原报告|集中供地下的首开京内京外风向

观点地产新媒体 2021-08-25 16:37 阅读 1000+

观点指数在今年北京第一批集中供地，首开联合其他房企拿下4宗地块，独立拿下一宗地块，总拿地金额超127亿。而中海则选择陪跑，颗粒无收，两者的差异选择引来市场关注。近年来在外来房企竞争下，首开北京区域销售增长停滞，营收下滑，在售项目虽多，但联合体开发模式带来权益下降的问题。京外业务也面临规模增长问题，自2018年以来首开销售面积在400万平方米上下徘徊，无明显增长。布局选择之外，环顾首开的重仓地北京，最近一段时间内发生了一系列变化。北京集中供地上竞价方式采取举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积/竞人才住房面积+高标准住宅方案，叠加限价，压缩了项目的利润，而上述首开拿下的4宗常规地块，楼面价较低，或显示出首开以刚需地块加快周转的

意图。销售站稳欲冲高，京外营收占比大幅超京内从整体销售情况来看，得益于2018年四季度采取强力促销措施，首开成功突破千亿规模，但在达成千亿规模后，2019-2020两年期间首开业绩目标始终在1010亿左右。经过两年消化期后，管理层提出2021年销售额1100亿元、并力争达到1200亿元目标，以推动规模进一步上升。今年上半年，首开销售面积206.46万平方米，销售金额662.63亿元，已达成全年基础销售目标的60.23%、积极销售目标的55.21%。数据来源：企业公告、观点指数整理分区域来看，北京区域与京外销售面积在2018-2020年期间波动不大，京内销售面积在120万平方米以上，京外销售面积在250万平方米上波动。不过营

业收入则是另一番景象，京内营业收入在2018年达到峰顶，此后两年滑坡明显，这或许与首开在北京的联合体战略有关。而京外营收则增长相对稳定，2016年京外营收规模为163.43亿元，至2020年达到276.52亿元的水平。数据来源：企业公告、观点指数整理京内风向：快周转守城首开在北京的销售份额占比较高，数据显示，除2016年外首开北京销售面积占比均为10%以上，市占率在北京市场排名前列。业内常用“一部首开史，半座北京城”来形容其在北京的地位。然而对于首开而言，如今的北京城或许已变得有些许不同。外来房企入京竞争，叠加高地价等因素，使得首开在北京的多数项目采取联合体开发模式。年报数据显示，2018年，首开京内17宗土地储备中有12

宗为联合开发模式，2019年上述数字分别为12和10；2020年5宗储备地块则全为联合体开发。事实上，联合体开发模式虽然帮助首开扩充了市场份额，但却稀释了权益，且部分项目首开并不操盘，利润率受到一定限制。上述2020年5宗京内储备地块（期内未开工的项目）的权益比分别为10%、20%、34%、50%以及85%，整体权益比不超过60%。数据来源：国家统计局、企业公告、观点指数整理土拍市场的变化也在一定程度上影响首开，今年北京第一批集中供地采用举牌竞价+竞政府份额/竞公租房面积/竞人才住房面积+高标准住宅方案的竞价方式，房企间竞争加剧，本轮29宗地块（除一宗共有产权地块）共有10宗地块进入竞高标准住宅程序，而5宗底价成交。数据来

源：观点指数整理热门地块的竞争无疑是空前的，而叠加房价前置，更限制住了房企的利润。首开在此次集中供地上联合其他房企拿下4宗地块以及独立拿下一宗共有产权地块，共有产权地块的开发主要是首开“责任地产”战略的践行。另外4宗地块，一宗底价成交、一宗触及竞高标准住宅方案、余下2宗触及最高竞价但未触及高标准住宅方案，宗地块平均楼面价为2.3万/平方米，而北京5月份出让的29宗地块平均楼面价为3.28万元/平方米。从现实角度看，北京项目利润降低已不可避免，不过首开获取的项目偏向刚需，有助于加快项目周转。京外扩张：销售拿地相对于北京的守城，首开在京外扩张顺利许多。2015年在京外销售面积为124万平方米，2016年增长为163.43万平万

米。经过几年爬坡，增长至250万平方米左右。在入驻城市方面，首开重点入驻城市为上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、成都、武汉、厦门等一到二线城市。拿地方面，2017年至2020年间首开京外区域拿地建面不断增加，由2017年的143.7万平方米增至2020年的247.41万平方米。而北京区域土储规模受限于北京供应规模与京内激烈竞争，土储扩展艰难。数据来源：企业公告、观点指数整理国家统计局数据显示，2019、2020年北京市房企购置土地面积分别为144.03万平方米、147.07万平方米，而此前的2017和2018年分别为413.30、218.19万平方米，供应面积减少。首开在进行京外拓展的同时，亦选择了联合体开发模式。2016年末的未开发土储数据显示17个项目中有16个采用了合作开发，而后合作开发占比逐渐降低，至2020年剩余的6个未开发项目中有3个采用联合开发。如上所述，首开在北京区域的权益比例较低，多个项目权益占比在20%-30%之间，很多项目不参与操盘，采用财务投资的方式入局。而在京外，整体权益比例较高，多数分布在40%-60%区间，项目贡献实际业绩较高。数据来源：企业公告、观点指数整理起于京内，扩向京外。北京土储供应在集中供地背景下有所放量，但同样由于集中供地，北京项目利润受到一定压制。北京作为首开大本营，选择加快周转有利于企业的生存与发展，也有助于稳住基本盘。京内一座城，京外一片城。面向京外，首开更多的是寻找更多的发展空间，寻求业绩的更大突破。