上海楼市:买房不投资,只希望资金保值即可!建议收藏!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔！坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。

1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：曾叔，您好，买房投资，请您比较下目前嘉兴、嘉善、湖州、南浔，这四个地方选哪个地方升值空间更大，更适合投资？麻烦您！

回答：你好，这几个城市纯投资都不是很看好。南浔到湖州了，天生区位差，嘉兴都没能起来，光靠一个高铁，南浔不会有机会。嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过，过去就是接盘的。环沪城市优先推荐花桥，直接有轨交可以到达，不过现在时机也有点早，需要淘笋入。更多的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔您好！坐标上海，沪籍单身，首套宝山次新，计划还清贷款后赠予父母。二套自住兼投资，150首付，收入年税后30+，考虑外环内～300普宅，可贷五成。要求两房（估计60*5），近地铁，有学区最好，房龄不老于97/98。目前唐镇上班，张江，金桥，漕河泾也是潜在工作地。请问有哪些板块或楼盘推荐？什么时候入手为宜？计划是用自住眼光买，但是会先出租，希望租售比好点。多谢！

回答：你好，外环内300万买两房挺难得，只能买2000年以前的老房子或者2000年左右的老大楼。这种产品投资属性不是很好，不管是涨幅还是流动性都很差，所以不应该做第一选择。如果一定要买的话，建议考虑几个区域，金杨新村的老一点的房子，优势是配套好，三林、御桥、康桥、孙桥一带也是不错的选择，还有闵行的鲁汇，松江的泗泾、青浦的徐泾北城。但是，我看你收入还行，其实可以预算再加上一点，弄到总价400万左右，选择面会宽裕许多如果你是担心首付比例问题，所以要压在普宅线上，那大可不必，有些方法可以规避的。

提问：曾叔，您好，请问上海总价300万投资，新房和二手房更倾向哪种呀？分别有推荐的吗

回答：你好，300万基本上买不到什么好的新房，有的话也很远。如果一定要选，可以考虑下嘉定的。我建议优先考虑二手房。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，新人首问 请问曾叔，上海的房子前滩 大虹桥 临港板块相同总价怎么选，目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

提问：曾叔，你好，白沙洲保利上城有套房120平，现在卖掉置换金沙泊岸100平，是否合算？白沙洲要涨，能否再等等！

回答：你好，金沙泊岸是改善盘，楼盘综合评价还不错，但是部分户型比较奇葩。 纯自住可以置换，武昌核心区的适合自住，成熟板块价格会比较稳，但是暴击的可能性比较小。 白沙洲单价涨到2万没有什么压力，如果月供能力不错，建议截断抵押保利上城，加仓金沙泊岸。一套自住，一套投资。更有价值的板块，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，非上海户口，孩子2023年入小学。期望：211。现住嘉定板块，想换房，考虑自住为主，加学区。预算900万以内。请问哪些板块及学校比较推荐？

回答：你好，是否积分120？对于非沪籍，闵行和浦东比较友好，可以进到一梯队，闵行的话七宝、莘庄、春申是优质教育最集中的板块，浦东的陆家嘴，源深，洋泾，碧云，联洋，金杨等板块教育资源都不错，但非沪籍有一定风险。

提问：曾叔，你好，本人坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在想卖一套，大概能卖700w，再贴点手头的钱，贷款换个1300，1400左右的房，月还3w可接受。想兼顾投资和自住，跟上通货膨胀步伐。很久没关注房市，现在是买房时机吗？看了下稍微靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点。比如你的贴说尽量选择有商业开发前景的，110平三房的。

回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体再结合你的生活工作半径圈子买入。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，上海户口，单身，张江上班，刚需，现金300万，基金50万，准备到张江，唐镇或川沙买，预算400-500万，自主兼顾保值。是二手房还是新房好呢？二手房和新房有没有推荐的小区？新房大名城的单价已经到6.2-6.4，是否还有购置价值？有没有必要先租房，现金做基金定投，然后等唐镇融创的新盘？（至少两年，不确定性大）

回答：你好，你这个预算买新房很吃力，几乎就买不了什么像样的新房，唐镇有个新房金融家差不多可以，但是产品太差了。非常不建议你无房空仓，房子这件事它一般情况下不涨，但是一旦出政策涨起来就是几十万、几百万的拉升，你一定会踏空。你当下就就应该在唐镇一带找找看，在地铁线南北三公里找05年以后的房子。川沙别去，张江买不起。上海刚需买房楼盘推荐，详见知识星球内部。对于刚需来说，踏空的风险，要大于站岗的风险。相对来看，买不起和买亏了，一定要选择的话，两害取其轻，选买亏了！这就是为什么很多人说，刚需不要太纠结买入时间。因为只要选择好城市，从十年后看现在，怎么买都是赚，只是赚多赚少的问题，没必要太在乎短期内得失，而且就算买亏了，提前买还能锁定房贷成本，终归解套，且突然启动爆发之时，一年即可大翻身。而若踏空，失去的或许就是一辈子，这才是真正的赌博，所以个人建议是早买！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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