爆热但极不均衡的上海,2021年还能涨多凶?

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上海楼市的基本面

岁末年初，上海楼市的热度可以用“牛气冲天”、“一房难求”来形容：新房方面——12月初，平均还有3-7人抢1套房的中签率，到了月底，前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%，徐汇上海中学+上海小学“双学区房”汇成南街里认筹率达到了1236%……新房摇号、热销之势席卷全城，90%的新房即开即罄！

于是，我们能看到远郊的万达未来城，每天仅开放4小时（11:00-15:00）、甚至在临港新片区的万达钻石湾、川沙迪士尼板块的陆家嘴锦绣观澜连售楼处的门都不让进，张江东（唐镇）浦发檀府只接待已认筹客户，融创徐汇滨江壹号只接受全款客户，但仍有5:1认筹率的奇观！据搜狐焦点网的统计数据2020年全年，上海全市新房共成交73632套，较2019年增长17%，新房成交均价57099元/㎡，较2019年上涨4%，新房库存58531套，仅够去化8个月。

——2020年上海新建商品住宅成交TOP20楼盘一览表二手房方面——越来越多摇不到新房的购买需求，成倍的涌向这些新房周边的二手房市场，上海已出现了“全城房荒”、“一天一个价”的局面，肯签字的房东，已成为“稀有物种”！

据安居客的统计数据2020年全年，上海全市二手房共成交30.15万套，较2019年增长26%，二手房成交均价52647元/㎡，较2019年上涨3.31%（这个数据明显失真，或与房东做低成交价有关），二手房库存截止12月27日仅剩40347套，按照12月3.89万套的成交速度，仅够去化1个月！同比2020年12月底长三角&一线城市二手房库存去化周期，是这样的：上海 库存去化周期1个月深圳 库存去化周期6.5个月北京 库存去化周期13个月杭州 库存去化周期15个月广州 库存去化周期40个月苏州 库存去化周期50个月全城房荒，导致了很多上海二手房东开始“坐地起价”：有浦东“新发地”之称的御桥板块，万科海上传奇，3个月涨49%；有学区房概念的莘庄动迁房，高兴花园，10天跳涨43%；闵行最偏远的紫竹高新区板块，紫竹半岛花园，因对口闵行华二，房价半年涨了70%；七宝房东2天跳价100万元……2020年，上海新房、二手房的成交占比为19.63% VS 80.37%，已达到了1:4的地步，在二手房交易占绝对主力的上海，新房限价对于遏制上海房价上涨的作用微乎其微！2

2020上海房价涨跌全景图

2020年底，上海外、中、内环的房价，已经全面确立了4万、8万、10万+/㎡的格局。2020年，上海各区新房成交均价地图如下：

二手房方面，2020年上海各区涨跌幅，呈现出三个梯队：第一梯队：涨幅10%以上的，有浦东、青浦、闵行、黄浦4区；第三梯队：房价几乎没涨、甚至不升反降的“上海的西伯利亚区域”奉贤、金山区；其余各区涨幅在5-10%之间，属于中游的第二梯队。

细化到2020年上海二手房价涨幅TOP50的板块：浦东仍然拔得头筹，占据了13个板块；闵行次之，有9个入围；浦西传统市中心7区，黄浦和徐汇各有6席，静安摘得3席，虹口、长宁各斩获1席；北部辅城宝山和嘉定则各得4席和3席；青浦由于板块数量较少，但大虹桥范围内的徐泾、赵巷板块，也双双上榜！

闵行则有2个楼盘涨幅超70%，7个楼盘涨幅超50%，表现也相当不俗！

综合2020年，上海房价涨幅靠前的区域、板块和楼盘，我们可以归纳以下5大IP：1、学区房“光环”：尤其是9年制公立一梯队、华二、上中、世外等优质教育资源2、曝光度高的板块：如：大虹桥、前滩、徐汇滨江、北外滩、张江、临港定向放松区等）3、国家战略区域：如：自贸区、临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥国际开放枢纽等。4、牛逼的行政区：如：全国最牛逼的市辖区浦东新区，左右逢源的闵行区、最核心的黄浦区，最权贵的徐汇区、最高尚的静安区、大虹桥+示范区双利好的青浦区。5、 规划利好区域：如：祝桥上海东站、新杨行上海北站、机场联络线、嘉闵线、一江一河、中央活动区、中环发展带、南大吴淞转型区域等。揽获以上4项IP的，如：前滩、张江（5项）、临港、大虹桥（4项）房价根本压不住！没有强大IP支撑的，如：松江、奉贤、金山等区域，房价并无多大起色！3

2021年上海及环沪市场还能牛多久？

1、出手时机上：入手趁早赶年前，金三银四欲见顶，5月调控风满楼后续上海可能会效仿杭州、宁波、苏州等地的调控政策，比如：新房摇号向无房户和特殊人才倾斜，杜绝以“包装婚票”形式购房，甚至出台一定年限的限售等调控措施，以平抑房价。2、地段选择上：摒弃“环”概念，拥抱大IP，拥抱“城市新贵”区域2020年，临港房价超松江，张江房价超长宁，紫竹房价超徐汇，前滩房价超陆家嘴……未来上海房价不再以“环”一决高低！“城市新贵区域”也在不断“更新迭代”：90年代@西郊古北，2000@新天地，2010@陆家嘴，2020@前滩……上海目前主要商务区，浦西、浦东的传统市中心和成熟区域主要分布在2号线沿线：

未来10年，魔都哪些板块的变化会最快？这座城市的新贵们，会买哪里？会住哪里？笔者找到了一条由示范区1号线（上海17号线）+机场联络线+两港快线构成的新主线：

3、 本轮行情能涨多少？是否踏准主线，差距会很大！本轮行情起自2020年下半年，其实是单点行情（有IP的涨，没IP的没啥涨），没有全面牛，也没有疯牛！全市均价没有大涨，更不会有翻倍行情，以2020年7月为基准，踏准以上新主线的区域板块涨30-50%，全市普涨15-20%就是阶段性的顶！4、上海涨，环沪一定会跟涨！建议关注往返上海上班通勤最方便的昆山花桥、昆山高铁南站板块。自驾车到上海青浦、虹桥上班最方便的昆山千灯、淀山湖板块；最适合上海本地人养老，性价比超高的太仓浏河板块，但无论昆山还是太仓，都要有大专学历+人才编码，二套首付更需要5-8成，门槛较高；环沪目前完全不限购、3成首付就能上车的有：与上海青浦同属长三角一体化示范区的嘉善；以及上海大都市圈1+8城市里规划利好最多、进步最快的南通！

5、有上海房票的买上海，没上海房票的买环沪！上海房票用完了，就买英美澳欧日！用一句话概括，就是“省会收割地市，北上深收割全国，东纽伦巴（全球一线城市）收割北上深港（中国一线城市）”，英美澳欧日的顶级学区房和身份资产配置（如希腊“绿卡”项目）其实就是未来北上深港人的置业、留学和移民的刚需产品！