上海楼市:海南沙投资兼买房养老,现在就是最好的时机!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，请问在上海南沙投资兼买房养老，现在就是最好的时机！

回答： 你好，首先，从战略位置上看，南沙地处大湾区地理几何中心，拥有国家级新区和自贸试验区的“双区叠加”优势。其次，纵观广东三大自贸区的房价，前海10万+，横琴4万，南沙2万，南沙目前是一个明显的价格洼地，成为吸纳中低位刚需型买家的主要区域，房价仍有较大升值空间。最后，虽然南沙距离广州主城区50公里，但随着目前已规划的广中珠澳城轨、赣深高铁南沙支线、中山-南沙-虎门城际等交通线路的逐步兑现，南沙与市中心的距离将进一步被拉近，5年内南沙交通枢纽地位将飞速提升。所以，从投资收益角度来说，南沙有可能成为粤港澳大湾区投资的黑马。

提问：曾叔，你好，请问曾叔你觉得哪个时段买房好？谢谢你的回答！

回答：你好，当下！一是年底整个社会资金紧张时期，如年终审计，企业回笼资金，还债等，另一方面是年底天寒地冻看盘人稀少，开发商冲量特价房较多。判断趋势，买未来有潜力板块的成熟地段边缘刚需三房，考虑交通及配套。老城区的房子除了学位房，其他大部分是跑不过新贵板块。自住刚需逢笋入，不用太多的考虑涨跌，从长远角度看是会继续涨的。如果是自住又想投资，优先考虑投资，在工作地点近的地方租房住，先赚它个一百万再说。合理利用杠杆，留足2年以上的月供。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！近段时间，多地楼市出现“小阳春”，这是否意味着部分地区的楼市正在回暖，房价将会有一波上涨态势呢？

回答： 你好，近段时间的“小阳春”是房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，营造出楼市整体向好的氛围。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。2月北京商品住宅市场供应集中放量，环比大涨九成至17万方，但受春节假期影响，成交表现不佳，环比锐减六成以上，消化周期再度拉长；上海商品住宅供求回落，均价维持61560元/㎡高位。全市共11盘入市，总推2620套房源，去化率仅31%，开盘量和去化率均降至半年来最低位。

预计短期内波动不大，市场价格预期有待经历阶段性调整；厦门商品住宅推售趋缓，预计4月将会有新增土地。二手房市场成交量大幅回落但月末也有明显提升，预计3月成交量会继续回升，并在短期内延续走高趋势。短期内，由于一二线只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，房价上涨动力仍将受到很大制约。然而，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。

提问：你好，曾叔，坐标东莞塘厦工薪族，手上子弹只有95，可接受月供1以内，目前了解的有卓越蔚蓝山、万科四季花城、中信凯旋城、碧桂园天麓山，请教广叔自住6投资4怎样选择，需要考虑小孩上学问题，或者是否有其它楼盘推荐，或者其它区域建议也可，万分感谢！

回答：你好，首选中信凯旋城，次选万科四季花城、卓越蔚蓝山、碧桂园天麓山；自住还是考虑通勤近一点的。另一种是投住分离，将资金投入在有潜力的地段，然后在工作的地方租房住。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔老师好！ 名下一套房，想买一套好的学区房，主要考虑好的学区，其次做投资。二套七成首付，故总价预算五六百万，可适当上下浮动，只要具备居住功能，希望总价低一些，买了打算出租，自己用于落户上学，现住长宁区北新泾。小孩再过一年上幼儿园。

回答： 你好，好的学区每个人定义不一样，我按照你的预算情况和居住区域，优先考虑长宁、徐汇这两个区域，长宁可以看下江苏路五小的对口片区，总价在你预算里的应该不少，但是面积应该都不大，都是老式公房为主了，2个校区对口的基本是差不多情况。徐汇田林的四小、师范一附小、还有龙华的求知小学、东安路二小、南站的园南小学，应该也都有预算内的房子，只是不如江苏路五小名气大。另外，买二手学区也要注意下不同区域对学区房（上海中原、代理、租房）的要求，长宁和徐汇应该都是需要几年内只能使用一次学区户口的，最好查清楚。

提问：曾叔，你好！示范区姚庄、嘉善现阶段购买该板块有否前景，最近有大V也在带头买该板块！

回答：你好，这种性质的板块，投资的机遇与风险并存，属于存在较大变数的情况。从区位上讲，如果没有这一规划， 这一板块属于三不靠，离沪杭苏皆远，投资价值很小。而这一规划的出现，会对板块楼市带来利好，但利好的程度，不容易估算。过去的历史上，好像没有三个省级行政区共同规模和开发一个经济与社会一体化的示范区。这是一个新生事物，但级别肯定不会太高，不是国家级的。一个和尚挑水喝，三个和尚没水喝。跨行政区的合作，会存在很多阻力。或者表面上大家都表示出力，但执行中又会不太愿出力。另外，还要考虑，如果规划出台前后，炒房者较多，可能会有限购限售等政策出台，从而抑制炒房，压制房价大涨。最后，从全国及该地区的短周期运行阶段来看，当前投资时机不好。环沪投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，为什么自己的房子卖了半年怎么也卖不掉，最后降价30万才出掉。现在是不是楼市下行、楼市艰难时期了？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。A：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；B：市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；弱市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。弱市期，房产的流动性决定了安全感与机会指数。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，其资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药啊，看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子，是不动产？错，大错，房子是流动的货币！因为真正好的房产价值满足三个方面：1、租金收益；2、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；3、房产抵押出来的资金。很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：你好曾叔，请问曾叔一下。在上海无房，有过一次购房记录。现在名下无购房按揭，在上海买房，首付是几成？请问房子看好了，如何和卖家砍价？

回答：你好，第一，之前购房如果用了房贷，现在买房需要首付6成。之前购房如果没用房贷，现在买房只需首付3成。第二，如何和卖家砍价：砍下三十万的方法，详见内部分享文章。

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