赶“集”|又多几个地铁房！宝山上新4块优质宅地

凤凰网房产上海 2021-06-16 12:46 阅读 925

【编者按】

5月起，长三角各城土地市场进入赶“集”模式，上海、杭州、南京、苏州、无锡、合肥纷纷大批量供地+集中竞拍。 5月20日晚间，上海首批集中供地正式公告出炉。此后，由于青浦新城一宗宅地终止出让，上海首批集中供地的涉宅地块数量为31幅，市区4宗宝地和五个新城的土地出让颇受市场关注。凤凰网房产上海站特别策划【赶“集”•长三角】，全方位剖析地块详情及周边市场，直击土拍大战。

文|许骐孙思思

拍摄|杨晓春

随着6月的到来，距离上海“618”土地集中供应的时间也愈来愈近。

在此前5月20日正式公布的涉宅用地中，宝山区是土地出让信息有调整的区域之一，“宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域S1-04地块（“城中村”改造项目-联东村）”该地块从原有公布的商业、租赁住房用地转为居住及商业用地性质。本篇中将为大家着重分析此次宝山出让的4幅涉宅用地信息。

01.

亮点解析

1）此次宝山区共出让四幅涉宅用地，起始总价约62.04亿，其中有淞南镇新江湾社区A3-01A地块与罗店大居0110-02地块为纯住宅地块，总起始价约47.3亿。

宝山地块都在附近地铁站点1km以内，且位于近期入市新盘的旁边，罗店、新江湾、大场，所以未来价格基本都能参考周边。

2）近期，宝山在第二批47个集中供应新盘中表现抢眼，多个项目撞线。位于宝山上大板块的大华·朗香公园里爆出入围分数线出炉64.3分，成为继大华公园城市、大华公园荟之后，第3个触发计分制的项目，入围分在大华公园城市61.87分的基础上，又高出了2.5分左右。目前，64.3分也是宝山新盘的最高分了。未来，新盘价格在指导价的基础上，基本都能参考周边项目。

02.

地块详解

01）

起始价16.8亿！罗店大居纯宅地出让，离7号线美兰湖地铁站约1km

宝山区美罗家园大型居住社区01单元0110-02地块，作为本次集中出让四幅涉宅地块中土地出让面积最大（41077平方米）的地块，纯宅地的性质，低单价的性价比（起始楼面价约20500元/㎡），就足以吸引开发商目光。该地块东至0110-03地块，南至美博路，西至罗真路，北至0110-01地块。

从基本信息来看，地块起价168415万元，中止价格182000万元，中止楼面价22154元/㎡，一次书面最高报价185250万元。设置房地联动房价46400元/㎡。

此外，地块容积率2，周边有水系环绕，能开发出有想象力的产品。

在宝山罗店，建发云锦湾刚刚结束认购，38.58分再次刷新上海最低入围分，比祝桥公元2040的40.7分又走低了2分多。开盘均价47937元/㎡，房源368套，均价约在4.79万元/平，动态社保系数是0.11/月。

地块周边以动迁房校区为主，二手房均价约在3.2万-3.7万元/平方米。

交通方面，该地块直线距离轨交7号线美兰湖站约1000米；自驾方面，南至G150上海绕城高速，东至沪太路，西至S7高速公路。

商业配套方面，周边有美罗生活广场、宝山U天地、世纪联华超市、大润发、宝龙广场等约丰富的商业配套。

此外地块东侧，上海第三座TOD约70万方的中集金地美兰城综合体在建设中，未来也将为地块提供不小的商业支撑。

教育配套上，4公里范围内，有4所幼儿园，3所小学，4所中学，项目旁边还规划一所幼儿园用地（中集1#地块），项目西侧规划中小学教育用地。包括小天鹅幼儿园，罗南中心校（小学）、美兰湖中学，上海民办华二宝山实验学校和宝山世界外国语学校等。

医疗配套上，板块内有罗店医院、美兰湖妇产科医院、华山医院北院等。

回过头，再来看罗店大型居住社区。想必并不陌生——美罗家园是上海市北部大型保障房基地之一。自2014年首批房源交付，截至2021年4月共交付市属动迁安置房、共有产权保障房近2.7万套，入住居民8万多人。根据建设、配套、运行三位一体的运作机制，罗店大居公建配套持续完善。2021年，也有一批涉及医疗、养老、文化等民生项目加速推进。

