上海楼市:上海周边目前适合投资的楼盘,别再胡乱买了

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，新人首问，上海户口，想在上海周边投资一套房产，预算总价100万，打算投资期限3年左右。这周去看了海盐的房子，我对海盐的楼盘“合景天骏”挺有兴趣，但是总价也高。想请教曾叔一下：海盐是否有投资的潜力，如果有的话，合景天骏比起海盐其它楼盘如何？有没有推荐楼盘？谢谢曾叔！

回答：你好，首先，海盐具有一定程度的投资潜力。根据2020年6月的海盐楼市数据，合景天峻的楼盘状况属于中等水平。在海盐买房，可以选择：金地碧桂园·风华四海、碧桂园西江月。这两个楼盘属于上等水平，成交数量遥遥领先。其次，根据2020年5月的海宁楼市数据，结合你的买房预算，在海宁买房，可以选择：鸿翔紫藤里、融信澜庭。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

提问：你好，曾叔，我想在上海二套投资，但是不知道怎么买，害怕买了吃亏，请问我考虑地铁房长期投资5-10年。按预算选了如下楼盘：新房为美兰湖，泗泾要开的招商和，淀山湖大道的，次新为17号线汇金路，嘉定新城或者白银路。请问这几个选择从投资的角度分析下？

回答：你好，按照这几个地方来看，淀山湖周边的交通商业学校医疗等资源很齐全也很均衡和便捷，均好性强；泗泾虽没有这些均好性，但是胜在离市区较近，徐家汇和漕河泾工作的年轻购房者比较喜欢这区域，只是目前商业配套和学校资源一般；美兰湖的这个项目是地铁上盖，交通便利，未来有综合体，生活购物休闲比较方便，不过区域价值稍显单薄。如果预算够就选三房，功能性更强，接盘群体相对多一些吧。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好，请问房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：你好，次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养的非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好，请问武汉硚口古田解放大道附近的涨幅为什么不如白沙洲？这边配套挺齐全的呀，离市中心也不算远。

回答：你好，硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。

提问：曾叔，你好，请问市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥最大？

回答：你好，一般都是会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，第一套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个最佳平衡点。没有一套房子是绝对完美的，却可以是绝对契合的。

提问：曾叔，您好，我在杭州还有一张房票。投资为主，临平的东湖新城板块，值得投资吗？在预算充足的情况下，杭州各个板块的投资顺序怎么排名？求指教！

回答：你好，东湖新城，具有一定程度的投资价值。今年为止，东湖新城的限价，已经出现两次上涨。明年开始，东湖新城的新房楼盘均价，比现在高出800元-2000元/平。买房投资，先后排序的板块：大江东、未来科技城→奥体、运河新城→艮北新城→萧山市北、钱江世纪城→空港新城→城东新城、临平、良渚→青山湖科技城、义桥、南部卧城。

提问：老师，1000万预算买瑞虹两房还是上海杨浦上和园两房呀？上海浦西还有哪里比较推荐的？希望房龄2014年之后的？

回答：你好，上和园是楼梯房，不建议考虑，瑞虹更好一些，区位近，配套成熟不错。你如果能接受两房的话，内环内一大把，黄浦、静安、闸北、普陀很多啊。

提问：你好，曾叔，请问在其他城市有房贷，还完之后，在北上广深买房还算首贷吗？

回答：你好，一线城市的按揭限贷政策，计算的都是【全国的按揭贷款记录】。 有过按揭贷款的记录，按揭算二套。 不影响，职业选手大都做全款抵押。很多种方式，具体到我的圈子里查看分享文章。

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