上海楼市:买房不管是自住还是投资,流动性都是最后的防线!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！请问现在看中一个盘，小区环境很好，户型也比较喜欢，但是位置不怎么好，看了周边二手房挂牌量比较多，价格感觉也卖不起价来，比较纠结，但是我觉得我是自住，是否不该考虑太多，反正拉长时间应该不会亏本吧，您觉得呢？

回答：你好，我觉得，买房不管是自住还是投资，流动性都是你最后的防线。买房前必须要评估，一个城市或者区域的楼市，是否存在流动性，有没有持续上升的空间，能不能经受意外事件的冲击，是否能在横盘调整之后还能继续上扬，因为买房普涨大涨的时代已过。什么是流动性？就是你300万买的房，过几年卖的时候，首先要卖得掉，而且刨除利息和成本，到手的金额至少也要比300万多，这才是一笔划算保本的买卖。有人买了房，后来急需用钱，卖的时候完全卖不动，原价卖卖不掉，必须要折价出血才能出货，这样的房子最亏钱。任何人买房，赚不赚钱不是最重要的，卖得掉、别亏钱比较重要！那么如何买到流动性强的房子？好小区，好房子， 好位置， 好涨价!流动性表明市场有需求，在可见的未来、市场偏好不会变动太大！

总结住宅市场的规律：除了房子本身的价值，流动性越高的房子，估值也就越高。如果一个房子的流动性强，那么它的价值就有可能增加得多，大家你买我卖，击鼓传花，价格也就越卖越高，反过来，如果这个项目没有流动性，房价就上不去。别墅、旅游地产等价格很难上涨，而有学校和地铁等配套的房子价格上涨较快就是与其流动性的强弱有很大关系。要买到流动性较强的房子，可以注意以下5点：1、 买住宅型产品，普通人不要购买公寓、商铺、写字楼等商业地产；2、 在好的板块和区域购房，也就是买在大部分人都容易接受的地方；3、 面积不要太大，适中的面积就行，户型最好正常一点；4、 房子的总价要<相对>较低，太高的总价不利于流动；5、 能否贷款、贷款年限的多少对流动性的影响也很大。

提问：曾叔，你好！上海五大新城的政策规划和近几年发展趋势来看，哪一个是最值得期待的？为什么呢？我在浦东上班，目前刚需买房，预算不高老师有推荐的么？

回答：你好，五大新城是上海发展的重点，各项重磅规划利好加持，发展前景较好。但五大新城中，从政策规划能级与发展趋势来看，南汇新城的发展是最值得期待的。在规划上，南汇新城基本覆盖临港新片区，计划建设综合性节点滨海城市，资源倾斜力度大，导入众多产业、人口，发展增速极快。在资源上，南汇临港片区拥有独特的海湖景观资源，生态环境优越，交通配套正在不断升级完善，教育资源优质。但除去这些优势，南汇地段不佳，距离主城区太远，而且规划落地耗时长，比较适合在当地工作的客群置业，16号线开通对在浦东工作的刚需也是一个机会。南汇临港片区新盘供应相对较为充足，2021年还有不少新盘待售，二手房供应量较少，均价3万/㎡，以你的情况描述比较适合在南汇新城上车，可以根据预算与实个人需求选择合适的房源。当然有，具体详见内部分享。

提问：曾叔好！请问今年上半年打算在上海买房，购房预算在300-500万左右，想知道在上海买哪里比较好呢？

回答：你好，这个价位可以在市区中买到没有学位的1-2房老公房，工作在市中心的上班族会十分便利，不过这样的房子未来升值空间和居住环境不是特别好。其次如果在意居住的质量，可以选择近地铁的外环或远郊次新盘，这样的次新盘有增值的可能并且居住环境方面比较好，但是一定需要靠近地铁，除了便于通勤，也好出手。对于喜好清净的人群可以买远郊的新盘，这样的项目就是缺乏配套，主要适合一些有车的退休人群，为了生活清净可以选择。最后如果有学区要求的，这个预算只能买到带学位的老破小，不过牺牲一些居住的舒适，配套和学区是可以保障的。

