上海楼市:上海自住或者投资保值,哪些新房或二手房值得购入?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔！您好！目前手上有600万，想买总价1600左右的三房，不用考虑学区房，想买浦西中环内，想买保值一点，增值当然更好。请问有没有推荐，谢谢！

回答：你好，自住为主的话，新房有青云壹号，青蓝国际，徐滨壹号，瑞虹9。但是这些都比较难摇号摇中。二手房，可以考虑这些黄浦老西门、五里桥、黄埔滨江，静安南京西路、大宁，浦东陆家嘴、世纪大道这些地方。具体更多推荐详见内部分享！

提问：曾老师，您好！我现在300到400万预算，看了三个小区，13号线金运路附近的缘圆宝邸，万达城市公寓，17号线诸光路站附近的玉兰清苑，主要想投资保值，之后会置换，请问哪个小区比较值得买？

回答：你好，一个是北虹桥，一个是徐泾，都是大虹桥的核心区，未来的板块势能没什么问题的。你看这些房子除了万达，都是动迁房，需要找一点品质更好的房源。

提问：你好，曾叔，请问毛坯房交给自如打理，以后出手是不是受到比较大的影响？

回答：你好，这个倒不会，自如的装修基本上顶到5年以后虽然不能用，但是总比毛坯好。给自如，最主要吃亏的是年化租金涨得太慢。好处是省心。总体来说时间和收益是对称的。我一般不借给自住，我喜欢自己每年涨租金。就是可能会犯了一些。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：你好，曾叔，请问最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，曾叔觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

回答：你好，分钟寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错。

提问：曾叔，你好！ 厦门岛内广顺的房子值得持有吗？想卖掉置换上海，但上海杨东板块已经有一套，再买的话首付7成了。现在有买家想买厦门，犹豫要不要出手？

回答：你好，先说结论：投资我倾向出手厦门置换上海，上海要抓紧上车，后面还可以吃到涨幅。因为上海还没有开始普涨，不过年后应该快了。二套资格首付比例太高的问题，可以操作2改1，详见内部分享。厦门现在价格已经腾飞到接近一线城市水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。本土的，一言难尽。竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好！曾叔！您觉得杭州湾的房子怎么样？是不是不看好？买了一套可以长持吗？

回答：你好，我不看好那里。主要是杭州湾区位不好，离上海市中心、杭州市中心都靠的不够近，2个小时以上的车程。离宁波市中心，也要1个小时以上的车程。这么远的距离是无法形成高端产业导入的。虽然杭州湾新城价格不算高，但是远郊新城涨不起来，容易造成机会成本浪费。机会成本才是最大成本。100万买股票， 2年之后剩80万， 也就亏20万能接受。100万去买房，2年后变成300万。买股票的机会成本就是220万， 亏掉220万。买一个板块， 100万花掉， 3年后只变成150万。另一个板块3年100万变成200万。可以说买的也是涨的，只是涨的不如别人。想的不通透， 100万亏了变成80万， 如果是做错了，要立马止损， 赚钱的机会多的是， 苦熬，把时间荒废掉，损失很多机会成本。

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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