上海楼市:降温不降价,何时入手才能买到性价比高的房子?

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：请问 上海刚拿到房票 刚需首套房 手里六个钱包一百万左右 现在的楼市降温不降价 啥时候买房合适 适合买哪里的？我个人感觉应该买靠近外环的老破小 请老师指点 谢谢

回答：当下正是上车好时机。最好两手准备，一是积极参加限价新盘的摇号；二是可以参照一手房的限价标准，大胆和二手房的房东议价。关于区域(环线)选择，个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。首付100万左右，上海性价比高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥你好。坐标上海浦东，在北蔡同一小区有两套房，由于小区房龄20年了，即使在地铁口也基本不涨。现在卖大概能卖700w，再贴点手头的钱，贷款换个1300，1400左右的房，月还3w。想兼顾投资和自住，现在是买房时机吗？看了靠近江边，苏州河边的都十多万，哪里比较值得重点看，前景好一点？

回答：你好，趁现在上海静淡市，正好做置换。上海城市化速度放缓，郊区和市区的差距确实将拉大，改善需求会压倒上车刚需。二套资格首付比例太高，看能不能开发老人票，做接力贷，或者全款抵押买入，找垫资公司配合，相当于首付3成。上海总价1000+次新三房，可以考虑中环附近为主，像西面的天山路、长风公园板块，北侧的大宁、新江湾，以及东侧的前滩、三林、张江、金桥，南侧的浦江镇一带都是非常好的选择。具体再结合你的生活工作半径圈子买入。上海刚需买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，坐标上海，刚需，目前张江工作，希望月供不超过0.8W，目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，是否合适?出手时间方面今年与明年哪个比较好?

回答：这两个地方投资角度来说远了一点，不过比较适合自住，不过离张江倒不是特别远，算是可以接受。如果要买的话今年就买。上海刚需买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，上海这几个新盘(普陀长风瑞仕瑒庭、大虹桥蟠龙天地、浦东森兰名苑、大宁仁恒静安世纪) , 以投资为目的,排序是怎么样的呢?

回答：大虹桥蟠龙天地,想象空间最大。主要是近虹桥商务区,住宅需求潜力很大，属新兴板块,近地铁,且这个项目是个综合体,还有较大体量的商业配套；普陀长风瑞仕璟庭,区位很好,排第二。长风商务区,过去十年多年,发展很快,原本区位就不错,加之近些年新建了很多项目,具有一定的商务集聚,环境不错；大宁仁恒静安世纪排第三。区位还行,也是快速发展中的板块,只是作为老闸北,公建配套环境略弱；浦东森兰名苑最后。主要偏远,离中心区、商务区较远。环境不错,但不管用。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，你好，打算在上海买经济适用房，请问要注意什么？

回答：买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，具体详见内部文章！

提问：成哥, 现在家庭在上海只有一套房,有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路,周围利好是14号地铁要开通。现在在计划要不要拿手上现金,买二套,但目前二套只能3成,现在是买二套的最佳时间吗?再等等上海二套会宽松些吗?想买个学区,明年要小孩,如果贷3成,只能买总价400万,这样学区只能是老破小。你建议现在购买这样学区吗?还是先不买学区,买个房龄新的,后期再买学区?或者等后面二套房限购放松再置换?您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷,近几年取消可能性大吗?还有买哪个区或地段有什么建议吗?

回答:首先,学区的事不用急,还没小孩呢，有可能实行多校划片,很多优质学区,未来几年面临着不确定性,因此在小孩子上学之前二三年考虑学区房即可；其次，当前上海调控很稳,未来大概率不会松。

当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了,有上涨的动能。由于你新买一套房比较吃力,当前最佳方案是卖掉居家桥路的房子,此房区位一般，如果是老破小,则升值性更弱。所以不如卖掉，手中资金增加 ,集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。可买新次二手房,这样住进去也快些,升值性也强些。

关于区位,主要以你上班生活方便为第一考虑,其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。杨浦与虹口没什么特别好的板块。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，你好，在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见内部资料分享！

提问：成哥好，坐标上海，首套房首次贷款，上海户口，工作在王港，子弹100W，买房不知道该如何选，1.父母想让我选在公司附近王港、曹路、川沙上班不累以后婚后再置换；2.我看到老破小东湾小区有小户型说是学区房开车40分钟也还方便；3.看到奉贤有小面积别墅金海湾休闲花苑250万以内很动心，想买给父母养老。实在不知道如何选择，或者有合适的小区推荐吗？

回答：根据你的预算和情况，优先方案一。你目前单身，没有学区需求，更应该考虑自住和投资，老破小自住体验太差，学区房买得太早，容易受划片政策波动，等有需要时再考虑。

奉贤这种远郊别墅除了养老自住，没有投资价值，但是你更应该考虑你当前买房核心需求，先解决自身自住问题，父母目前养老不是首位，可以以后再考虑，资金毕竟有限。上海买房价值高的板块及楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好！最近想换房，但发现新房很少，想买一千万左右的房子，请问有什么好建议吗？浦江镇的别墅好吗？浦东有哪些好的板块？

回答：你好，1000万买新房，买不到什么好房子，大概能买到中环附近。新房现在可以关注下静安、闵行这些区域。二手房可以同步看，浦江镇别墅更多的是自住需求，比较适合浦东世博和前滩上班的需求。具体推荐要根据自住投资需求来看，具体优质板块推荐详见内部！

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