上海楼市:上海这种一线城市,自住还是投资越早上车越好!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，坐标上海浦东，打算入手第二套房子（一房）目前有子弹110。困惑是，如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？我们不投资，只希望资金保值即可。若干年后，打算卖掉两套，置换一套小区环境更好的房子住

回答：你好，上海一线城市可以继续买房投资加仓，没有问题，一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。

1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨得快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：你好！曾叔！请问刚需首次买房需要考虑升值吗？

回答：你好，1、对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。2、举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。3、现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。最有潜力升值的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！想莘庄江南苑置换在贷款最多200万内换个交通便利次新电梯房环境好，毕竟20年江南苑环境不好虽然交通生活方便房价只有一路之隔好世鹿鸣苑房价60%，前两年关心三林环球翡翠，未来域一直犹豫旁边垃圾焚烧

回答：你好，三林环球翡翠旁边还有立交，北边华夏西路，三林塘港方向的房子倒还可以，中长期投资的话可以买。

提问：你好，曾叔，我在纠结，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥最大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔你好，市北高新地块后期看好吗？垃圾场规划是否有影响？

回答：你好，市北高新看好的，区域长期没有新房供应，周围科技人才多，需求大。垃圾场有一定的影响，但随着科技的发展，未来的垃圾转运带来的影响会越来越小。

提问：你好，曾叔，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？

回答：你好，房山区窦店镇汇丰街（西南六环外）窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等，其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好！房龄多长算长，2009年的房子房龄算不算长，可不可以买？还有多大增值空间？

回答：你好，次新每个城市标准不一样，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求，即有些楼盘尽管楼龄不新，但保养得非常好，也可以归纳为次新范畴。 主要指标有：花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等！ 可不可以买还是要看具体的楼盘，地段。 光凭房龄，很难判断。

提问：曾叔，你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，请问长三角一体化示范区在青浦、嘉善、吴江地区吗 ？在嘉善西塘镇或姚庄镇买房(不让落户)能上涨吗？这边卖房子的都说的消息怎样怎样的还说这里未来通连接上海的轻轨，说都3经有了政策规划了；这边的房子涨的价格也不低了新房一万567千多2015年5000多元，感觉已经失去了投资的价值。请问今后还能上涨吗？如果是这里的话那在现有的城区内买房好呢(中介说的轻轨附近)还是靠近三省市交界处的边远镇(禁止落户了)好呢？

回答：你好，示范区就是在青浦、嘉善、吴江的交汇之处。这个区域，距离嘉兴30公里左右，距离苏州市中心40公里左右，距离上海市中心50公里左右，从城市格局与房地产的关系来看，这样距离，属于都市圈外围地区，不贴肉的地带，升值性不宜高估。从发展的眼光来看，成为示范区后，要有非常强劲的产业导入，形成一一个新城市，才有可能带来很强的房地产升值性。从这个角度来看，这个示范区的房地产价值，肯定比不上雄安新区。这个区域，当前产业和人口较为薄弱。关键看产业导入和培育。这个方面，既要靠政府，又要靠市场，发展不会太快。

只有产业大量聚集，才能形成人口规模，才能持续形成购房需求。其次，交通、医疗、教育、社保等公共设施与公共服务，实现互联互通，这个一点要比前者容易一些。长三角一体化，并不是新事物，而是持续推进了20多年了，但过去的效果并不明显。当前，全国多数地区，尤其是三四线城市，包括这个示范区，房地产短周期都呈下降加探底的态势。在这种情况下，正如你所说，过去3三年左右，这一区域房价已上涨二倍多了。处于高位。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。