人口结构加速楼市变局

人口左右着楼市过往，也塑造着行业未来。

第七次人口普查数据出炉，老龄化与少子化现实如期而至。正如《东地产财经周刊》在各类专题中所分析的那样：房地产行业波动短期是货币现象，长期则是人口变迁。

人口是一切经济活动的源头。改革开放后的人口红利，适逢第一波婴儿潮成年；2010年的“民工荒”，与1990年后人口出生率下降密切相关；网购经济的爆发，适逢互联网原住民成长为消费生力军……人口总与社会经济的运行相辅相成。

从人口的中长期视野中，我们很容易看到：自1962年三年自然灾害结束起，中国开始了人类历史上持续32年、年均逾2000万最大规模的婴儿潮。根据第六次人口普查数据测算，至1990年，婴儿潮出现最大峰值，达到2803万人；但自1991年开始，出生人口剧降，1994年仅为1879万人，尤其是1996年后，出生人口再没超过1600万；至2020年，出生人口已降至1000万水平。与1990年前五年平均2500万的出生人口相比，1996年后五年平均出生人口仅在1500人左右，每年减少1000万人，下降幅度超过40％。而2000年，新出生人口与顶峰时相比，降幅达64％。

2013年创刊五周年之际，《东地产财经周刊》曾在封面文章撰文预测，根据人口结构，按照国内27岁左右的平均置业年龄来看，中国房地产市场的刚性需求将在2017年前后达到峰值。

事实上，从2015年起，改善性需求逐步取代刚性需求，跃升为市场成交主力。我们同时还预测，2022年起，在刚性需求剧减的同时，60岁以上年龄人口每年以2000万递增，中国老龄化进程显著提速，与之相应，养老地产等细分行业可能迎来好时光。

如今回溯来看，在持续上涨的房价面前，改善性需求爆发提前了，而刚性需求也在高房价面前一定程度延缓了首次置业年龄；另一方面，家庭规模小型化造成了新的住房需求。这一切，使得刚需市场的需求曲线不会出现如新生儿一样的断崖式下跌。

再进一步看，当前的人口结构中，婴儿潮峰值年龄人口在31岁，如果考虑改善型房屋置换平均年龄在40岁左右，这也意味着，改善型需求的高峰可能2030年左右到来；由此可以预见的未来十年，仍处于房地产业改善需求旺盛的年代。

而由于全球主要央行持续的货币超发，未来十年的房价仍然是易涨难跌。但人口结构的老龄化，以及人口流动的不均衡，将会加剧不同城市的房地产市场的分化，体现在投资开发端，城市与区域的选择将会比过去更重要。另一方面，大家共同看好的核心城市，其投资开发的高门槛又强化了头部企业的优势……凡此种种因素都在为头部房企获得更大的市场份额提供了外在条件——行业集中度的提升，仍将呈现加速态势，直至数年之后的某个时点，因人口趋势导致市场全面逆转。

所有一切，终究都逃不过时间。因为时间，不以人的意志为转移，正如独生子女一代终将长大，婴儿潮人口终将老去，时间要素深刻体现于人口结构变迁中。这种变迁，深刻影响着社会运作，塑造着国民经济，也决定着行业未来。