上海楼市:五个新城未来规划是怎么样?哪个发展潜力最大?

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提问：你好，曾叔，上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城未来规划是怎么样？哪个发展潜力最大？

回答：你好，上海“十四五”和2035规划中指出，要把上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，改变郊区发展洼地的状况，成为长三角的增长极。五大新城重新定位，对于上海郊区的发展是一大利好。规划将嘉定新城进行扩区，形成全新功能布局，四个中心五个片区，打造产城融合的新嘉定。青浦依托环境资源，规划打造生态、创新、商务、旅游休闲为一体的水乡都市，教育、医疗资源也十分丰富。奉贤新城规划优化公共服务设施，教育、医疗、生态资源都将有极大提升。南汇新城规划升级交通体系、推进城市数字化转型、增加新房供应等，将大幅提升居民生活便利程度。松江交通路网全面升级，公路、轨道交通、铁路、立交项目都会重点推进，交通便利程度极大提高。

从定位来看，嘉定主打汽车制造业，松江主要为科教、服务、文创为主，青浦定位创新研发、商贸、旅游休闲，奉贤打造综合性服务型核心城，南汇以制造业、航运、海洋产业等为核心，五个城市中青浦和南汇相对定位最高。从地理位置来看，嘉定靠近昆山，青浦靠近苏州吴江与嘉兴，松江邻近嘉兴，奉贤与南汇周边可依靠的城市不多，青浦和嘉定地段更优。从交通来看，青浦邻近虹桥站、松江也将有火车站，两个区域拥有高铁优势，通达性最高。总的来说，五大新城未来都有不错的发展空间，但就板块定位、地段以及高铁利好来看，青浦与松江两个新城的未来潜力最大。

提问：你好，曾叔，想用jhl在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！我最近去看房，看了几个样板间，我发现样板间都看着好好啊，而且看着都很精致，每次看完样板间都有想去买的冲动，后来都忍住了，想问为什么样板间总是更吸引人？它跟买到手实际的房子会有什么区别吗？

回答：你好，首先是家具，我们看样板间时总觉得空间非常充裕，而实际居住时却有些狭窄。这是因为样板间的家具会比我们平时常用的家具尺寸更小，如床、衣柜等都会按一定比例缩小。而且样板间中家具往往并不全面，实际住房时，房屋内还会放置一些其他家具，并不会有样板间所呈现出来的那么宽敞精致的布局。其次是墙体和层高，房屋面积中墙体厚度也算在内，在非实体样板间内，开发商会将样板间中墙体厚度适当减薄，这样可用空间也会有一定扩大；层高也是如此，非实体样板间中楼板与吊顶地板的厚度不会被算到空间内，整体视觉上空间效果较好。在实体样板间中，开发商还会将户型布局做出调整，让样板间在空间上更为明亮，以此吸引购房者。

样板间的个性化装修与工艺设计展示也十分夺人眼球。售楼部样板间中不同户型会有不同的装修设计，整体房屋装修精致又富有高级感，但这种精装有可能只存在于样板间，具体装修配置需要自己进行，最终效果与样板间展示的成品或许会有较大差异。工法展示也会吸引不少购房小白，但其实这些展示都是产品普通制作流程，要明白房屋的品质在于开发商施工质量而非流程。最后是项目的景观环境资源，很多项目景观展示区会给买家一种居住环境优美、绿化配置高等假象，在实际交房之后周边景观则会大打折扣，尤其是非实体楼样板间，景观示范区可信度不高。总而言之，买房并非小事，在选房买房时建议谨慎考虑后再行选择，冲动买房不可取。

提问：你好！曾叔，非沪籍，预算450w 目前住在松江新城，考虑这边新建的公办上外松江云间学校，也想了解下 这个预算 能在闵行买到什么样的学区房呢？最好是9年一贯制的，一家三口住。谢谢！

回答 ： 你好，预算450，闵行一梯队双学区只能买1房，二梯队可以买小2房，比较好的一贯制，2房要700左右，稍微弱一点的一贯制400多可以买。非沪籍有的学校进不去，选择比较少。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好，想听听您的建议 新江湾城合生的价格还有上涨空间嘛 感觉近期价格虚高啊 想着趁此机会卖了 换边上宝山的新江湾或者大虹桥板块的 一套能换两套 是否上涨空间或者收益回报会更大一些？

回答：你好，这个还真挺难判定的，目前大虹桥确实开始慢慢出现了补涨的态势，今年一些小区的行情应该也不错。

提问：你好，曾叔，夫妻双方都是外地，社保满五年，首付100万左右。在虹桥开发区上班，现有小朋友上幼儿园，刚需。94年竣工的沙申新村，地理位置在七莘路沪青平公路，60.8个方，215万，能入吗？贷款公积金只能贷15面，请问哪种贷款方式比较合理，纯商贷还是组合贷，还款选等额本金还是本息。

回答：你好，这个房子有点老，并不是非常建议买。你的预算有限，如果不加预算的话，这可能是你可选范围内还不错的房子了。我建议你考虑增加点预算，想办法把总价做到300万，这样就可以考虑买个闵行二梯队的学区房了，毕竟首房首贷机会只有一次。如果你不加预算，那你就买这个房子好了。选择组合贷，等额本息。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好曾叔，目前在共康有一套95年左右的63平，贷款2017年买的，父母有一套同小区自住房大概价格300万左右。想把父母的房子卖掉再换一套稍微好点的学区，这样买二套贷款的话只能写我们名字，算二套要70%了吧。目前流动现金也就六十来万，有什么建议的吗？

回答：你好，对。二套贷款70%，卖掉的话大概首付款有360万，买一个带学区的依然很吃力。不知道你现金流多少，如果现金流不错的话，可以解决首付比例过高的问题，这样可以争取买到800万左右的房子，可以考虑在大宁这边选了。因为宝山区说实在的，没有像样的学区，离你最近的就是大宁有两个好学校了，还可以考虑的就是虹口几个学校，交通有点不太方便。所以这点预算需要的。

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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