上海楼市:年轻人的第一个房子,是人生的第一个筹码!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不完美的房？还是存够钱了再买？

回答：你好，年轻人的第一个房子，是人生的第一个筹码！是阶梯的第一步，是第一个房——仅仅是第一个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受第一次的不完美，妥协，做减法是必要的。就房子而言，我们要考虑的因素包括：（1）工作地段的便捷性。要看综合通勤，比如公交地铁、步行、开车。远一点无所谓，地铁很重要。另外，也不要太强调离公司近，谁知道以后会不会跳槽呢。这里面，你要对自己的未来职业生活和工作平台有一个大致的评估；

（2）品质、物业。很多楼盘大多不是现房销售，而即便现房销售，很多品质因素一时半会未必能看出来。一般而言，品质可以理解看品牌和产品系。品牌也要具体结合城市来看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉，与南京也许是两回事。买楼盘也要看产品系，在产品定位设计中的档次。当然，有些普通开发商也能做出不错的产品，即便可能被黑或者被过分渲染，但也许其实并不差。物业的话，万科绿城等比较突出，只要是一级物业、正规的全国或地方重要房企，中规中矩，小房企具体要看。

（3）区域板块。主城方便的老破小or郊区有地铁的新城区房子？说穿了，无论南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州甚至上海、北京、深圳，极力打造的板块才是升值最理想的板块。相对而言，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值。年轻人，可以用通勤时间换取房价增值。比如，新城区的配套和商业起来慢，不像成熟街区那样一应俱全，但从无到有，从荒芜到繁华，忍受不便但也同时享受房价上涨；当然这也需要眼光，很多新区10年都发展不起来。

（4）增值空间。刚需的第一套房，是人生第一个筹码，接下来过三四年，当有了更好的改善需求时，那未来的首付其实就在第一个筹码中。如果第一个房子/筹码只是图上班方便，但资产增值不利，多年不怎么涨，那么在做二次改善时还有什么筹码？如果，第一套房增值很大，筹码很好，在二次改善时，这就是置换的资本金，较高的首付可以保证二次改善的选择余地更大，为的是未来。所以，年轻人第一次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘，这可能比单纯的图方便图配套更重要，着眼长远；

（5）关于房贷。贷款时，等额本金还是等额本息？贷多少年？我建议：30年等额本息。越长时间越好。一套房，你是住不了30年的，往往不过10年、7年甚至更短。所以，要做到每个月的还款额最小——这是基本点。背后的逻辑就是：1、尽量把负担留给未来，你要相信未来你的收入更高，更要相信“货币史就是一部贬值史”；2、尽量不占用手头现金。只要有现金，你就是王，多了选择权，从容地做选择题：A 提前还贷；B其他更高收益的投资；C临时急用或消费。因此，手头的现金越多越好——每月还贷额，越少越好，这是原则。

提问：你好，曾叔，真如板块如何？为什么真如现在也能卖这么贵？是虚高还是真的物有所值？

回答：你好，首先因为地价贵，普陀真如板块地价上涨幅度极大，两年涨了65%，楼板价约8.4万/㎡，达到内环外土地价格顶峰。内环土地目前楼板价基本都在8万以上，真如的8.4万的楼板价在北外滩中也属于较高水平，开发商融创以这样高的价格拿地不是没有原因的。真如位于普陀区，与市区人民广场、静安寺等商圈位置直线距离并不算远，甚至相比北区内环的一些区域还要更近。真如的区位不差，普陀区作为城市副中心虽然发展并不顺遂，但随着时间的推移，区域内发展的时机也已经到来，地段价值也会逐渐回归到与区位相匹配的水平，其次现在的真如土地楼板价的崛起，正意味着区域的土地价值在逐渐回归城市副中心该有的样子，这块宝藏板块也在逐渐被人们所接受，真如的未来值得期待。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好！曾叔！摇号新政和二手房参考指导价政策出台，感觉这对我们预算有限的买房者不太有利啊，接下来发展趋势会如何？老师有没有什么建议？

回答：你好，摇号新政出台之后，购房交易流程被大幅拖长，住房贷款发放时间变久，而开发商的回款周期、速度也被拉长。首先，为了加快资金回笼速度，开发商可能会要求提高首付比例、验资金额、认筹金等，甚至要求全款买房，这些对预算有限的刚需来说打击是非常大的。其次，二手房参考指导价政策出台之后，购房首付比例至少会提高一到两成，对于资金不足的购房者而言购房门槛也就更高了。

