 成交状况PK一城更比一城凉，底价成交占九成9月份以来，福州、青岛、济南、天津四城率先完成了政策修订后的第二轮集中拍地，溢价率走低、多数地块底价成交、地方国企拿地增多成为第二轮土拍的关键词。变化一：土拍热度下降，低溢价与底价成交同行从这4城的土拍结果来看，新政效果显现，土地整体成交溢价率大幅下降。溢价率走低一方面是由于今年以来中央和地方密集出台各种楼市调控政策稳定预期，市场不断释放收紧信号，房企资金紧张，另一方面，与土地新政有关，要求单宗住宅用地溢价率不得超15%，另对于企业的购地资金要求提高，拿地门槛提高。表：第一批与第二批集中供地土地成交溢价率变化情况数据来源：风财讯智库整理从单个城市来看，9月7-8日，福州迎来第二次集中土地出让，从溢价率来看，福州土拍总溢价率达12.8%，虽然较首次集中土拍热度下降，但考虑最高限价为15%，市场表现整体尚可。究其原因，主要是由于本次集中出让的19幅宅地的最高溢价率均下调至15%及以下，部分地块也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然维系较高热度，尤其是中心四区的11宗地整体表现较佳，除2宗底价成交外，其余9宗均到达最高限价并摇号，比重超八成。而天津、青岛、济南这三个城市的土地市场寒意十足。天津第二批集中土地出让中，共推出61宗住宅用地，但最后停牌了19宗，流拍2宗，最后成交40宗住宅用地，而这40宗地有31宗地块是底价成交。从溢价率来看，天津土地溢价率仅为0.65%，较首轮下降了10个百分点。青岛和济南这两成的土地溢价率分别为0.53%和0%，均较首轮出现明显下降，其中济南地块均以底价成交，青岛底价成交地块占比达94%。表：4城第一轮与第二轮集中拍地底价成交地块情况数据来源：风财讯智库整理除此之外，杭州、成都、合肥、沈阳等城市的第二批集中供地的报名情况也不尽如人意。截至9月15日中午，杭州第二批集中供地10块优质地块报名截止日期，9块地块报名不达标，相当于提前宣布拍卖。沈阳和合肥第二批集中供地的报名情况也更加冷清。15日下午2时，沈阳46块宅地报名截止，只有14块地块有房企报名。沈阳不得不宣布，原定于9月17日开拍的24块地块将停止交易。变化二：本土房企成为第二轮供地拿地主力与第一轮土拍中规模房企多点布局不同，第二轮集中拍地城市中，本土房企拿地明显增多，且土地溢价率越低，本土房企拿地占比越高，青岛和济南表现明显。图：四城第二轮土拍中本土房企拿地金额占比情况数据来源：风财讯智库整理青岛第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达70.3%，除此之外，金茂、华润、万科等多家规模性房企也均有落子。济南第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达88.6%。在成交的43宗土地中，仅绿地、中梁、旭辉这三家规模房企有土地入账，其余地块多被本土房企尤其是地方国资委控股的企业竞得。02 转冷原因土拍规则升级，房企进入“零利”时代土地市场转冷主要一方面是由于土拍规则调整，虽说降溢价、降地价是对于土地端的限制，但同时对于开发商的约束也增多，竞品质，加强企业资格审核和购地资金来源审核等；另一方面，是由于“三道红线”在即将满一年，监管部门再次升级，要求试点房企拿地金额不得超过年销售额的40%，房企拿地意愿降低。限制一：土拍规则升级，房企拿地难度加大面对首轮集中供地出现的问题，8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：1、审核房企资质；2、加强对房地产企业购地资金的来源审查；3、单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率；4、不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。限制二：“零利”时代，房企拿地金额<40%房企利润率普遍下降，且拿地成本持续走高，房企拿地意愿下降。从上市房企半年报数据可以看出，2021年上半年，上市房企净利润率为12.6%，较2020年下降了2.5个百分点，房企销售毛利率均值为29.3%，较去年下降了3.3个百分点。中海地产、碧桂园、华润、融创等企业利润率持续下滑，其中，中国恒大、万科、世茂、新城等10家的净利润率在10%以下，绿地控股的净利润率更是跌至2.9%。表：2021年上半年20家代表房企利润率变化情况数据来源：企业年报，风财讯智库整理房企拿地资金也被纳入监管，投资意愿下降。2021年以来，在“三道红线”和“供地两集中”的影响下，房地产企业投资意愿降低。在首轮集中供地中，房企拿地积极性较高，7月底，监管部门要求那些被纳入“三道红线”试点房企，拿地金额不得超过年度销售额40%，房企拿地意愿继续下降。研究员：蔡艳平

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