上海楼市:自住买房注意事项!需要考虑哪些问题?看完就知道了

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！我在上海工作几年了，身边朋友陆陆续续再上海买房安家了，但是她们有的跟我说买完房就后悔了，说当时买房冲动了，问题没有考虑全面，想问老师在上海买房自住的话需要考虑哪些问题？

回答：你好，购房者在购买自住房时常常会遇到一些问题：首先有的购房者对自己的个性化需求不清晰，第一次买房如果过于草率每当发现问题时，未来置换还要额外付出税费和时间成本。其次，买房前对房产的功能性、客观价值认识不足。最后大部分购房者都会有的“通病”就是，预算有限但是想要的东西太多，得不到满足。 想要买到适合的房子，有一些实用的技巧：1.在自己有限的预算下要学会合理取舍，首先明白在上海各阶段预算可以买到什么样的房子，300-500万的总价段，新房、次新房只能买在外环甚至郊环外，如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。500-800万的总价段，可以买到功能性比较好的三房了，带一个不怎么差的学区，但无法买到最优质的学区或者区位，此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。

800-1200万的总价段，已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了，如大宁、新江湾城、碧云等板块；对学区要求不高的，能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区，如天山板块。1200-2000万的总价段，可以买到优质学区+好地段的精品小区，但总感觉离价值认同、凸显身份还差了一口气，代表性的板块有源深、人民广场、世博滨江。2.从区域，配置，到户型从大到小的方面，全面，客观认识房产的功能。3.最重要的是清楚自己的个性化需求，不同的人群在不同的人生阶段，居住喜好和配套偏好都大不相同。对于大多数自住买房人来说，通勤都是最优先考虑的，建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。

提问：你好！曾叔！1，购买二手房的过程中，评估和按揭有哪些坑？如何回避？2，自己找公司做评估和找按揭贷款银行是否可行？中介公司的和自己找的主要区别在哪？3，自己找贷款中介按揭中介费费用是多少？您公司有相应业务吗？

回答：你好，评估如果正常评估，通常没事，但是高评就容易有坑。高评如果需要高评费，有可能你支付了高评费的，但是银行不认可高评值，结果你按照高评网签了，需要按照高评交税，但是呢，又无法按照高评贷款的。你找按揭公司，让按揭公司介绍合适的银行，按揭公司会安排评估的。你找的按揭公司其实肯定帮你多一些，但是中介介绍的按揭公司肯定帮中介的！无需怀疑，如果你和中介有矛盾的时候，谁找的可能会有点区别的！自己找的按揭公司费用肯定低一些，因为中介介绍的按揭公司收取的按揭费通常大部分给中介公司的，而你找的按揭公司因为不需要返点给中介公司，故而按揭费会低一些。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔您好，首次咨询。请帮忙分析一下。我们现在想买初中学区房，目前有套潍坊东欣的小学学区房，对口的初中不太好，所以想买初中。现在手里有现金200万，老家唐山县城上有一个135平的2013年房子，能卖100多万，目前有人给100万。加上手里现金的话就300，学区目前的选择有，徐家汇虹二小区1981年的房子，32平，440万，但是现在刚使用权转产权，已经拿到收件单。如果买这个，就不用卖外地房子，但需要向亲戚借钱50万。或者买浦东东昌新村的30平，一楼，505万，学区占用了6年纪，我们在浦东上2年纪了。买505万的话，需要卖掉老家的，同时也需要借40万。这种情况选哪个方案好？还是不买学区了，买个陆家嘴或塘桥或洋泾板块的非学区老公房作为保值？买非学区就不用借钱也不用卖外地房子。目前明珠的学区房建议保留还是卖掉？比较纠结怎么操作，恳请您给指点分析一下。非常感谢！

回答：你好，如果注重教育，还是建议考虑东昌新村。明珠学区房先保留。不买学区的话也不要买老公房，没有学区加持的老公房未来大概率是要跑输的。

提问：你好！曾叔！因老公在南沙深圳两边工作，马上可在南沙落户，也由于资金原因，所以打算在南沙买房，自住加投资。现在配套好些的地方多数是二手房，再有横沥岛以后的定位和前景比较好，您说是现在买二手的，还是等今年横沥有楼盘开盘买新，南沙您看好的楼盘推荐几个，谢谢。我看您说南沙要长期持有，是不是说今年也不用着急买呢，广州我看您建议大家抓紧时间上车，南沙呢？问题多，谢谢了。

回答：你好，南沙也是要抓紧上车的，只是说在短期内可能由于投资客多，大家一起抛盘时会略有回撤，需要中长期持有，陪伴南沙一起发展。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，想请教，未婚首套房，预算总价200W以内，自住为主加保值，工作在越秀农讲所附近，想买近工作的地方，哪个区比较合适？自己比较倾向越秀的老破小，但是这样的预算感觉选择范围很少。

回答：你好，200万总价预算，在农讲所附近，也只能买德政南路、德政北路的一些楼梯楼，40-60平的小两房，如果按照所描述来看的话 我提供另外一种思路，如果换成投资的话，是否可以把目标放到番禺或者老黄埔呢，因为这个总价大概率只能往这些区域走了，不然就只能是越秀区的老婆小，而2-3年后的结果就是：老破小根本涨不动，住起来的体验感又很差。

提问：你好，曾叔，这几天看的消息，深圳房价涨完之后轮动到了上海，这一阵上海那边涨得确实很疯狂，有的小区从五万几个月涨到了十万，有些地产人士上海涨完就到了北京，北京涨完基本就到杭州这些二线城市了，就是说杭州很快还得涨，对此你有什么看法？另外，杭州现在的情况到底是属于强二线城市还是二线城市？

回答：你好，首先，杭州到底是属于新一线、还是强二线、还是二线，这并不重要，重要的是杭州自身的人口、地位、需求等等。对于未来杭州房价的走势，个人认为会保持稳定上涨的，这个涨幅每年在10%很正常，不可能再出现2017年-2019年3年时间翻番的现象，那是不正常的，也是不理性的，有一定的补涨成分。之所以对杭州市场充满信心，主要还是由杭州的市场需求决定的，不仅仅是杭州人在杭州买房，杭州周边的城市人口都在涌入杭州买房，整个市场需求还是很大的。上海杭州投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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