上房物业服务冲刺IPO A股或迎第五家物企上市公司

一边港股市场正在迎来物企上市小高峰，而A股市场日前也有望迎来第五家上市物企。

6月28日，根据证监会官网，上海上房物业服务股份有限公司（以下简称上房物业服务）披露招股说明书（申报稿）。

据悉，上海上房物业服务股份有限公司本次公开发行股票数量不超过2300万股，本次募集资金用于项目及拟投入的募资金额为：业务拓展项目，募集资金拟投入金额约1.36亿元。信息化建设项目，募集资金拟投入金额约1亿元。停车场技改项目，募集资金拟投入金额约9510万元。人力资源建设项目，募集资金拟投入金额约8327万元。本次股票发行后拟在上交所主板上市。

事实上，和汇聚43家港股物企上市开展如火如荼有所不同，A股市场上一直鲜有物企登陆。

截止目前，仅有南都物业、特发服务、新大正、招商积余等四家公司在A股上市，如果此次上房物业服务能够顺利冲刺IPO成功，那么A股市场将迎来第五家上市物企。

更为重要的是，随着近两年来新大正和特发服务的上市，以及招商积余成功重组上市，如果上房物业服务上市顺利，那么也将有希望为更多物企登陆A股注入强心剂。

翻阅招股书后发现，上房物业服务成立于2001年8月21日，主要为不同领域的客户提供以物业管理为基础，包括商业地产物业服务、医疗机构支援服务、教育机构支援服务、文化体育支援服务、其他机构物业服务等产业物业服务，以及停车场经营管理和餐饮团膳服务。

本次冲刺A股，并非上房物业服务这家老牌物企首次“触电”资本市场。2017年6月，上房服务在股转系统挂牌，正式登陆新三板，然而仅仅过去一年半的时间，2018年12月，公司就选择在新三板摘牌离场。

因此，此番冲击A股市场，是上房物业服务试水新三板2年半之后，再度向资本市场进军。那么，作为一家发源于上海的老牌物企，公司的质地究竟如何？

首先从营业收入方面来看。公司2018年至2020年三年内分别录得营业收入5.92亿元、7.22亿元以及8.18亿元。过去三年，公司营业收入总共增长了近40％。

而从收入结构来看，公司的营收来源主要包括医疗机构支援服务、商业地产物业服务、教育机构支援服务、其他机构物业服务、文化体育支援服务、停车场经验管理以及餐饮团膳服务等7个大类。

截止2020年末，在医疗机构支援服务和商业地产物业服务成为公司收入的主要来源，其中医疗机构支援服务录得收入1.69亿元，占整体营收的28.58％，商业地产物业服务录得收入1.49亿元，占整体营收的25.17％，上述两项收入叠加占据公司整体营收近55％。

除此之外，教育机构支援服务以及其他机构物业服务以及停车场经验管理在公司整体的营收结构中占比超过10％。

具体来看，医疗机构支援服务的确是公司业务的主阵地。据招股书，公司2020年前五大项目销售的名单中，前三名均为医院，分别是上海市第一人民医院、上海儿童医学中心以及上海市松江中心医院，而后两名则是大型体育场馆以及产业园，分别是上海东方体育中心和上海金桥产业园。

另一方面，即使在2018年度和2019年度，公司五大销售客户中前三名也一直是医院。值得一提的是，公司的业务并没有出现过于依赖大客户的现象产生。据悉，2020年，公司前五大销售客户所提供的营业收入总计占整体营收的比例也仅为16.42％。2018年和2019年，该数据也仅为19.43％和17.2％。

而在具体管理规模上，根据招股书，截止2020年年底，公司在管项目167个，在管面积为1799.56万平方米，较2019年增长30.88％。公司方面解释称，2020年签约面积增长较快，是由于当年度新签约的其他机构物业项目和商业地产物业项目面积较大所致。

其中商业地产在管项目46个，在管面积为409.24万平方米；医疗机构在管项目40个，在管面积291.91万平方米；教育机构在管项目28个，在管面积424.93万方米；文化体育在管项目14个，在管面积140.76万平方米；其他机构类在管项目39个，在管面积532.72万平方米。

不仅如此，公司在盈利水平上也始终保持较高水准。根据招股书显示，公司2020年归属母公司净利润达到7222.2万元，较2019年的4795.7万元，增长了50.5％，而相比2018年，公司三年间净利润增长成功实现翻倍。

在公司未来发展上，公司在招股书中指出，目前公司的战略的定位是致力于成为我国在商业办公物业管理领域具有鲜明特色，在医疗教育机构等整合支援服务领域具有领先地位的专业服务供应商。

而在未来，公司首先要通过全国业务拓展及品牌建设相结合的方式，加强营销渠道建设，在全国范围内推广公司业务及品牌，并提升公司现有物业管理经验，才能进一步提升公司的品牌影响力和知名度，完成全国业务布局，保证公司销售收入的持续稳定增长。

除此之外，公司还将利用新一代信息技术加强公司的信息化建设是提升公司核心竞争力的重要措施。公司将在全面升级现有信息系统的基础上开发设备设施管理系统以及建设运营集控中心，并打造基于等保2.0的信息安全体系，为公司的发展保驾护航。

上房物业服务此番冲击A股市场，带来的思考其实更多。

在物企扎堆蜂拥港股的当下，上房物业服务向A股冲刺，是否意味着，往年鲜有接纳物业公司的A股，开始对物业公司逐步敞开了怀抱？

未来可期但仍不确定。

一方面，近两年，无论是新大正、还是特发服务的成功上市，都让行业看到了物企登陆A股的希望。而且港股在2022年1月1日也即将调整主板盈利门槛，其中必须符合包括最近一个财年盈利不低于3500万港元以及前两个财年累计不低于4500万港元，即三年累计应以不低于8000万港元，这意味着对于小体量的物业公司来说，要再想登陆港股并不容易。

而在另一方面，A股市场无论从估值上，还是市场环境上，都对非开发商背景的物业企业有着更高的吸引力。以新大正为例，公司作为一家典型的独立第三方物业公司，公司6月29日收盘价为44.15元，动态市盈率50.5倍，总市值71.87亿元人民币。

而类比港股市场上的第三方物业公司，中奥到家的股价长期在一块港币一下，市值也就6亿港币左右，而浦江中国的情况可能稍微好一些，市值仅7亿港币左右。

估值诱惑当前，但是主板要求的连续三年盈利以及盈利规模的要求，就已经让大部分物业服务企业望而却步。“A股对企业的要求还是更高，物业服务企业大规模出现在A股的情况短期内可能不会出现，除非有新的相关政策出现。”一位大型物业服务企业负责人告诉物业深度观察。

更值得注意的是，对于有强地产背景的物业服务企业，尽管在实现持续盈利和盈利规模上可能能够符合A股的目标，但是A股对关联交易的要求一致非常严格，这成为了具有地产背景的物业企业奔赴A股的一大障碍。