新房房票难求，二手房价格门槛高，一些手里有房希望置换的买家会因这次摇号新政受到极大影响，只能选择二手房市场，二手房市场将迎来较大利好，尤其是中内环一些大面积改善型满五次新房，市场空间较大。资金充足、有购房资格的群体现在上车，极可能可以全款买到一些性价比较高的房子。刚需大概率会去五大新城买房，这些区域内目前住房总价不高、有政府扶持，还是有不错的发展潜力在。楼市调控的目的在于平衡供需关系而非降低房价，购房成本不断提升，建议拥有购房资格资金比较充足的群体还是不要观望，尽快上车。

提问：你好，曾叔，深圳顶级学位买不起，福外南和学府的一室学位房哪个更具投资价值？学府感觉成绩中等，福外南又还没出过成绩，这种情况下，更看好哪个学校？

回答：你好，学位房，包含了学票和房子。先说学票，目前福外南没有成绩，还属于炒作阶段。学府属于南二外集团，成绩中等稳定。要说这两个学校有没有太大的区别，我觉得没有。自用学位房，要买强势学位。何为强势，就是在一个区域，甚至于在整个深圳，叫得上名字。其次，学校本身不是关键，生源才是关键。再说房子，这样的单间或一房，也就不要纠结房子了，你买的不是房子，只是一个学票而已。最后，还要比地段，一个属于福田洼地保税区，一个属于南山洼地南山中心。南山有更强的产业，保税区有炒得火热的河套。深圳投资买房建议，详见内部分享。

提问：你好！曾叔！请问上海户口，积分属于最高的一档，二套，首付七成，一年存30左右。卖掉外地房子只能凑够220万左右，想买两室自住，男方在8号线江月路上班，请问买二手好还是买新房好呢？上海动物园附近的艺泰安邦二手房值得入手吗？谢谢！

回答：你好，积分不错，首付预算一般，因为是二套，首付7成的话，总价只能是300万左右了，买不了什么好的新房，建议直接考虑有涨幅的二手，后期再置换。

提问：曾叔！您好！北京抵押贷500，获得现金350，想在上海置业，怎么规划比较好？

回答：你好，看你的现金流，如果还能加杠杆，可以买一套在800到1000万左右的房子，在中外环间找。如果少加杠杆，买500-600万的房子，在外环外找。如果不另外加杠杆，在距离市中心25km范围内找，不管哪种，尽可能买2005年以后的电梯板楼，在东西两侧找。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，本人工作在普陀区，想在万里板块买套刚需房，不知道合不适合，主要日常是7号线和11号线出行，想知道这个板块里有哪些项目适合我买？

回答：你好，首先万里板块属于居住板块，交通方面，板块内已有两条地铁，7号和11号线，15号和20号线目前在建即将开通，通过地铁到上海市中心，静安寺，徐家汇，前滩皆可在30分钟内。板块西部有中环线，因此驾车到长风公园、漕河泾开发区不堵车的情况下也很便捷。商业方面，板块主要以居住区为主，没有成型商业体，但是可以通过地铁到达南京西路CBD，静安寺，徐家汇中心等顶级的商业中心。板块内也有部分小型商业街超市等满足居民日常生活的需要。

医疗方面，万里板块有普陀区中医医院，同时居住区到达同济医院，和第十人民医院也比较近。教育资源方面，有九年一贯制的晋元高中附属学校，梅陇中学，华师大附属进华中学，算是中上。对口晋元高中附属学校的项目可以考虑中鹰黑森林，愉景华庭等项目。前者属于板块内的豪宅，配套环境方面都很好，但是三房总价在1200-1500万之间，不适合刚需购房者。后者有总价500w的小户型房源，只是房源数量不多，需要抓住机会。 对口万里城实验学校的项目有中环花苑，中环锦园等项目，都是环境不错的商品房，两房房源较多，总价在650-750万之间。万里板块内最好的住宅区为中央绿地片区，对口的是万里城实验学校。万里真金苑、巴黎之春、万里名轩这几个项目，其中的两房价格也在700w以内。万里板块总体的竞争实力还是不错的，但是建议有一定积蓄的话可以考虑，对于刚需来说可能有些困难。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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