上海楼市:这个地区在没有明确交通便利的情况下值得投资吗?

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提问：你好，曾叔，咨询一下大虹桥板块华新镇在没有明确交通利好的情况下值得考虑投资吗？华新徐泾以北10分钟开车可以到国家会展中心。谢谢！

回答：你好，华新其实是大虹桥总部基地最多的地方，很多人都忽视了，中国几大物流企业总部都在华新。S26公路是沪上西部一条省际高速公路，而新建的S26公路入城段，西接已经通车的S26公路，东接嘉闵高架北翟路立交，途经青浦区华新镇、徐泾镇和闵行区华漕镇、新虹街道，全长约7公里。建成后会拉近总部密集区和虹桥商务区的距离。西虹桥区域内有一个狭长条在西北角，就是指华新。华新的二手房价格与青浦新城价格持平，甚至略高。华新镇也是处在发展之中，目前看来学校资源，医疗资源还存在一定的短板，但是伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善。对于准备置业大虹桥或者在大虹桥上班的朋友们来说，去华新镇买房是一个非常不错的选择。上海刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，上海金汇板块发展潜力如何？能否评价一下。

回答：你好，金汇板块在金虹桥以西，长宁西郊以南，在闵行区地段仅次于金虹桥，商业繁华度区内第一，韩国风情浓厚。近年又建了上海万象城这种重量级的商场，周边居民的幸福感进一步提升。金汇没有很好公办学区，不过外籍业主占比高，本市户籍地走海外路线的也不少，民办的协和双语虹桥校区就在金汇。虹泉路沿线的小区品质较高，单价在6-7万左右，两房总价600-700万，三房总价800-1000万左右。金汇整体的层次要明显高于闵行中部、南部区域，房子总价却相差不大，是对孩子教育要求不高或确定走海外路线的家长的高性价比之选。

提问：曾叔，你好，请问上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好，追问一下松江车墩安贝花园2.7万价格怎么样呢 可还有空间。

回答：你好，安贝花园靠近影视产业圈，离车墩站也不是很远，买来自住可以的。但影视圈总体还是小的点，更大范围的还是工业厂房居多；所以从投资来看，有这些工厂小老板接盘，还勉强能跟上。

提问：曾叔，你好！上海前滩和大虹桥两个板块相比各自有怎样的特点？如果5-8年为期限投资你更建议哪里呢.谢谢！

回答：你好！前滩的定位就是下一个陆家嘴，现在是陆家嘴集团全力打造，金融业和服务导入，所以前滩成为副中心，几乎是板上钉钉的事情。大虹桥的规划板块比前滩大很多，商业规划也是三倍，这是优势也是劣势。大，做出来的结果就会是世界级的，也是因为大，所以它的密度不够紧实，所以发展需要很多年。如果想求稳，现在买前滩限价，肯定赚钱，有套利机会。如果想博暴击，应该买大虹桥，5万涨到10万的机会概率还是有的。我建议先去摇号前滩新房， 摇不中，再买大虹桥的房子，上海投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价最好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：首选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：你好，曾叔，能谈谈北京市中心二环或三环内高品质楼盘的大户型新房和二手房吗？比如东直门8号、朱雀门叠拼房型等等。

回答：你好，东直门8号新盘溢价较高，东直门这个位置商圈固化，未来定位也是交通枢纽，却少一点生活氛围，相比不是最好选择。朱雀门属于自住品质盘，不包含学区溢价，自住是不错的选择。次新推荐看看西城的 朱雀门、一瓶、融泽府 ，还有四季青的诸子阶。朝阳：太阳公元 富力城D区 ， 海淀：碧水云天，光大水墨也是较好选择。

提问：你好，曾叔，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，刚需，资金充足全款买房可不可取？不想有还贷压力！

回答：你好，很多人买房不懂，为了压力下全款买房，到最后要改善或者要扩张的时候发现没资金，买的房产又抵不出来。比如17年全款买了重庆，结果2年限售。最差的是：在二线以下城市全款买房。这样损失的是在一线扩张的资金，这个机会成本是巨大的。二线城市大多金融环境没那么成熟，房产做dy变现比一线难度高、额度小。建议，买房一定要用足贷款，多留点备用金在手上，任何时候现金流为王。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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