上海楼市:北海的别墅值得投资吗?买房投资请远离!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔您好！请问北海的别墅值得投资吗？另外，将上海内环的经典茂名2000w的房子置换到新虹桥板块的别墅有意义吗？

回答：你好，1.北海是坑，优点也就是冬天不冷，但是这个卖点并不值钱。本质就是小四线城市，但从投资角度，太脆弱了，不值得真金白银去押注，二手没有接盘侠。2.不建议这样置换。一是一般情况下不太建议大家没事换仓，当然我是从投资角度来说的，自住置换是可以的。从投资角度来说，平仓置换是很浪费成本的，一次置换需要耗费7%的税费，一动不如一静，要换仓，不如做大规模。二是别墅这种标的投资并不看好。用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。而事实情况是别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。

提问：你好，曾叔，夫妻两人工作在上海嘉定，老公是上海户口，想在上海买一套自住，兼顾长期投资价值，希望离地铁近，希望买到二室，首付在150-200万左右，目前考虑桃浦，江桥和上大板块。有两个问题：1.请问观观什么板块推荐？次新还是动迁？2.在杭州有房有贷目前出租，有什么信贷产品可以让首付比例低一点？

回答：你好，桃浦算了，动迁基地，老破房子太多。江桥和上大可以考虑，其实不一定要市中心走，嘉定这边南翔、马陆也可以考虑的。关键是找新一点的房子，如果预算能提高的话，那更好。有许多方法可以做低首付的，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好！考虑退休养老，上海嘉定的乡悦华亭项目，和朱家角未来新开发的品质楼盘，该怎么选？

回答：你好，都是太远了，不太容易涨价的项目。不过你既然是退休，也不用特别考虑收益了，朱家角环境更好一点。

提问：曾叔，你好，沈阳的房子有投资价值吗，老家是沈阳的，现在人在上海，没有购房资格。手里有钱不知道怎么办了。

回答：你好，沈阳当前还有点余热，如果资金很富裕，可以考虑来一套，但不要太指望。沈阳房价的优势是绝对的低价，它近郊1万左右的房价在全中国省会里面也是极少的。所以这个房价有安全性。但是沈阳概念并不丰富，而且也不是人口流入大市，并不能在全国领涨，所以最多就是全国平均涨幅。

提问：曾叔你好，想弄个首付80W以内的，面积80多平的刚需过渡房。目前在天河区羊城创意产业园上班。地铁或开车行程想控制在半小时左右的，未来可能会结婚要孩子。目前适合在哪买，哪些楼盘可以推荐下。目前有朋友介绍我番禺的中海左岸澜庭，这个楼盘如何？居住和潜在的升值空间如何？

回答：你好，80w首付，首贷资格还在的话，能买260w的房子；中海左岸澜庭，没有地铁，周围工业厂房民房多，就亚运大道两侧供地多，未来怕转手有点难，如果选这里一定要选地铁口近的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，您好。我们二套贷款资质，手里有150万现金，总预算计划在260万左右，打算买一套一居室（90年以后）。家庭年收入较低，在30万内。目前关注了西罗园、洋桥北里、石榴园北里、华威西里、潘家园东里、双龙南里、石佛营西里、甘露园南里。请问您有什么建议呢？谢谢

回答：你好，这个总预算能看的标的不多，这类产品涨幅类似，属于价格传导链的末端，选择上注意房龄和楼层【尽量不选顶层】即可，未来会更好出手，还可以看下 丰台板块 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场。

提问：曾叔，您好，请问预算850w以内，最多900w，想买学区兼自住的三房，希望房龄尽可能新，最好2010年以后的。工作分别在紫竹和张江。您有哪些推荐呢？双学区或好一些的九年一贯制。

回答：你好，一梯队学校主要集中在主城区，2010年之后的房子比较少，而且主城区的次新三房900万不太够，可以考虑闵行或者浦东。具体详见内部分享。根据你们的具体情况，看看哪些片区更适合你们。

提问：曾叔，你好，请问上海集体户口生活在外地，学籍也在外地，如果小孩想参加上海高考，有规定是从初中还是高中必须去上海读？

回答：你好，严格来说只要满足上海高考报名条件就可以。现实情况是，你想在上海高考，就应该在读上海高中，因为现在上海高考3+3在高二就开始了。所以你应该在初二就回到上海。

提问：曾叔，您好，准备从个人处买房，小区房产证都没下来，通过中介需要全款购买，可以公证，为了离老人近方便照顾，请教下可以买吗？怎么规避风险？

回答：你好，风险还挺大的，公证协议是有效的，但是房东不执行后续也很麻烦。因为一直没有过户，如果房东有什么闪失，后续继承，离婚之类的处理起来都很麻烦。没什么办法规避这种风险。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在杭州买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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