上海楼市:上海在城市的发展过程中有过地段价格差的情况吗?

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提问：你好，曾叔，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。请问上海在城市的发展过程中有过地段价格差的情况吗？

回答：你好，一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差得挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，今天新加入的新人一枚！我现在最想咨询的是，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，所以我在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答：你好，你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。

提问：你好，曾叔，坐标陆家嘴，自住，首套，预算首付150w以内，18号线沪南公路地铁站绿地康桥新苑两房可以考虑吗？04年的房子，小区绿化比较好，也导致低楼层有遮挡，所以想考虑中间楼层，户型不错，离地铁站也比较近，自18号线通车以后到周浦万达一站地铁，缺点是小区太大，物业一般般，对口康桥小学，教育配套比较差。跟美林小城比呢??也是一个大小区，目前对口小学都没得。去泗泾怎么样呢？

回答：你好，因为坐标陆家嘴，买泗泾有点远了，不太适合。还是考虑浦东有限。你这个预算有限了，康桥新苑这样的房子还算是比较适合你的，这个是可以考虑的，另外建议可以去看看老周浦，川沙这些地方。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好！请问未来的学区房，哪些会更吃香？

回答：你好，第一种，还没有确定学区的学位房。这个并不是完完全全没有学区，而是已经规划还没有正式落位的。比如华二之于前滩，华师大之于华漕，背后的价值支撑已经实实在在展现出来了。这一种，适合还没有孩子或孩子还小的年轻夫妻，或者已经用完学区的家庭，不适用于着急用学区的家庭。第二种，学位被占用但值得过渡等待的学区房。这种很常见，上家还没毕业，我又等得起，价格就有谈判空间。相比学区买入即用的来说，价格会更低一些。第三种，买双学区或一贯制名校。这种就是谋求确定性，无缝对接带来的安全感是最实在的，因为置换的过程不仅劳民伤财，同时也是心力交瘁的。第四种，买潜力能够逆袭的学区房。这种适合预算有限的家庭，想要优质学区房又无法拔高预算，那么就靠板块内的鸡娃能力，让第三梯队逆袭成第二梯队，第二梯队逆袭成第一梯队。

提问：#新人首问#曾叔，你好！请问一下武汉华润琨瑜府的车位有必要买吗？车位有投资价值吗？

回答：你好，到底买不买车位，很多人都在纠结。 根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买得迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。 如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。 一般来说是没必要。

提问：你好，曾叔，新人首问，现夫妻已共同持有一套天河暨大附近阳光都会广场114方左右三房，价值七百多万，还有90万公积金按揭中。工作地点附近步行十分钟，不考虑孩子上学问题。可筹到一百万现金，承受2万按揭。请问现在有二套房上车可能吗？如可以，请问哪里合适？

回答：你好，阳光都会广场配套成熟，生活便捷，一楼底商，靠近石牌东路有点噪音，小区花园小，较拥挤。不知道这套贷款是否已经还清？如还清可五成买套200w左右的房子，看能否再凑一点，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，曾叔，沪籍，孩子2024年小学，目前住闵行马桥，明年想置换到徐汇，估计马桥房子卖好怎么也要2021年下半年了，请问二梯队还来得及吗？三口之家想购买自住学区两相宜，总价600-650万左右的房子。有合适小区推荐吗？

回答：你好，具体要看什么学校，有的二梯队也很热门，比如求知今年卡在3年9个月。不过入户2年多的学校还是有得选的，建议越早越好。如果明年下半年才买，现在给你推荐没有意义，因为学区房价格一直在涨，现在650左右，明年下半年就不是这个价了。

提问：你好，曾叔，我在纠结，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥最大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，如果一个城市有很多中心和副中心，我们选择这个城市投资的时候应该如何选择，如何把握方向？

回答：你好，多中心城市的形成跟这两个因素有关：一个是规划，比如像平原型的城市就明显是规划引导第二个是跟地形有关，比如方深圳它之所以很难形成一个单中心，一个很重要的原因是它的土地被分割，被山和水分割开了，是一个带状的，它只能朝着带状的空地向西不断的发展，向南是海洋和香港，向东向北都没有地方，所以深圳就不断地向西发展。所以如果要投资多中心城市，要关注它的规划以及它的空间地形。

zf想要哪个地方成为中心，它就会大量的投入资金，这个地方就会迅速的崛起。假设它崛起的速度没那么快，但是在长周期内，很可能有会某种机缘让他进一步崛起，比如说我们的郑东新区，过去认为是一个“鬼城”，今天看来它已经崛起，包括滨湖新区都有这样的质疑。此外，要关注这个城市它可能向哪里发展。比如说成都龙泉山以东到底怎么样，可能还有待观察；郑州黄河以北能不能发展，这些东西都是跟它的地形息息相关的。我们选的就是方向，而这个方向就是它的未来。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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