上海楼市:买房是不是要找价格便宜的价值洼地,涨得快空间更大?

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，地点：上海，近期想买房。请问买房是不是要找价格便宜的价值洼地，涨得快空间更大？

回答：你好，价格洼地≠价值洼地！价格低不一定价值高。价格洼地是相对于空间尺度，很简单，就是相对周围区域便宜。价值洼地是相对于时间尺度，即相对未来不对称的便宜。也就是在当前时间点，潜力被低估的地方很多刚需小白容易将价格洼地与价值洼地混为一谈，其实是对机会成本概念的误解，也就是缺乏为机会买单的意识。好的投资就是能预估到明显收益的机会。这样的机会，必然是很多人追逐的，进而导致机会的入手成本的增加。相反入手成本相对更低，大概率没有前一种收益高。

很多人都纠结投资的回报率。不同区域的房子，思考逻辑不一样。有些房子是用来“进攻”的，比如带有题材概念的新兴区域，涨得快，但风险也高，一不小心就会被套牢，进攻的时机很重要！另一类房产是用来“防守”的，就是传统成熟地段的房子，比如内环，大刀阔斧的改造少了，很难出新的地块，价格也很难低于周边，涨幅和整个城市的大盘持平，但是稳健，下跌的时候，韧性十足。流动性也优秀。所以在经济整体环境不明朗的前提下，地段更成熟的房子，会更抢手。那么如何寻找价值洼地呢？

1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。

2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是最佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区

3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占绝对优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是最好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐形潜力地段，技巧还是要有的，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，个人不动产全国联网对买房有影响吗？是不是房产税要来了？房价有影响吗？

回答：你好，个人不动产全国联网政策一出，很多人认为房产税要来了，那房价是否要跌？个人觉得有涨有跌，房价与不动产全国联网并无必然联系。其目的主要在于建立全国房产一张网的信息数据，这是必然的，在这个大数据时代，房产信息透明，能很好地避免因信息不对称导致的吃亏交易。至于房产税，比较复杂，需要建立完备模式。目前，房地产税征收有两个模式：一个是上海模式，对新增房产超过一定面积的部分征税，不涉及到存量；一个是重庆模式，涉及到存量，但只涉及少数高档住宅。2011年上海和重庆的房产税试点方案，都有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。因此，房产税还需要很长的路要走。政策已经有了，接下来，大家就是更好地利用现在买到合适的房子才是最重要的。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好。一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？

回答：你好，1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。

提问：你好，曾叔，请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好，这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：曾叔好，融创涌清府，147平方，东边套，16楼里的13楼，基本看不到清镇寺。1150万带双车位你觉得怎么样，还要交双税。

回答：你好，融创涌清府，杭州第一序列的产品，品质还不错。楼盘小了点。离钱江新城核心区很近，周边有不少回迁房，而且离哪个综合体都有一定距离。随着钱江新城东扩，我认为还有潜力的。就是大面积流动性较弱一些，自住+投资可以考虑。

提问：曾叔好，上海景园佳苑，04年的商品房，总价500多万，这个小区值得买吗？目前我看这个地方价格并不高，配套也不算好。我们是首套自住，本来预算600到700万，市场上目前房子很少，没看到什么合适的房源，有点着急，这套建议买吗？

回答：你好，景源佳苑位于浦东金桥，近东陆路站，500多万能买到大两房，户型也还可以，小区环境一般，自住可以考虑的。预算600-700，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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