上海楼市:买房时要顾及以后置换的话,聪明人都这样买!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：您好曾叔，买房时要顾及到以后置换的话，都需要考虑哪些因素？

回答：你好，现在买房，真的要极力考虑接盘客的偏好。比如说现在年轻人更偏好的是那些宜居的新房或者次新房。不管是老破大还是老破小，他们是排斥的。到时候出不好出，或者保值效果很差。90后这个年龄阶段的人，是生长在中国最好的年代。这一点从我们的买房逻辑上就要清晰，房龄更新、品质更好的人车分流、泳池会所、户型南北通、多一个房间，都可能会成为下一个周期领跑的产品。

提问：你好！曾叔！目前名下有一套300多万金桥板块菜小两房，手上现金200多万，因为有二胎打算，目标是上海" target="_blank">浦东一梯队双学区房。在犹豫究竟是卖掉自住房换成源深板老破小学区房；还是保留自住房，先买一套挂户口学区房，四五年后再把自住房卖掉，到时候手上估计有500万左右首付，再置换成面积大点的非学区房。

回答：你好，建议现在置换，省的折腾两次，还增加不少摩擦成本。首付500多，不需要买老破小啊，完全可以买2房甚至3房，当然，还要结合现金流情况综合来看。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好，雅宾利2期109平方2室，本来打算在松江佘山买一套价值1000万左右的别墅养老，但老公不采纳

回答：你好，雅宾利2期不错的呀，建议继续持有。别墅自住是不错的，但投资属性偏弱。

提问：你好，曾叔，想买一套600万左右的房做投资，东莞广州均有购房资格，请问现在买广州好还是东莞好，另外，1，买东莞时代城或者金域华府二手房，还是等明年华润万象府加推，还有大岭山的万科松湖半岛？2，如果买广州的话，初步考虑黄埔和珠江新城的二手小户型，买珠江新城的话800万左右也可以接受。另外广州还有别的板块推荐吗？

回答：你好，建议买广州。1、买金域华府，万象府可能抢不到。这个价位买大岭山不是很好，要就直接买松山湖。2、预算800，可看下：天河投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问： 请教曾叔，花桥最近能买吗？今后有大的升值空间吗？ 相比上海是不是应该还是五大新城比较有升值空间大？

回答：1、目前环沪所有的城市中，花桥是最值得关注的，随着上海楼市新政的不断调控和挤压，我们近期发现，上海购买力的外溢很明显。 2、相比于五大新城，花桥是不占用房票的，而现在大家买房，一定要把房票的价格算进去。 3、同样的250万左右的价格，花桥可以买到核心地段，但是在五大新城可能就会买的比较偏了，涨幅一般。

提问：曾叔，请教下：【1】买二手房中，怎样的才算笋盘？是户型比较稀缺，还是总价低于市场价多少？【2】远郊，近郊是怎么划分的？指的是距离市中心多远距离？【3】买二手时，房龄怎么控制才合理，远郊10年以内，近郊15年以内？【4】周浦，康桥，泗泾，九亭这种地段，15年房龄的楼梯房入手以后，还有市场吗？

回答：你好，1、低于市场价2、近郊就是城乡结合部，在郊区和城市的交接处3、对的4、短期3-5年还有市场的，中长期逐渐变弱5、上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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