上海楼市:新手首次买房,一般从哪些方面考虑?建议收藏!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！新手首次买房，一般从哪些方面考虑？

回答：你好，一般来说，首先是看手头预算，然后就是选择区域，还有把自己关注的点列出来，教育、地铁、商业、品牌、物业、小区环境等等，综合因素来考虑。买房应该买什么，先看首付有多少。有了首付，才能结合自己的贷款能力，贷款政策，知道自己最多能买到什么样的房子。买房最首先的一点，是能买到。在能买到的房子里面，再去找你想要的房子。而不是先找房子。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！纯投资区域、地段、和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）。

回答：你好，单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：你好，曾叔，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？

回答：你好，跟着规划走，不会错。新区是否值得买？一般有以下5个标准：1.新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3；2.人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口；3.zf带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手；4.有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买；5.规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。上海最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，对于那些地铁规划中的房源，未来会有地铁口的，有投资价值吗？

回答：你好，必须以落地为准 批复建设后，地铁十拿八稳； 施工开始后，地铁十拿九稳，剩下一成可能因为地质结构地面问题存在施工难题导致搁浅。 关键看房屋的价格。

提问：你好！曾叔！本人，女，坐标上海，白领，家庭月收入3W税后。宝宝6个月，现在手里有上海房票一张。但是上海房价过多，无法承担。老公老家是湖南，考虑在长沙购房（长沙已落户且社保即将满1年），我和老公比较看重孩子的教育，考虑买学区房，目前手里存款50W左右。问：1、因家里老人无法帮助，我们的打算是否合理：在长沙买首套房。还是再努力3-5年，努力在上海买房？2、若现在长沙买房比较合适的话：现在孩子还小，首套房是否考虑学区房。若是，以目前的资金来看，买哪里或哪些小区的学区房??若否，首套房适合买什么新房还是照样买二手房（因新房多期房后期交付问题多，倾向于买二手房，但是二手房买什么地方比较好呢）？

回答：你好，首先sfsd一定要用在一线城市，未来才能利益最大化，其次考虑孩子的教育，上海肯定比长沙好。当然结合你们现在的子弹50，我的操作建议是：1、因为你们目前子弹有限，不适合上海上车，但将来绝不能放弃，拼一拼，留一线。所以要提前保护好一个上海首套房票资格，为将来布局留一手。因为一旦长沙买房，产生贷款记录，以后再买上海就是二套，首付太高，所以建议你们夫妻买入长沙前一定要jlh，把你的上海首套房票保护起来。2、孩子太小，不用考虑学区房，子弹50适合在长沙投资一套，长沙买房目的是为了投资，做一个跳板，几年后再置换到上海，到时你的上海首套房票就会发挥作用，长沙用你老公房票买入，买入前一定要jlh。长沙楼盘投资价值高的楼盘，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问资金实在有限，够不到自己最想要的楼盘，是建议借钱拿下还是再稳一波？

回答：你好，还是希望今年所有人的杠杆不要拉太高，未来一年都会是资金收紧年，不要借太多钱，尤其是违规和高利息的钱。每年的赶顶期，我都会好好核算一下自己的负债率和现金流。整体可以参考两个原则：「逢三退一」和「五三原则」。逢三退一是香港一位博士的投资心得，意思就是在市场最亢奋的时候做好市场调整的准备，如果持有3套房产，就卖掉潜力和流动性最差的那套，保持现金实力等待更好的物业买入机会，从而不断优化自己的资产包，五三原则就是整体负债率不超过50%，现金流能够覆盖3年月供。如果你的负债率过高，就准备除掉潜力差的资产，来做好赶顶期的过冬准备。不破不立，下一轮调整期，也有属于自己的机会。具体详见内部分享文章。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。

如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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