上海楼市:首套房买新房还是二手房,平层还是联排叠墅?

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提问：你好，曾叔，坐标上海，现在上海市场很热，打算买房，考虑自住和投资，请问首套房买新房还是二手房，平层还是联排叠墅？

回答：你好，上海一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手次新。自住加投资优先考虑平层，流动性更好，金融性更强。别墅用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。而事实情况是别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。现在的上海楼市，几乎是一个普天同庆抢房的时候了，因为你无论怎么买，大概率都是涨的。但是有很多人， 是分辨不出房子是真涨，还是被市场硬生生抓着肩膀硬生生提起来的。房地产市场不好的时候，你买错的话有可能买的不是低点，但也不至于高哪去。如果像这波牛市行情你买错的话，那代价还是很大的，万一买错了，以后涨的话涨不了多少，跌的时候倒是急先锋，一调整又是漫漫解套路，赶上别人基本难了。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，毕业生，刚办好落户吧，想在明年新落户政策实施之前买房，预算350-400万，二房，用于自主，希望周围生活设施比较完善，由于工作还不稳定，只要求离黄浦中心四十分钟以内，请问哪个区块比较合适呢？

回答：你好，你这个总价预算有点紧张。建议考虑在外环边上买次新二手房，比如大虹桥，曹安公路，泗泾，九亭，七宝，浦江镇，康桥，主要是地铁14号线，13号线，9号线，2号线，1号线这些附近。

提问：曾叔你好，请问预算700万左右，有没有推荐的楼盘？

回答：你好，你这个问题也太大了一些，只能大概回答下。北区考虑下大华，西区考虑下大虹桥，东区三林、前滩，南区浦江镇、古美具体要结合你的学区强度、上班通勤、居住产品的偏好再来做选择。具体最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好 弱弱问一下 要读初中的娃能买前滩学区房么 华二前滩学校只能从小学读起吗？

回答：你好，九年一贯制的，买初中学区房我感觉有点风险，除非初中比小学班级多的。小升初户籍对口，但是本校小学部优先。

提问：你好！曾叔！武汉一套三居青山商贷已清，一套一居徐东公积金贷已清，都是住宅。受疫情影响，拿不定主要是有把一居换房？青山学区还能适合投资吗？

回答：你好，青山仓位不宜太多，青山片区未来潜力一般，辐射范围有限，很难吸引其他片区的人，一般都是板块内部改善置换。青山目前价格也不低了，虽然有商务区的规划，但是现在能看到的只是大规模的拆改。未来商务区能不能真实落地，不好说。 建议保留一套青山自住，剩余子弹投资到关山大道 光谷东这类领涨区 才能利益最大化。

提问：你好，曾叔，坐标上海，目前自住一套在一号线外环路附近，考虑到现有这套本身学区还不错，而且上班也还算方便，短期内不打算卖。最近想考虑上海郊区再投资一套新楼盘，目前手上有现金250万左右，贷款7成的话，准备入手总价320万左右的房子。麻烦您根据我的情况给个建议或者推荐一下其他有投资价值的板块，目前看过的楼盘如下1.奉贤板块，新开盘的象屿，龙湖，天河前滩时代，感觉这块未来发展规划还不错，距离城区还可以，缺点是没有地铁2.嘉定，上海汽车城附近，嘉宝新力梦之晴，这个是靠近地铁的，还有就是万科西郊都会3.青浦，17号淀山湖大道附近的几个楼盘，个人感觉这边太偏了。还有青浦华新镇 海玥金茂悦，新虹桥辐射的板块，缺点也是没有地铁。

回答：你好，我更建议方案二，一线城市郊区投资，地铁是一个很重要的价值点，因为郊区的普遍硬伤在于距离，而地铁就可以很好的缓解这个痛点。1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。3.市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海买房投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，你觉得张汤150多平米的房子能买吗？单价属于链家挂牌的中等水平，5楼，户型不错，其实这些都不算问题，只是怕万一将来想置换不好出手！

回答：你好，要看你什么用途了，自住改善买这里挺好的啊，学区房不错，园区内不多的改善住宅。投资的话总价高，单价也不便宜，并不是首选。大部分人还是自住为主，不用太考虑投资需求。

提问：您好曾叔，请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，最好有专业人士指导。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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