提问：你好，曾叔，福田学位房，深高的学区和实验的学区。都有一些产权性质是单身公寓的小户型，然后实际被打造成了办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，大东怎么看呢？因为毕竟是总价最低的，可是问题就是，虽然说他是住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，历史的申请来看，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道大东怎么看这个问题呢？

回答：你好，如果只是普通的住宅，沦落成办公楼是应该避而远之的，但是学位房的买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质如何，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。其他分析推荐参考内部分享！

提问: 你好！曾叔！本人定居杭州，杭州已无购房名额。今年有两百万的资金空闲。1、投资：杭州的酒店式公寓不限购，市场上挺多的，有中介推荐钱江新城地段万象城边上的一个楼盘，地段很好，36-70方，产权40年，价格6-7万，是否考虑呢？2、投资别的城市。想听下你的建议，哪些城市可以考虑？投资哪种类型的房子比较合适？身边有朋友推荐义乌，合肥。3、投资加自住：杭州现在有一些大平层，产权也是40年，200-300平方，个人很喜欢这种大平层，之前有想过以后资金充足的情况是否能配备一套自己住，但是不知道升值空间，未来保不保值，想听下您对这类房的看法。

回答：你好，1、投资一直是不建议买公寓的，不要买公寓的几个理由：1/金融属性差，五成首付，贷款10年，对比住宅，杠杆率极低，有点水平的投资客都不会去碰。2/同样100万在手，公寓只能买200万的，月供1万左右。住宅可以买300万的，月供也是1万左右，会算账的都不会去买公寓。这时候有人要杠，公寓只用还10年，而住宅要还30年，我告诉你，很少有人供楼到10年以上，基本5年就会卖掉，置换新房产，都供不到那时候，何必去担心后20年的利息呢？3/刚改看不上公寓，公寓很多都不能上学，没有学位上学，基本被pass。大部分投资客、刚需、刚改都不会去买公寓，不排除少数韭菜被忽悠买了，到时候想卖也卖不掉，因为你要找一个，比你当年更傻的人来接盘。公寓是一个没有刚性需求的产品，一定涨的很慢，连基本的保值都无法做到，只能等到全国性的大放水，市场变得混乱的时候脱坑。

2、可以开发父母房票继续买杭州，杭州是新一线城市中最看好的，另外就是南京武汉成都重庆。如果用不了父母房票，可以考虑不限购城市重庆。资金200尽量考虑开发房票或者代持，资金利用价值更大。义乌投资不建议 城市能级太低，合肥已经涨过一波了。

3、你说的这种应该是顶级豪宅大平层公寓。现在新一代的富豪们，根本不在乎房子的性质是公寓还是住宅，不担心未来的交易税费和商用水电，更不会在乎学区。他们的要求简单直接：窗外有景，面积够大，装修够豪！这种纯属于奢侈品，这种自住还是很不错的，一般有稀缺城市景观和海景的公寓有价值，适合底层充足的人配置。但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

提问：你好，曾叔，最近在看联洋板块，自住，联洋板块之后会涨吗？是否需要赶紧下手！

回答：你好，联洋挺适合自住的，之前也给粉丝买过挺多，因为价格有点高，未来涨幅不会很大，但环境和界面都挺干净的。如果一定要买的话，可以早点买，没必要等太久。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔老师你好，我关注老师很久了，打算在新江湾板块买房，但是对这个板块大体不太熟悉，朋友推荐说让我在这里买房，麻烦老师指点一下。

回答：你好，新江湾板块，位于杨浦区，周围是宝山高境和杨浦中原板块，不过这个板块确实属于一个较为独立的豪宅板块。 交通方面有地铁10号线，通向五角场商圈，淮海路CBD等市中心区域，路面有逸仙路高架，驾车出行也比较方便。商业方面板块内主要为居住区，但是紧邻的创智天地，江湾-五角场副中心都是能级高的商业集合区，板块内不有一些满足居民日常生活的小型购物中心和超市等。教育方面有九年一贯学校上音实验学校，复旦科技园小学。医疗方面板块内部没有医疗资源，但是可以驾车10分钟到长海医院。板块主要适合预算在1500w不高也不低的中产阶级。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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