上海楼市:如何辨别一个片区的发展价值?留意这三点准没错!

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提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问： 你好，曾叔，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：你好，这样操作是可行的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体上海价值洼地，详见内部分享！

提问：曾叔，曾叔好！沈阳方家栏一套御龙逸城多层2楼的130平米的房子，铁西开发区中央大街一套56平房子离单位近、沈北棋盘山大溪地地区香格里拉一套带阁楼的92平的房子，孩子在上海读书开学大三，未来要在上海买房，现在想把方家栏房子出手，置换上涨的房子，是在上海周边还是沈阳的楼盘？

回答：你好，建议出手后入上海周边，一上海周边如昆山，到上海通勤越来越方便，孩子将来毕业可以先在环沪城市过渡自住，不影响上海工作，有机会再买入上海。二环沪城市价值大于沈阳，而且沈阳你已经投资有多套，更应该吧投资子弹向外打，价值会更大。

提问：你好，曾叔，请问在广州买房投资的话，投资为主，可以长期持有，黄埔片区有哪些板块被看好？

回答：你好，在有条件的情况下，无论价格如何高涨，东圃-三溪-鱼珠都应该时优先考虑买入的地方。参考周边的二手房的价格，十几年楼龄的三溪美林湖畔6-6.5w、盈彩美居5.5-6.5w；中山大道金碧世纪4.5-5w，稍微新一点的次新盘保利学府里5-5.5w。而不久前，鱼珠片区核心位置上的“鱼珠旧城改造项目”的公开招标，鱼珠旧城改造这个项目，将会成为鱼珠核心区、甚至整个老黄埔的价值标杆。地理位置上，位于珠江主航道两岸地带，广州的核心发展脉络是不会离开珠江主航道的，经济重心一直都是沿着珠 江主航道往东逐渐移动，此项目改造天然具有地理位置的优越。产业方面，跟上广州人工智能与数字经济试验区的发展脚步，同时也拥有多个高质量的商业综合体。

提问：曾叔！您好！前几天抢到一个限价新房，虽然位置不错但是网上查了很多人都说这个精装差，缺点多，不知该不该要？

回答：你好，买房子的初心是什么？有人开始是刚需，但进了业主群后不一样了，因为被人影响了，感觉这个那个都不好，这样的房子能自用吗，大家都想交付都想卖吗？你知道限价下的新盘半斤八两，大家也一样。你这个不要，再买还要内部竞争，板块竞争，万一买不好，你心态更不好。所以在限价阶段买新盘，你要放低预期，这样交付的时候你会发现它的优点，而不是缺点。这才是你买房子初心——我是刚需，而不是投资！

提问：曾老师，你好，我想买个学区房，里面有老人女儿的户口不愿意配合迁走，他女儿上海有房，他女儿大概32岁，他说女儿已婚没孩子，产证只有老人自己，让我买了后申请强制迁出，这种有强制迁不出的风险吗？谢谢您。

回答：你好，我建议还是不要买这种学区房，这种风险很大，很麻烦。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：你好，曾叔，首房首贷，单身，预算450以内，过渡房，主要考虑投资属性，也兼顾自住。在徐汇滨江（云锦路站）上班，目前在看三林拆迁房和徐汇滨江老公房的两房。请问您觉得哪里更有潜力呢？或者是否有其他板块推荐呢？谢谢！

回答：你好，相对来说房龄更新的房子更有投资潜力。你这个预算可以继续扩大选择范围，闵行、浦东、徐汇的中外环区域都可以考虑，只要地铁通勤可达，都是不错的选择。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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