例如，罗店大型居住社区医疗卫生配套建设项目，罗店镇第三社区卫生服务中心建筑面积为5564㎡，主要承担罗店镇沪太公路以西区域（含罗店大居、联合村、远景村、张士村、南周村和北金村）百姓的基本医疗和基本公共卫生服务；位于美文路罗贤路交叉路口的美罗家园文化活动中心，地面共4层，总建筑面积6408平方米；中心内设文化活动、健康驿站、长者运动健康之家、体医养等主要功能，弥补了罗店大居公共服务的空白。

本站了解到，美罗家园的家庭大多为“老人居住在大居，子女工作生活在市区”的模式，因此，居民对养老设施需求较高。位于美文路的美罗家园睦邻共享中心和美罗家园养老中心两大项目的建设也正有序推进。

02）“宝山区新江湾社区N091101单元A3-01A地块”：淞南镇地块、紧邻杨浦

宝山这次推出的另一幅纯宅地，位于宝山淞南，毗邻杨浦新江湾城板块。地块东至A3-01B、A3-01C地块，南至A3-03A公共绿地，西至A3-02A、A3-02B地块，北至国阅路。出让面积33924㎡，容积率2，建筑面积67848㎡。

项目位置较为特殊，由于项目一侧靠近黄浦江，从周边城市界面来看，集装箱等大型物流设备在码头聚集。

另一侧则面向杨浦的新江湾城板块，则面向复旦大学新江湾校区，及前几年大热的融信世纪江湾，可共享新江湾城的生态。

价格方面，该地块起价305316万元，起始楼面价45000元/㎡，中止价格330000万元，中止楼面价48638元/㎡，一次书面最高报价335840万元。

这一次的“官方指导价”，颇有一丝“内紧外松”的格局。设置新房指导价7.3万／㎡，与去年12月入市的上港星江湾的二期持平。

值得注意的是，由于地块位于军工路与国权北路交接处，同时也是杨浦区与宝山区交界处，各板块间房价差距较大。二手房网站上，目前淞南板块二手房均价约5.7万元/㎡，新江湾城则要达到10.1万元/㎡，地块西侧的融信世纪江湾二手房挂牌价高达近21.5万元/㎡。

交通方面，地块周边双轨交环绕，距离地铁10号线国帆路站与3号线淞发路站直线距离均在1公里左右。

周边的教育氛围较为浓厚，有复旦大学第二附属学校、同济大学第一附属中学、复旦大学等。

商业方面，目前来看更依靠于杨浦的配套。在新江湾城区域包括在建中的侨福上海芳草地商业中心、悠方购物广场，五角场商圈、新江湾城生活广场、星汇广场等。

此外，笔者注意到，关于该地块“淞南镇新江湾社区 N091101 单元”曾在2020年5月有过控规调整。新江湾社区 N091101 单元为生态型居住社区，面积约为226公顷，其中涉及宝山淞南镇面积约44.5公顷，杨浦新江湾城街道面积约181.5公顷。

彼时，由于因学区划定受行政区划影响，调暂无法统筹解决周边小区的跨区上学问题，社区内淞南镇部分小区义务教育阶段面临着“上学难”的问题，因而，逸仙路东侧地区 A3 街坊原幼托用地增加用地面积并调整为一所九年一贯制学校和幼儿园，解决逸仙路东侧地区小学和初中基础教育缺口问题，同时向逸仙路西侧地区提供部分服务功能。

同步做出调整的，还有优化住宅用地布局。由于基础教育设施用地面积增加，住宅用地面积将相应减少，为加强土地集约利用水平，调整A3-01A 地块容积率1.4至 2.0，同时优化交通设施布局。

03）宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域Q1-09地块、S1-04地块（“城中村”改造项目-联东村），大华或已占得先机

“今年年初15号线开通后，目前区域内的二手房价达到了峰值，目前丰翔路北侧老房子4-5万元/㎡，南侧次新房5-6元/㎡，品质好的单价可能还要更高一些。”对于板块市场，丰翔路地铁站边的中介店员表示，“其实从去年下半年上海市场升温开始，区域内二手房价就在往上走。附近暂时没有新房在售，未来这两块地也不大，应该很快就可以清盘。”

的确，据本站实地探访得知，Q1-09和S1-04地块以祁连山路为界，分列15号线丰翔路两侧，两地加起来占地都不足3万方。